南京版限购令中规中矩

　　南京网博机构总经理孙海认为，这个版本的细则不偏左也不偏右，既没有北京上海的严，也没有济南那么松，基本上中规中矩地反映了国务院新版“国八条”的内容。国务院的新版“国八条”出台后，不少开发商就已经开始制定策略了，因此这一政策的出台应该说还是在大家意料之中的。有开发商表示，“综合各条款来看，这个‘限购令’虽然中规中矩，但毕竟是‘从无到有’，具备标志性意义，尤其对高端市场还是有一定影响的。”

　　上海同策房地产南京分公司市场总监杨锐也认同这个看法，他认为“限购令”对纯刚需影响不大，而很高端的客户，其在资金方面的自我变通能力也比较强。相对来说，处于中等层次的投资及改善型群体受到的影响最大，尤其是对于已有一两套房而又希望改善居住条件，或者通过投资房产保值资产的人群。杨锐说道，“这群人具备一定的支付能力，也比刚需者更加注重品质，但在‘限购令’下，他们要么无法继续购买，要么在出手时将极为谨慎。”孙海也表示，在这部分人被压抑的情况下，高档房市场供需在一定时间内会出现供大于求的现象。这就意味着高端盘的房价可能会有所松动。　　　　　　　　　　张 遥

　　各地限购令比较

　　按照国务院“国八条”的要求，各地要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。而据统计，自“国八条”出台至今，仅在北京、青岛、上海、成都、长春、南宁、贵阳和南京8个城市落了地。而在这8个城市中，仅有上海和贵阳两个城市提出了总的调控目标。而记者19日从上海市住房保障和房屋管理局获悉，上海出台了执行住房限售政策的一系列操作细则。根据细则，购房需查验户口簿、结婚证等相关证明资料。　　　　　　　　　 法晚 新华

　　7城市房价调控目标

　　北京：将房价控制在合理水平

　　上海：于今年3月底前向社会公布

　　成都：保持房价基本稳定

　　青岛：平稳发展

　　贵阳：新建房价格增幅不高于去年全国平均值

　　南宁：未提

　　长春：新建住房价格涨幅有较大幅度回落

　　虽然限购三套房的政策对南京开发商和老百姓来说都不陌生，这既是今年“国八条”的明确要求，也是去年10月南京楼市调控细则曾做出的规定，但一直没能落地的三套房限购令这次终于动真格，一场楼市的“地震”将不可避免。南京大学经济学院博士生导师高波教授认为，未来一段时间内，南京楼市将出现销售萎缩、房价震荡的局面，投资和投机需求将受重击。

　　成交量将急剧萎缩

　　高波认为，南京的限购令严格执行了“国八条”的要求，比北京市略显宽松，这也符合南京城市的楼市现状和文化特色，不冒进也不落后。

　　从对消费需求的影响来看，南京对有两套房的家庭限购第三套房，而只有一套房的仍可再新购一套，这对改善型购房需求还是给予了一定的保护，影响不是很大。即使是一些有两套小房子的夫妻想买套大房子改善居住条件，其实也是可以通过出售一套来获取购买资格。细则规定无法提供1年及以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地家庭不能在南京市区买房，这对外地人来南京工作落户购房的需求，会有一定影响但也不会很大，因为有一些开发商可以对在南京工作不满一年的买房人先卖房签合同，社保或纳税证明满一年后再鉴证，去年江宁有的楼盘就针对社保和纳税证明不满一年，无法办贷款的新南京人采取了先签合同，期满之后再办贷款的做法。真正受限购令冲击的是外地的炒房客，以及本地的投资投机需求。

　　消费需求将被抑制，而同时供应也会紧缩。“一方面开发商的销售速度会放缓，既然卖不掉，如果不缺钱不想大幅降价，那自然会放缓节奏慢慢卖。而二手房市场上，一些手上握有多套房产的投资投机客因为卖掉了之后也不能购买新房，从而可能会产生惜售心态。可以预期的是，接下来的一段时间里，南京楼市交易量将在去年基础上进一步萎缩，”高波指出。

　　部分楼盘可能降价两三成

　　限购令能否让房价降下来？高波认为，房价的震荡是不可避免的，部分楼盘将出现降价，但目前仍存在宏观经济高速增长、人民币缓慢升值等促使房价上涨的因素。从国家确定的控制目标来看，让房价跑得比GDP和收入慢，这是比较理想的状态。

　　“总会有开发商缺钱，从去年的宏观调控形势来看，总会有一些楼盘降低销售价格，或以低价开盘，一些楼盘降价达到20%-30%。今年这种以降价换销售的楼盘依然会出现。而且国家也采取了不少平抑房价的措施，如提高利率、首付比率，以及调整了税收政策，包括最严厉的限购措施等等。一系列政策的叠加，都会起到抑制房价的作用。”但高波也表示，如果以此认为房价总体水平就会下行也并不靠谱。“毕竟我们现在还存在一些房价上涨的因素，比如宏观经济依然保持高速增长，人民币缓慢升值，通货膨胀，城市化进程加快，这些都决定了房价等资产价值将会上涨。所以综合来看，房价将面临震荡，总体可能还会有小幅微涨之势，具体到各个楼盘则将是有涨有跌。”高波也认为，目前国家提出的房价控制目标，原则上应低于地方GDP的增速和人均可支配收入的涨幅，这样的房价走势还是比较理想的。

　　作为一种在非常时期采取的行政手段，限购令只是暂时性的调控措施，禁令何时可以解除？高波认为这还得看市场运行状况。

　　“如果这一次调控能达到预期目标，房价不过快上涨，实现稳定或小幅下降，销售大幅度萎缩，市场转往下行。那么限购的禁令预计就将解除。而如果房价还是在大涨，那么不但不会放松，更严厉的措施还可能会接连出台，”高波表示。

　　还有一种状况也会终结限购令的实施。“目前住房保障特别是公共租赁住房的供应还不能满足老百姓的需求，政府也是希望通过暂时的严厉措施将房价控制住，而在这段时间内，让地方政府把住房保障搞上去，今后公租房等保障房可以真正发挥平抑房价的作用，限购令也就可以取消了。” 　 王烨

　　宁版限购令属意料之中

　　高端楼盘销售将受冲击

　　“宁版调控细则”昨晚6点半出台后，业内人士说得最多的话就是，“还好，南京细则没北京那么严。”大多数人都认为“限购令”会在近期对高端楼盘的销售产生一定影响，但同时也表示南京版细则与国务院新版“国八条”的内容相差无几，是意料之中的事情。大部分业内人士都认为，高端项目将是最受冲击的。

　　南京“限购令”出台后，高端楼盘的反应最为引人关注。不少高端品牌楼盘的负责人昨晚或选择关机或对记者的追问惜字如金。

　　保利香槟国际的营销负责人表示因为总公司还没有任何具体通知，所以不知道下一步会如何调整。“不过我们并没有所谓的‘严阵以待’，”这位负责人同时也表示，毕竟公司上下早已“心里有数”，按照目前的准备情况来看，估计暂时将继续正常销售。五矿御江金城的负责人认同限购令会对改善型需求有较大影响，但同时表示这份文件的套数如何界定并没有明确，所以还需要进一步观察。不过记者也了解到，有一些大户型豪宅、别墅等高端项目已经对今年的销售不抱多大希望。河西一家豪宅项目表示，如果限购令过严，其二期年内就不再推出，而只把一期剩余房源慢慢卖掉。

　　两郊县：

　　到高淳溧水买房应不受限

　　南京的限购令中规定，已拥有2套及以上住宅的市民，以及无法提供一年及以上社保、纳税证明的外地人，暂停在本市市区内销售住房。高淳、溧水县的一些楼盘反而松了一口气。一位溧水别墅开发商表示，从字面上理解，南京的二套房主到高淳、溧水买房子不限购，因为这两地是县，不属于市区，他们的销售也不会受影响。

　　对于细则中“新建商品住房开盘价必须与备案价一致”，不少开发商认为对市场影响不大。这一规定只是牺牲了开发商一些自我调价的自由度和敏锐度，但毕竟三个月后还能调价，开发商只需定价更精准些。

　　二手房：

　　营业税之外又受重创

　　早在营业税调整为全额征收后，就有不少中介公司表示，二手房将会遭遇比较大的影响。在唯一没有落地的“限购令”昨日终于出台后，二手房的业内人士普遍认为这将加剧新政对二手房交易的打击。

　　中原地产的一位负责人表示，目前南京二手房交易占到了全市住宅交易的一半以上，许多投资者及改善型需求者都活跃在二手房买卖市场，“限购令”不仅将对新建商品房市场带来影响，还将直接打压这部分人通过二手房交易投资增值及改善住宅的需求。满堂红南京置业市场部经理李宁也表示，限购和营业税调整会对二手房交易造成很大打击，而他们中介在新一年的经营策略将更加关注持有期在五年以上以及总价较低的二手房交易。　 张 遥

　　逾千购房者集中看房 　新政下购房热情依旧较高

　　南京地方版的新政细则终于在昨晚出台，而昨天一天，南京同时有三家房产网站发起了新春首场看房团，近2000位网友跟随看房班车从南京江宁看到江北，从河西看到城东，首次置业的、改善居住的，甚至投资客户都参与其中。史上最为严厉的调控之下，楼市依然有如此众多的买家捧场，不得不令人对市场走向格外迷茫。

　　首次置业型：等不及，挺着大肚子也要看房

　　原以为极为严厉的新“国八条”会打消很多购房者的积极性，但昨日365地产家居网的看房团却来了1100多位买房人。其负责人沈柳介绍说，这次看房团的主力构成绝对是刚需群体，这一人群不论政策如何变化，都是买房的中坚力量。

　　“我们刚需啊，结婚要用，等不得的。”这是记者在采访中听到的最多的话语。事实上，在昨日的看房团中，小两口占的比例最高。小于带着女朋友细细地在楼盘里询问价格优惠及房屋结构等问题。小于告诉记者，他来南京工作五年了，一直没下决心买房，因此错过了不少机会。如今虽然调控“来势汹汹”，但两人准备结婚了，没办法再等下去，决定近期出手一套。

　　刚需们的心情仍然迫切，一位女士挺着大肚子跟丈夫和母亲连看了五家楼盘，母亲向记者介绍说，两个孩子结婚后一直没房住，眼下孩子都快出世了，房子是非买不可，一刻也耽误不得了。望着看房的人流，亚东观云国际的案场副经理在感叹新政下将有更多人选择观望时也承认，自己的楼盘近期一直有销量，“真正的刚需还是没法等的。”

　　在看房队伍中，也有一些有房族，甚至是有超过2套房在名下的“多房族”。“限购令”出台后，这些人将成为直接被限制的群体，他们看房又是为何呢？

　　一位对房产行业颇为熟悉的李先生对记者说，虽然家里已有了两套房，但孩子已经成年，他可以以孩子的名义再买。对于价格方面的风险，他表示自己原来的房最晚也是2008年买的，价格已经涨了几十万，所以即便今年房价有小幅下跌也不怕。但如果不买，CPI高涨又会使自己的资产贬值，“我权衡再三，还是决定继续投资房产。”李先生说道。

　　宋女士昨天在河西连续看了三家楼盘，看来看去总是在叹气。“我们就想在河西买一套房子，现在手上的小房子完全成了‘累赘’，不但卖不出个好价钱，还使得再买房成了二套，首付要6成，有点承受不起。”她跟记者算了笔账，河西的房价都在1.8万左右，100平方米就要180万，首付6成要108万，算上其他税费，家里要掏出110万左右，对于工薪阶层来说，实在无力承担。“我就觉得二套房政策太严厉了，连利率都要上浮，我们这样的改善型只能观望了。”

　　来“打酱油”的：就为看看房价“风向”

　　新浪乐居和搜房网昨天也组织了看房团，虽说刚需客数量众多，不过记者观察，纯粹来刺探市场行情的也不在少数。江先生告诉记者，他现在并不准备买房，就是因为新政出来了，准备来看看房价到底降了没有。“都说这次新政很严格，政府就是为了打击房价，可是我转了江宁几家楼盘，发现房价变化不大啊！”江先生说，与前两个月相比，江宁的房价依然维持在9000元到1.1万之间，开发商给的折扣反而少了，新政的作用似乎并不明显。

　　“房价没怎么降，看房的人还是这么多，这样看来，调控好像还是不太给力啊！”

　　看房人的期望：希望新政能“显灵”

　　选在新政出台这个敏感时间来看房，购房者对于新政可能产生的效果是如何看待的呢？记者在调查中发现，不少人认为本次新政还将会如此前几次一样，在时间的消磨下归于平静，但他们也都希望这种“惯性”的现象不要上演。

　　两名80后的女孩一起跟随看房团走访了全部五家城南的楼盘，她们都认为指望房价在短期内大降不太现实。“因为没有这种先例，”其中一位将于近期出手买房的女孩表示，虽然按照以往的经验，觉得大幅降价“不太靠谱”。但她真的希望价格真能降下来，或者至少保持在一个稳定的水平。

　　身为小企业家的季先生昨日是去给亲戚的孩子看房的，虽然他也有两套住房了，但他并不希望炒房再次成为人尽皆为的潮流。“我身边不少人发现炒房赚钱速度比做企业都快，干脆把企业放下，专心炒房去了。”季先生认为这是极不理智的，而他买房也只为改善，从没加入过炒房大军。季先生表示，他认为这次的调控与前几次还是有所不同，“如果各地方坚持按照国务院的新政执行，我觉得房价至少是能够稳定下来的。”

　　马祚波 张遥

　　表情

　　会否推动二三线城市房价

　　在南京等一线城市严格限购之时，二三线城市仍未对外地人购房作出限制。因此一些南京的炒房人已经开始关注镇江、扬州、泰州等周边城市的房产。专家担心，炒房客是否将会转战周边二三线城市，从而推动了当地房价的上涨。

　　市民齐先生在南京已有三套普通商品房，而最近他开始关注周边城市。齐先生坦言他就是投资的，钱放在手上总得找个出路。“南京不让买了，我就想到周边城市买一套。比如镇江，现在高铁开通了，往来也很方便；而且当地的房价相对比较低，即使不用贷款，压力也不会很大；再加上现在不少大开发商比如万科都已经进驻二三线城市，楼盘的品质并不差，我看好升值的空间。”

　　有专家担心，省内南京、苏州、无锡三市都将实施限购令，这会导致一部分资金外流，二三线城市很可能成为他们的买房目标，对于当地市场的供求平衡将造成冲击，建议有关部门及时关注。

　　40年产权酒店式公寓可能会火

　　由于楼市的限购令只限制购买商品住宅，40年产权的酒店式公寓以及商铺的销售都不受影响，记者了解到，不少酒店式公寓最近卖得都不错，有的打出了“我们不限购”的旗号，有的还把折扣悄悄降低了。

　　据了解，去年以来的楼市调控政策均直指住宅，而商铺的政策一直未变，不论套数，首付还只需五成。特别是在限购令出台前后，商业性质的酒店式公寓和商铺关注度明显提高。记者昨天下午来到德盈国际广场售楼处，一位案场负责人介绍说，该项目大部分的酒店式公寓都是商业性质，40年产权，不受限购令的影响，所以目前蓄水的情况很好，来的人中不少是投资者。他认为，限购令对于商业地产项目来说，反而是一种利好。“我们不限购，可以放心投资，”已成为该楼盘销售人员必说的宣传语。记者还了解到，河西一家酒店式公寓原本一次性付款95折优惠，而近来已将折扣悄悄改成了98折。　　　 王 烨

　　猜想

　　改善居住，如何绕过限购令

　　记者了解到，不少已有二套房的市民已开始针对限购动起了脑筋。

　　南京不少家庭是父母和子女共同买房，比如李先生的产权证上就有父母的名字，“我有两套房，其中一套我和父母的名字都有，有人建议我要买第三套，可以把这套房产权证上我的名字去掉，这样我就算只有一套房了。”

　　据了解，操作的方法可以是约定双方的房产份额，比如父母占99%，自己占1%，然后将自己1%的份额“卖”给父母，则相关税收只需要按照房价的1%计征，有人测算过，去掉名字的话，一般的房产大约只需要缴纳400元到700元就可以办到。

　　办法二：卖掉小房买大房

　　对于一些已有两套房及以上住宅，但还想改善居住的市民来说，卖掉一套甚至两套房来购买新房是一个比较好的做法。

　　市民王先生告诉记者，目前他名下共有三套房产，其中有两套是市中心的房改房，还有一套位于龙江的120平方米左右的商品房。“现在有个流行词叫终极置业，就是去买个能养老的，住着不用再换的房子。我也打算再买一套面积在一百五六十平方米的新房。我想好了，可以把两套房改房全卖掉，这样一来我就只有一套房了，而且也有了购房资金。”有知情人士透露，“限购令”限的只是名下的房产套数，卖旧买新可以规避制约。

　　办法三：用亲戚名义购房

　　而对于已有两套房但都不想卖的人来说，想买房就只能以别人的名义，当然亲戚是最好的选择。陈先生夫妻俩在朗诗国际街区和仁恒江湾城各有一套70平方米左右的房子，“我们希望能再买一套大三房，但如果把两套小房子卖掉一套，这两个楼盘的品质我都很喜欢，又都舍不得卖。所以我们想了一个办法，因为姐姐家只有一套房，如果今后我们有看中的房源，就以姐姐的名义购买。”陈先生表示。不过专家也提醒，以他人名义买房须注意防范风险。

　　办法四：假离婚

　　这在去年便已经出现过，由于限购是以家庭为单位，夫妻有多套房产的，且一方名下无房，则可以通过假离婚的方式购买首套房。需要指出的是，这样做不仅风险较大，而且有的银行已规定离婚必须满一定年限才可以贷款买房，相信这也是为了抑制假离婚的行为而设置。

　　马祚波 王烨