上海楼市僵局或在一季度末破解

　　经济观察网 记者 黄浩明 春节前后，影响楼市政策频出，前有“国八条”、“沪渝版房产税试点细则”，后有央行加息，一时间，越调越高的房地产行业又变得扑朔迷离起来。

　　不过兔年新春期间，上海楼价同比呈略降趋势，业内人士指出，新政对市场作用迅速，但整体实质性降价近期难现，市场各方或在一季度末走出观望期。

　　沪春节楼价同比降6.96%

　　来自中原地产的数据显示，2011年春节期间(2.2-2.8)上海商品住宅市场交易量仅为0.24万平方米，24套，成交均价18647元/平方米；2010年春节(2.13-2.19)交易量为0.22万平方米，21套，成交均价为20041元/平方米。

　　同比来看，今年春节上海商品住宅市场虽然成交面积和套数分别比去年春节上扬9.1%、14.3%，成交量较为温和，比去年春节略增1成，但均价则出现下滑，下跌幅度为6.96%。

　　对于均价下跌这一变化，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，1月31日沪版房产税细则落地对本地楼市的影响极为迅速，房产税落地后的第一周(1.31-2.06)，上海商品住宅(剔除配套动迁)的成交均价为22063元/平方米，环比下滑7.34%，成交量1.64万平方米(共计135套)，环比下滑93.84%。

　　“同时春节期间，成交供应进入传统性停滞状态，这也是其成交面积下滑的重要原因。”宋会雍称。

　　加息“逼迫”楼市转冷

　　对于春节后的上海楼市行情，上海中原研究咨询部经理龚敏认为，春节前的“国八条”加“沪版房地产试点细则”，再配合持续加息政策，将加快本地楼市需求趋冷的步伐。

　　“由于今年连续加息已成为不争的事实，年内至少加息3次成为业内普遍的预期，对于目前以首套及改善型需求为主的客户而言，资金成本持续增加将逼迫该类客户暂时放弃购房意愿。”龚敏称。

　　2月9日，新年后的第一个工作日，央行宣布便上调0.25个百分点金融机构人民币存贷款基准利率，这是央行今年首次加息，也是近5个月内的第三次加息。

　　宋会雍表示，加息本意抑制通胀，但客观上不可避免加大房奴的还贷压力，外加沪上多家银行也取消了首套房贷款利率优惠。除了极少数优质客户，工、农、中、建、交五大行基本已跟首套房“85折”利率说再见，这让市场、尤其是购房群体更为谨慎。

　　新年来的上述变化不仅对普通购房者有较大影响，对开发商而言，也会产生较为明显的压力。

　　“连续加息加上限购、限贷等其他政策，会让开发商的几个资金来源渠道都会有压力，这压力起始不大，但逐步会对其资金链运转产生影响。”宋会雍举例道，利率上升、购房者冷场，房子难卖，开发企业的销售资金回笼速度会放缓，而现在调控政策对开发商是限贷，特别是有土地囤积的开发企业，取得银行贷款的难度增大很多，就从融资和销售收入两方面减慢开发商资金运转的速度，而且很多开发企业资产负债率很高，靠资金流转过日子，流入速度放慢，意味着很多开发节奏都要慢下来，这又逼迫其新盘开发减速，进一步使得销售资金回笼速度跟着慢下来，越慢越转不动，形成一个恶性循环。

　　“这一局面的突破口在房价，政府用通过这种方式使开放商松动房价。”宋会雍表示。

　　中房信分析师薛建雄也表示了相同的观点。他认为，目前购买群体由于加息、二套房首付比例调高至六成等各类政策因素使得购房成本提高，这也逼得开发商必须在目前的房价进行一部分让利，否则这个市场买卖双方都“玩不下去”。

　　“一季度末僵局或解”

　　眼下国八条、各地房产税细则、加息等新政刚出，购房者、开发商、中介等群体都在观望市场风向，琢磨市场如何消化这些政策，楼市再次处于各方“僵持期”。

　　对于此种状况，龚敏认为，从去年政策出台后对市场影响的经验来看，交易萎缩期一般持续3个月并有缩短趋势，房企虽然去年销售畅旺，但在货币政策收紧背景下资金压力预期将更加明朗，局部以价

　　促量的态度会更加坚决，预计房价一旦调整，其节奏感与尺度都会比去年深入。

　　“预计在今年1季度末，楼市各方有望走出观望，实现各自抉择。”龚敏做出上述判断。

　　对于沪上楼价会否实质性下滑，宋会雍表示，开始主要是噱头性的优惠措施，预计1季度末可能会有开发商零星出现实质性降价，对于整体实质性的降价，应该在今年年底更可行一些。

　　据了解，久未出现的降价促销已重现沪上楼市。春节期间，万科旗下位于宝山板块的两大主力楼盘琥珀臻园、琥珀郡园的售楼处仍然正常对外开放。两个楼盘同时给出了春节期间到访现场“送红包、领福袋”的促销措施，此外还设置了送金饰品的抽奖环节。另一知名开发商绿地集团的部分项目也推出了优惠措施。浦东的绿地金色水岸目前推出两房可享受总价优惠20万元再减3万元，三房可享受总价优惠20万元再减5万元的“折上折”优惠。奉贤的绿地海语墅则推出买房送礼盒、赠送物业管理费等优惠。