作者 早报记者 顾菁

　　2010年综合首付比升至六成；市场购买力或已透支。

　　在‘限贷’‘限购’‘加息’等一系列调控政策影响下，2010年下半年上海个人住房贷款大幅缩水，下半年新增住房贷款仅为上半年的6.8%。与此同时，下半年的成交量却不断走高，比上半年多出75%。这表明全款购房者的比重在不断提高。

　　业内人士称，下半年有近五成的购房者选择了一次性付款，而持续上升的自付比例和全款购房比例，可能透支2011年的购房潜力。

　　新增房贷骤减

　　央行上海总部近日发布的2010年货币信贷运行情况显示，2010年上海全市新增人民币个人住房贷款543.8亿元(其中新建房贷款和二手房贷款分别增加227.7亿元和316.1亿元)；其中下半年个人住房贷款仅增加34.9亿元，为上半年增量的6.8%(其中12月份增加11.1亿元，同比少增120.9亿元)。

　　业内分析人士普遍认为，2010年内地出台了一系列针对房地产市场的调控政策，包括首套房首付比例不低于三成，取消7折的利率优惠；第二套房首付不低于50%，利率上浮1.1倍，第三套房全面停贷等。

　　“限贷令”不断趋紧，以及“限购令”、“限外令”对需求的影响，是造成下半年个人房贷急剧缩水的主要原因。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，“往往商业银行在年初获得的信贷发放额度可以占全年的四成以上，贷款额度在上半年已经使用殆尽，这也可能是造成下半年新增贷款急剧缩水的原因之一。”

　　两次加息使得个人购房贷款变得更难，成本更高，但楼市成交量却在下半年不断走高。

　　佑威及楼市专评网发布的数据显示，2010年上海市商品住宅市场总计成交面积约为972万平方米。其中，下半年成交面积达618万平方米，占全年成交面积的63.6%，比上半年354万平方米的成交量有近75%的大幅增长。

　　对此，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在其微博中表示，“房贷缩水严重，但下半年成交量并不低，这样的情况只能说明，下半年购房者中全款购房者比重大升。” 

　　自付比例劲升

　　宋会雍估算，2010年下半年，选择一次性付款的购房者的比例从原来的三成增加到近五成。

　　“这与银行的信贷政策有直接的关联，在银行放贷意愿强烈时，通常购房人也更愿意通过银行贷款，而一旦贷款收紧后，只能通过提高自付比例来实现购房的目的。”宋会雍说。

　　德佑地产提供的成交统计数据显示，2009年全年的上海楼市成交综合首付比为30.72%，而2010年全年的成交综合首付比则提升到60.85%，自付比例不断提高的趋势非常明显。

　　德佑地产副总经理罗亚东告诉记者，“尤其是2010年第四季度，自付比例不断提高，全款购房的比重也有明显上升。”

　　罗亚东表示，一系列楼市调控政策使得改善型需求、投资投机性需求所能够利用的金融杠杆率大幅萎缩，被迫减少或放弃贷款。而进入加息通道之后，贷款的成本将越来越高，资金实力雄厚的部分客户开始主动减少或放弃贷款。

　　同策咨询研究机构的分析师告诉记者，“市场上全额付款的购房者比例在上升，是因为全额付款的机会成本在降低。”他解释道，“购房首付比例都有所调高，使得全额自付与贷款购房成本之间的差距在缩小。同时很多楼盘都推出了针对一次性付款的促销优惠活动，使得全额付款的成本进一步降低，吸引了不少有一定资金实力的买家选择全额付款。”

　　同策分析师还表示，部分城市针对购买三套及以上的住房停止贷款的政策，也导致急于入市的投资群体不得不选择全额付款。

　　或透支购买力

　　对于不断上升的自付比例和全款购房比例，杨红旭认为，“这透支了未来市场的潜力，如果2011年房贷还是不放松，则全款购房需求的能量恐将面临衰减。”

　　罗亚东表示，从细分市场来看，这一现象也的确在相当程度上透支了未来的潜在购买力。调控之下，房价仍未出现实质性松动，刚需客户预期后市价格将继续稳中有升，担心出手越晚价格越高，因此提前出手。

　　“此外，‘限购令’的执行及延续，使得刚需客户必须利用‘仅有一次’的购房机会，尽可能实现一步到位，从而不得不改变梯度置业的计划，因此，刚需‘被拔高’。中国平均首次置业年龄大大提前，从中长期而言，可能透支市场的潜在购买力。”罗亚东说。

　　对此，宋会雍持不同看法。“对于潜在需求被透支的说法我不太赞同，因为，如果说同一笔钱本来通过银行贷款可以买两套房，现在银行贷不到款了，通过一次性付款只能买一套房，这是减少了一部分需求，但是这一部分需求本来就是一个投资投机的需求，就是政策打压的对象，所以说限制贷款，确实可以抑制一部分不合理需求。”

　　同策分析师认为，从楼市的供需关系来看，目前不断提高的自付比例还谈不上透支了未来的购买力。这是因为，影响居民购买力最为重要的一项指标是货币发行量的大小。当货币发行量过大时，资产的价格首先会上涨，而财富更容易向资本拥有者集中，那些前期买房的人将首先感受到房屋资产属性的一面，由此带来的结果必然是其购买力更强。只要保持足量的货币发行规模，楼市中就不会缺乏流动性。