土地出让期满，使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，国有建设用地使用权由出让人无偿收回，并对地上建筑物等残余价值给予使用者相应补偿

　　【财新网】(综合媒体报道) 1月17日，上海市规划和国土资源管理局对土地期满后的处理方法作出说明，回应此前媒体报道“土地期满出让人无偿收回”的说法。

　　有报道称，上海规土局2010年2号预申请公告多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，“土地期满后的处理方法”都是“出让人收回并补偿相应残余价值”或者“出让人无偿收回”，并称这些说辞与《物权法》有关规定相矛盾。

　　报道刊出第二天，上海规划和国土局在官网发布关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知，特别指出《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

　　该通知特别列出《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八、二十九条的规定。其中第二十八条规定称，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。

　　该条款还规定，出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。

　　第二十七条则表明，住宅建设用地使用权期限届满时，自动续期。土地使用者若需继续使用，应当至迟在届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回之外，出让人应当予以批准。土地使用者需重签土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

　　《新民晚报》报道称，上海市规划和国土资源管理局办公室主任余亮表示，近期没有新出重大土地政策，并表示“预申请须知”中提到的“土地期满后处理方法”，只不过是把土地出让合同中约定的内容，前移到了预申请阶段，等于事先告知。

　　另据《东方早报》报道，关于“土地期满后的处理方法”不仅见于《上海市国有建设用地使用权出让合同》。北京、厦门、珠海等地有关土地出让合同的资料，关于土地使用权到期后的处置问题，表述意思大致相同，上海的做法并非孤例。

　　该报道称，中国房产信息集团分析师薛建雄表示，“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定其实一直存在于土地出让合同的，只不过以往土地出让合同里的条款只有交易双方能够看到，而现在则将这一条款添加到了土地出让须知里，所有想了解情况的人都能看到而已，客观上造成了媒体的关注。■

　　(财新实习记者 刘琦)

　　附：

　　《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八、二十九条具体规定如下：

　　第二十七条本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。

　　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

　　出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

　　第二十八条土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第 项约定履行：

　　(一)由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；

　　(二)由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。

　　第二十九条土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。