本报讯(记者 张媛)经过一年两次的调控，北京二手房价格经历了暴涨、暴跌的起起伏伏，而截止到2010年底，成交均价又回到了一年前的水平，仍然处在逼近2.3万元一平方米的高位。

　　中原地产昨天出具了年内楼市研究报告，该报告显示，根据北京房地产交易管理网数据统计，截止到12月底，北京二手房成交均价为22975元/㎡，与2009年底二手房均价持平。

　　从走势图中可以看出，在一系列调控政策的影响下，北京二手住宅均价在2010年4月之后出现了理性回归，遏制房价过快上涨的政策预期基本得以实现。但由于年初房价上涨过快，回落后的房价仍然处于高位，与一年前相比并没有变化。

　　伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示：2010年1—11月份北京全市新房成交均价19967元/平方米，这是自2009年北京二手房成交量首次超越新房成交量以后，北京全市二手房年均价也超越了一手房。

　　原因解析

　　二手房多处于核心城区

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，一方面随着北京周边卫星城的崛起，90%的新盘散布于五环外，而二手房80%的交易都集中于四环内，新盘交易越来越郊区化，而二手房市场相对集中城市核心区域，这使得全市二手房交易均价高于新房。

　　另一方面，受政策影响，开发商面临资金和销售压力，降价促销或低价开盘，而二手房业主定价更为灵活，降价意愿不强，仍然维持原价，甚至调高报价。

　　投资比例创五年来最低

　　二套房首付提高，三套房停止房贷等调控政策对遏制投资购房还是起到了积极作用，北京房产投资客比例大幅下降，占全年交易比重约为13.92%，跌至五年来的历史最低点，购房者以刚性需求为主，这也是北京二手房市场受到打击不大的一个原因。

　　而中原地产数据也证明了这一点，5月之后，受调控政策的影响，60-80㎡的小户型成交占比不断上涨，而这个面积段主要为二居室小户型，面积小、总价低、能够满足大家基本生活需求，成为众多购房者选择的目标。