为什么只有南京下降了？

　　十大城市中，为何唯独南京11月的房价下跌了0.07%呢？记者昨日就此采访了几位业内人士。

　　上海同策房地产南京分公司市场总监杨锐认为，11月南京房价小降，很重要的一点是受苏宁睿城降价的影响，不少楼盘都开出了优惠的折扣方案，而逆势上涨的除了极个别江北楼盘外，寥寥无几。另一方面，11月南京的推盘量相比之前有所下降，而且推房量较大的板块都集中在江宁和江北等房价相对较低的区域，城中、河西等上市房源比重则较小，“这两种因素同时作用，使得南京11月的房价没有走高。”

　　不过，不少业内人士也表示，单月的统计具有一定的偶然性，并不能说明南京楼市就此进入拐点。

　　一个激动人心的预测

　　半个月前，中国人民大学经济学院发布了一年一度的《中国宏观经济分析与预测报告》。报告预测，2011年上半年，全国的房地产企业资金链将出现严重问题，房产价格将出现近20%的下滑，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。

　　南京明年三四月房价降20%？

　　地价说  几乎不可能 地价撑着呢

　　昨天，在记者采访了多位南京楼市专家后，大部分人的判断恐怕要令买房人失望了：“目前地价难以‘支撑’房价大降20%”。为什么这么说呢？记者选取了南京河西、江宁与江北三大板块，明年可能上市的纯住宅用地，追根究底地算了一笔账——

　　河西板块：降20%就是单价1万3，能吗？

　　以金基月安街地块为例。去年10月20日，南京金基通产置业在中冶、保利、融侨等多家房企的疯抢之下，在河西月安街以北、苍山路以西拿下了一幅纯住宅地块，地块面积为4.1万平方米，容积率2.3，4.2亿元的出让底价被抬高到7.8亿元，楼面地价折合每平方米8212元。

　　记者从开发商处了解到，该地块今年5月份正式动工建设，楼盘名称暂时以“金基通产G51”代替，拟建7幢高层建筑，但具体的建设方案以及销售时间，均未最终确定。南京福舍投资顾问有限公司总经理史东说，目前河西板块的住宅地块楼面地价都在每平方米7000元以上，8212元的价格虽然有点贵，但也不太“离谱”，照此价格推算的话，加上建安成本、相关税费、营销费用等等，其成本价应该在1.3万左右，而实际售价可能高达每平方米1.6万到2万之间。

　　“目前河西的房价水平已经维持在1.6万到1.8万左右，如果按照降价20%推算，这幅地块降到1.3万开盘，这是根本不可能的，能维持在现有价格线上就已经很不错了，不排除还会高开。”

　　江宁板块：1万还差不多，降20%，能吗？

　　今年2月9日，位于江宁九龙湖的一幅住宅地块被雅居乐地产以10.05亿拍得，楼面地价高达每平方米4407元，创下了当时江宁地价的新高。公开资料显示，该地块将会建设部分大户型的豪宅。目前江宁房价在每平方米9000元到1.2万左右，估计雅居乐九龙湖地块的售价肯定不止这个数。

　　“照楼面地价推算，开发商卖到1万以上才有利润，如果打造高端豪宅的话，定价就与成本基本无关了。”史东表示，根据搜房网最近公布的一份统计数据显示，江宁今年成交的地块中，楼面地价平均为3500元，如果扣除一些特别偏远地段的超低地块，江宁的楼面地价应该在4200元左右。也就是说，未来房价在1万是相对合理的，指望降价超过20%，几乎没有可能。

　　江北板块：房价8000地价7800，能降吗？

　　10月29日，同样是雅居乐地产，以每平方米7813元的楼面地价拿下江北过江隧道出口处的一幅住宅土地，而相邻楼盘江佑铂庭前不久刚刚售出的房源均价也只在每平方米8000元左右。

　　这一“仗”不仅打得业内人士目瞪口呆，也彻底拉高了整个江北板块的平均地价。

　　据搜房网数据监控中心的统计，2008年江北住宅地块的平均楼面地价仅为每平方米801元，去年涨到了1825元，涨幅为128%，而今年由于地王的出现，平均楼面地价猛涨至4208元，达到131%。

　　南京东凯置地总经理包天雷表示，地价涨幅太高显然会影响到今后的房价。受其影响，今后江北房价下探的幅度并不大，除非开发商因自身原因需要加速回款，否则楼盘不会轻易降价，而上涨的空间目前也无法预测。

　　马祚波

　　政策说  不是没可能 但要看政策

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华则认为，降20%不是不可能。他表示，随着元旦之后银行开放办理贷款，楼市很可能将先出现一段时间的反弹。但宏观调控的总趋势是进一步加息和收紧贷款，因此部分开发商的资金压力将越来越大。这会造成楼市进入“阴跌”，也就是开始持续的小幅下挫。

　　至于跌倒什么程度，吴翔华认为20%并非没有可能，但这要看收紧的货币政策能够坚持多久。“综合来看，明年上半年下跌的几率居多，而下半年则有反弹的可能。不过，暴跌的可能性非常小。”

　　张 遥