新华网武汉11月24日专电 (记者沈翀)起价每平方米4300元、开盘92折、精装修一口价每平方米5600元，总价减3万元……“新五条”以及地方落实楼市调控细则出台后，武汉等二线城市开发商、购房者心理再次出现激烈博弈，“折扣战”重回视野，楼市到底是“真降”还是“假摔”再次引发关注。日前，记者走访武汉三镇，了解折扣背后的真实情况。

　　以折扣试探市场反应

　　记者采访中发现，在价格坚挺的中心城区，各种折扣或优惠往往是开盘之初开发商或销售代理试探市场的营销手段。尤其目前市场走势不明朗、调控后购房成本不断增加的情况下，中心城区开发商原本乐观的心理实际上出现了一些变化。

　　在武昌徐东一售楼部，记者遇到前来签合同的王先生。王先生向记者展示他刚入手的两房合同：10楼，折后入手的价格约为每平方米8200元。王先生告诉记者，认购当天现场挤进了接近2000人，最后有很多人都因为各种原因没有买到房子。

　　他说：“新政策实施之初，我想等楼市下跌再买房，可后来发现利率上浮了，我害怕等下去贷款额度又要提高，或者房价没下降反而上涨了……而后收到这个盘的信息，发现各方面要求都挺符合的，虽然单价超出了我预估的几百块，但送了很多面积，例如我买的90平方米的房子，送的面积加起来也有10平方米左右，相比较而言，各方面还算不错，于是就下手了。”

　　记者了解到，该项目房源在1000套左右，前期因定位不准而导致销售不佳，此次只是换了一个“马甲”出售。在10月推出的房源大约为200套，只占到其中的20%。

　　一位业内人士表示，类似打折活动是一些新盘开发商或销售代理试探市场的常用营销手法。比如徐东这个楼盘开盘的定价在每平方米8200—8800元之间，比周围楼盘每平方米便宜几百元，看似做了个赔本买卖，实际上在为后期的涨价做铺垫，而且营造了开盘售罄的场面。另外，还可为开发商收回大部分资金，应付年底的各类款项，一举数得。

　　明涨暗降冲销售

　　相比较中心城区楼盘的试探性降价，区域位置较远的楼盘则为冲销量变着“花样”打起了“隐形”价格战。记者看到，武汉主城区一些楼盘名义报价在不断“上调”，但暗地降价并不在少数，实际成交价往往低于名义报价。如南湖一知名开发商的楼盘实际成交均价为每平方米6600元，比实际报价每平方米低600元；光谷一楼盘报价虽高，在实际销售中却以一批每平方米低于周边楼盘1000元的特价房吸引购房者。

　　汉口的家庭主妇刘女士告诉了记者最近的看房经历。她说，“最近看中了金银湖一楼盘，前期打电话和上门看房时，售楼员说均价在每平方米6000元到6500元之间。看了两次房，售楼员看我们还在犹豫，突然故作神秘地告诉我们，可以以特价房的形式向经理申请折扣，折后价格约为每平方米5800元，而且让我们保密，说是特别申请的优惠。”

　　“可是在该楼盘样板间与其他购房者聊天时，我发现大家都可以申请到特价房，价格同样在每平方米5800元左右。”刘女士说，“这不是欺骗消费者吗？既然都能买到特价房，为何不直接把标价降下来？”

　　武汉亿房研究中心研究员陈龙说，这种“暗降”同样是开发商的一种营销手段。一些楼盘采取特价房、事后电话通知折扣等“明升暗降”的手段，都是权宜之计：一是怕降价后引起前期业主不满；二来开发商在内心深处并不愿意降价销售，所谓特价房不过是一种说辞，若过两月楼市回暖了，特价房也就自然取消。

　　改变购房者预期需要商品房价格“阳光化”

　　有关专家表示，“新五条”颁布至今已经一个多月，在这一个多月里，湖北地方细则出台、央行加息、首套房优惠利率上浮至85折等调控措施陆续出台。武汉的各房地产商在调整中从最初的心惊胆战、到后来的放松心情、再到后来频出各种活动争抢客源，可谓花招百出。面对“五花八门”的营销手法，一些购房者和专家建议，商品房价格也要实施“阳光化”操作。

　　武汉亿房研究中心主任明晶晶说，武汉10月出台的调控细则中，虽然也有“一次性公开全部准售房源及每套房屋价格”的内容，但在实际操作中仍然缺乏监督。现在商品房市场恰处于走势不明朗、各种力量激烈博弈期，开发商采取各种营销策略来维护“光鲜的外表”，给予购房者价格仍在上涨的心理暗示，将会掩盖市场的真实情况，不利于调控政策发挥效力。

　　为此，她建议，实施楼市调控首先要规范市场，要使商品房价格回归住宅的原来属性，跟其他商品一样“明码实价”，而不能像资本市场的投机品一样到处都是“陷阱”，到处都有“暗箱”。只有这样，才能缩短调控政策的“滞后期”，在市场出现变化时能将信号及时反馈到购房者那里。

　　记者了解到，目前武汉房地产市场大多数开发商仍对市场后市持有乐观预期。武昌中心区一楼盘策划部负责人称：“公司不缺钱，银行的贷款足以偿还各类工程款项，不会考虑降价促销。目前楼盘每隔一段时间推出的不同活动，是为了加强购房者和售楼部之间的互动，提高楼盘知名度。”

　　而建设银行湖北省分行一名个贷部经理告诉记者：“大的开发商和银行之间的博弈，目前来看是开发商掌握主动权，而且他们还会采取民间融资或海外融资的方式进行资金整合，因此根本不惧怕年底的各项费用。但是小的开发商则不同，他们既没有融资渠道，也没有和银行抗衡的实力，只有采取暗地降价的方式缓解资金压力。这跟当前武汉房地产市场表现出来的情况也是基本吻合的。”

　　根据武汉房地产市场信息网的数据，自8月底楼市回暖之后，武汉房价一直保持着小幅上涨态势。尽管进入淡季，11月前两周武汉商品房成交量又有反弹，主城区商品房成交量达到3763套，平均每天销量为268套。而目前，主城区商品房成交均价已达每平方米6828.87元，汉口中心区均价达到每平方米9743元，直逼万元大关。