早报记者 赖汀雨

　　新政出台以来，沪上二手房市场成交量一路受挫，但成交价却稳中有升。在经历了10月份的调整期后，市场带看量开始出现首次增长，更有不少区域出现“跳价”现象。

　　“目前市场分化现象十分严重。”中原地产研究咨询总监宋会雍指出，迷茫将成为后市买卖双方的普遍心态，不少业主将通过调整房价来试探购房者的心理价位。

　　高端房源成交受阻

　　10月初的“二次调控”之后，沪上二手房市场反应迅速，终止了近4月的持续回升态势，成交下滑明显。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，10月全市共有1.34万套二手房成交，环比下降23.4%，同比下降40.9%。但与4月份遭受年内首轮调控时近七成的环比降幅相比，10月的二手房走势尚较为温和。10月各行政区的成交套数均环比下滑，青浦、静安两区成交量下滑最明显、幅度超四成。宝山、卢湾、虹口三区次之，幅度在三到四成。

　　此外，从成交总价结构上看，高标的房源成交受政策影响更大。21世纪不动产的统计显示，1000万元以上价位段的成交套数下滑最为明显，环比降幅达45.7%；其次是500万-1000万元及500万元以下总价段，成交套数环比降幅分别为27.9%和26.0%。

　　究其缘由，21世纪市场中心研究员邱丹指出，首先，因为新政旨在限制改善购房需求和投资需求，这类客户对应的就是高总价房源，所以这类房源理应受新政冲击更大。其次，相较新房市场而言，多数二手高端楼盘价格都非常坚挺，且在古北、北静安 区域还有撤牌发生，限制了成交的达成。最后，高端新盘的热销也对二手房市场起到了一定的分流作用。

　　普遍量跌价涨

　　虽然，沪二手市场停止了先前连续4个月的回暖，但市场成交价格依旧稳步上涨，中原研究部总监宋会雍告诉早报记者，9月底的上海二手房均价是13100元/平方米，到11月初的均价达到了13700元/平方米。

　　现阶段业主对于后市的信心度有所增加，并不急于降低房价，而是选择将房源定价挂出。

　　值得注意的是，这一现象并不止于上海，北京、天津、深圳、广州的二手房市场均出现量跌价涨的情况。

　　早报记者从中原地产处获悉，受国家调控政策升级加码、特别是限购政策的影响，五大城市二手住宅成交量未能持续前4个月回升态势，10月起大幅回落。各地城市成交价格依旧缓慢上涨，但是涨幅趋缓。

　　据中原调查数据显示，五大城市成交量为389万平方米，环比下跌28%，各城市环比跌幅在一到五成。其中，深圳和上海两城市由于“限购令”出台时间最早，而且深圳限购政策特别严厉，故成交量跌幅最大，分别为56%和28%。

　　同时，10月份五大城市二手住宅成交价格依旧上涨，除广州外，其他四城市环比涨幅均不超过2.0%，其中深圳和北京的涨幅甚至低于1.0%。

　　中原集团研究中心经理瞿安新认为，“二次调控”政策影响力度之所以减弱，一是由于目前市场上以刚性需求为主，受限购政策的影响较小。二是部分城市限购令颁布较晚，效应可能滞后。三是前次调控对市场的影响低于预期，市场对政策产生了一定的“抗药性”。

　　虽然“二次调控”力度较前一次有所升级，但同4月底出台的新“国十条”相比影响力度明显减弱。根据中原统计，五大城市10月二手住宅成交量是5月低谷时的1.5-3倍，而且10月成交量环比跌幅均小于5月的环比跌幅。

　　松江新城“跳价”频繁

　　值得注意的是，下滑的成交量在11月份的上旬出现了回升，而价格走势方面则出现了局部的“跳价”情况。

　　21世纪不动产上海区域市场中心对旗下280余家门店的最新监测显示，11月第一周全市多个板块带看量出现上扬，松江新城、徐汇田林、长宁中山公园和浦东川沙等板块带看量环比均增长一到三成。早报记者了解到，一方面，趁着年末资金较为充足，出来觅房的客户逐渐增多。另一方面， 10月的再一次楼市调整下二手房市场价格并无明显波动，客户的观望情绪略有淡化。但在成交方面，11月第一周的成交量与10月底基本持平。

　　对比之下，新建商品住宅成交情况却不够理想。11月第1周，全市新增供应的住宅面积环比增长近1倍，成交面积却环比滑落16%，成交均价也下降5%左右。

　　随着二手房带看量的增长，“跳价”再现局部市场，幅度可达2%~3%。徐汇田林、长宁中山公园两板块，11月已有约一两成房东在买家有意向后提价；而在松江新城板块，提价业主已近五成。21世纪不动产上海锐丰珠江新城分行经理葛恒忠表示，11月松江新城板块带看量增长20%~30%，是业主提价的信心所在。

　　以松云水苑一套115平方米的三房房源为例，该房在10月的挂牌价格为120万元，属于市场正常价位，本月初某买家向业主表达了购房意向。此时的业主加价2万元，并最终以这一价位达成交易。此外，松江文诚路888弄一套137平方米的三房房源，最初房东挂牌价格为145万元，但挂牌后看房频繁，业主随即将价格提到了158万元，跳价幅度达9%。

　　葛恒忠表示，这种情况在11月上旬比较普遍，目前达成的交易基本上都高于挂牌价格。

　　21世纪研究中心主任黄河涛指出，一方面，“限购令”之下部分房东产生惜售心理，挂出房源只是为了试探市场。另一方面，经历连续调整的二手房价格并没有出现大幅回落，给了部分业主对后市的乐观，不急于将持有房源卖出。

　　此外，宋会雍表示，现在的市场很乱，与之前4月份相比较，市场分化现象更加明显，在出现局部“跳价”的同时，也有降价的现象出现，这主要是基于大众对于后市的迷茫。