本报首席记者  张奕

　　今天，上海加强房地产市场调控的“沪十二条”政策公布正好“满月”。

　　一段时间来，频频出台的楼市调控政策不断刷新史上“最严厉”等级。9月29日国家“二次调控”政策出台以后，10月7日“沪十二条”正式公布，而11月3日，住房城乡建设部等四部门又出住房公积金个贷新规……

　　这些政策已动用了信贷、税收、土地、行政、法律等各种调控手段。面对史上最严厉也是最复杂的调控政策，不少购房者如心有彷徨：政策多重效应究竟涉及买房的哪些环节？下一步究竟要不要买房？理清政策要点，将有利于消费者分析楼市动向，进而作出正确的购房决策。

　　自住购房，该出手吗？

　　对于系列楼市新政出台，那些正在看房选房的消费者大多反应 “先看看再说”。面对实际的居住需求，观望之后该如何抉择呢？

　　“买不买房，首先要了解系列政策的调控意图。”上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭教授认为，近年来国家不断完善财税、金融、土地等宏观调控政策，主要目的是为了增加住房有效供给，抑制不合理的住房需求，遏制地价和房价过快上涨。政策很严厉，但对楼市的影响将是一个渐进的过程，对于有切实住房需求的消费者来说，房价稳定及微弱向下时，将是较好的入市期。

　　对大多数刚性需求者来说，利用银行信贷杠杆是实现“住房梦”必不可少的一环。调控楼市并非一刀切，住房信贷政策就有差别化。目前，银行和公积金信贷都对第三套及以上贷款需求关上了大门，但对于自住型购房者，仍提供住房贷款。“沪十二条”规定，贷款购买商品住房的，首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同样的，按照住房城乡建设部等四部门公布的规定，第二套公积金个贷款仅发放给现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。

　　根据国家调控政策精神，10月7日公布的“沪十二条”作出了限购规定，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。一次购房机会得之不易，不少沪上家庭准备“一步到位”买大房，可又觉得力不从心。对此，专家建议购房者还是应当树立理性的住房消费观念，量力而行。

　　投机购房，该歇手了

　　今年以来的多次楼市调控政策，无论是差别化的住房信贷政策，还是限购政策，以及调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，可谓条条“切中要害”，目标直指抑制投资投机性购房行为。

　　“楼市调控至此，奉劝那些投资客们尽快离场，不要再对房价快速上涨存在幻想了。”张泓铭奉劝投资客 “该歇手了”，调控政策的力度一次重过一次，可见国家坚决抑制房价过快上涨的决心。而且，这种调控不是仅仅抑制需求的单向调控，而是抑制需求和扩大供应的双向调控，将促使房价走向更为理性的区间。

　　“沪十二条”中，不止一条涉及扩大楼市供应。此外，对开发商加强土地增值税征管，预征率由此前的2%，调整为按不同的销售价格确定土地增值税预征率的规定，也将对开发商合理定价形成倒逼。

　　“住房首先应当满足居民的基本居住需求，上海不鼓励投资性购房，坚决抑制投机性购房。”市房管局局长刘海生的此番表述，值得投机客们细细体味。

　　“二次调控”出台后，对政策反应更为灵敏的二手房市场上，一些投资客已“闻风而动”，加速撤离。来自上海中原地产的监测显示，10月份上海二手房买卖成交速度明显放缓，在外环以及外环外一些区域，出现了挂牌量小幅上升，增幅约在5%左右，这些房源的挂牌者多为持有多套物业的投资客，担心未来房价将会下跌。据21世纪不动产的监测，一些外围区域的新兴板块，不少二手房卖家的价格开始松动。

　　调控政策，会继续吗？

　　由于楼市新政对新房成交量的影响有一定滞后性，10月份上海商品住宅市场成交，划出了一道先扬后抑的曲线：上、中旬成交依旧活跃，下旬成交量逐渐缩水。据搜房网数据监控中心统计，10月份全市商品住宅成交面积为132万平方米，环比略下降了0.8%。

　　“随着楼市调控政策不断深化，11月、12月全市商品住宅成交将面临更为严峻考验。”汉宇地产市场部分析师表示，成交量如出现较大幅度下降，开发商唯有调低价格，才能撬动销售。易居中国高级分析师付琦也表示，上海楼市的调整期可能将维持半年以上的时间。

　　已经出台的楼市调控政策效果究竟如何，还有待时间检验，但记者的采访中，业内普遍认为，本轮房地产调控政策还远未结束，政府手中的牌还有很多。如，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，“沪十二条”已经明确：“本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。记者从市房管局了解到，上海已建立房屋状况信息中心，一旦国家政策明确，便可加快推进。10月19日，央行在时隔34个月之后再次宣布加息，剑指通胀压力，市场人士也普遍预期加息通道似已打开，购房成本也将有所增加……在国家抑制房价过快上涨的坚定决心下，相信上海房地产市场会进一步走向平稳、健康。