10月全国房地产市场政策利空消息不断，“9·29”二 次调控政策、央行三年来首次加息的接连出台令一线城市成交量价出现明显回落，但10月的武汉楼市成交量却意外连续四周处于高位。据亿房研究中心最新出炉的 数据显示，10月1日至31日，武汉市在售楼盘346个，成交均价6701.74元/平方米，较9月价格水平上涨91.93元/平方米，楼市价格涨幅 1.39%，与去年同期相比增幅11.69%。10月主城区销售套数6155套，较上月减少429套，减幅6.52%，平均每天销量为199套；与去年同 期相比增加13.21%。虽然与成交火爆的9月相比有所下跌，楼市成交呈缓慢下跌的态势，但整体回落迹象并不明显。

　　据亿房研究中心的分析，成交量方面，虽然本月成交量较上月有所减少，但高于去年同期，由于开盘加推力度仍然较大，加上部分投资、改善型购房需求趁 “9.29政策”未落实前加快步伐购房，使得十月楼市依然显得较为“火爆”。

　　在整个十月中，主城区楼市周成交量变化呈现出“高开低走”势头，国庆期间及十月第二周，长假期间众多楼盘开盘加推，以及“9.29政策”出台，部分 购房者反而加快步伐购房，所以前两周成交量均在1700套以上。不过，随着越来越多的购房者重新观望，第三周和第四周成交量较前两周出现了明显的下滑；周 成交均价方面，在成交量较大的前两周，成交均价也保持了较快的上涨势头，不过随着政策影响力的逐步体现、购房者观望气氛的重新兴起，后两周成交均价上涨方 面则平缓很多。

　　主城区成交价上升明显

　　在成交均价方面，继九月份的成交均价上涨之后，十月武汉主城区成交均价再次明显上升。十月武汉楼市的成交均价达到6701.74元/平方米，较9月价格水平上涨91.93元/平方米。

　　十月期间，除汉阳中心区由于部分高价楼盘价格下调和相对低价楼盘成交较多而使区域成交均价有所下降外，其他片区成交均价较上月都有所上涨，其中古田 片区、二七后湖片区、南湖片、青山区和武昌中心区都涨势明显，较上月上涨了百元以上，涨幅也都在2%左右；东西湖片和关山片由于区域房源供给较多，而区域 房价上涨幅度较小；汉口中心区虽同样大多数项目“涨多跌少”，但由于部分高价楼盘随政策、市场变化而做出了一定的价格下调，所以其涨幅也相对较小。而与去 年同期相比，十月各主城区成交均价上涨幅度仍然较大，除东西湖片和南湖片上涨幅度相对较小外，其他片区上涨幅度基本都在20%以上。

　　成交下滑线已经形成

　　从武汉各个区域市场的楼盘成交表现看，部分价格低于中心城区且位置距离中心区不远的楼盘表现依然抢眼，成为10月武汉楼市成交的“主要贡献者”，而这一波成交行情主要由刚需购房人群集中置业造成。

　　从十月各区域成交量上来看，区域项目较多的关山片、武昌中心区和东西湖片成交量依然最多，基本在1000套以上。而汉口中心区、汉阳中心区、古田片 区和南湖片成交量较上月有所减少，减幅都在20%以上，尤其汉口中心区较上月减少近一半，这些片区成交量的减少主要是由于本月推盘量较上月有所减少引起。 与去年同期相比，汉阳中心区、汉口中心区和沌口片成交量有所减少，而其他片区成交量则高于去年同期，古田片区、二七后湖片区和武昌中心区增加的幅度最大。

　　与此同时，近期城区市场中部分中小户型楼盘的成交表现也很抢眼。多数城区楼盘的成交数据显示，在成交客户群体中，城区楼盘主要的成交群体仍旧以刚需置业群体为主。

　　为何“新政高压”下，十月楼市成交量依然不减？亿房研究中心分析师陈龙表示，由于市场的刚性置业需求很旺盛，而且从今年以来武汉的刚性购房需求一直 未能完全释放，这些购房者群体数量一直在累积。虽然“首套房首付三成”的新政提高了刚需的门槛，但只要市场出现性价比高的中小户型产品都会受到“刚需客” 的热捧。另外，从政策的滞后效应看来，并不是政策刚出台，成交量就会马上“刹车”。这种效果只会逐步呈现，10月四周周成交量的逐步下降，已经足够说明楼 市成交下滑线已经形成，而随着市场的观望情绪越来越浓，此后的成交量必定还会继续下跌。

　　记者逛市

　　新推盘高开低走，老盘打出“尾盘”作“挡箭牌”

　　江城楼市“明升暗降”

　　进入11月份，虽然单纯数据尚未出现太大波动，但已有开发商“嗅到”市场的变化而对营销策略进行灵活的调整。

　　“优惠都是针对尾盘”

　　在逐步进入观望期的楼市，不少开发商打出了新招——“尾盘”。记者了解到，目前武汉新推楼盘数急剧减少，而在“金九银十”推出房源后，现在需要销售的都是剩下的“尾盘”。记者走访一些已经开过盘的在售楼盘，发现不少热门楼盘都有“尾盘”在售。

　　而与此前新推房源不同的是，像这样的“尾盘”，开发商都打出“清盘”的旗帜，拿出不少优惠的价格来吸引购房者。记者致电不少楼盘，发现尾盘的标价往 往可以低于此前已经卖出的楼盘价格，并能够争取到一定优惠，“在此时推出尾盘，尾盘的优惠要比开盘新房源的优惠还要多，这样可以在市场的观望期以很优惠的 价格吸引急需买房的客户。”一位资深房地产人士告诉记者，此举不但能在淡季获取一定的销售业绩，开发商也正好能将“尾盘”顺利“出清”。

　　据记者了解，对于尾盘，大部分都是一些“先天不足”的部分，如朝向不好、楼层太高、户型太大等单元，还有一些是总价很高而没有卖出去的部分，以及楼 盘销售到一定阶段，开发商因要尽早收回资金而最后抛售的单元。而在此次采访中记者发现，部分楼盘里的“尾盘”可称得上是“精品”。一售楼员告诉记者，现在 的优惠都是针对推出的“尾盘”。

　　老盘推新“明升暗降”

　　相比“尾盘”的主动降价，老盘对降价促销则顾虑重重。据记者了解，目前大多数加推的老盘并未在价格上做出更多的让步，甚至还有老盘加推房源的价格不降反升。

　　在武昌一个打算加推的楼盘，正在“低调”地进行客户登记，但登记情况明显差了很多。“前期市场确实很好，价格开得不算低，但后面二期的价格总不能还不如一期价格高吧，”，由于定价上变化不大甚至有点微调，有开发商表示，新推房源“不便”降价。

　　在花桥片区一楼盘售楼部，王女士一脸无奈地告诉记者：“国庆前来看房均价还是9900元/平米，今天再来就变成了10800元/平米，涨了900元 /平米！现在首付三成贷款利率8.5折，购房成本一下涨了这么多，还能买么？”相隔不远的二七片区某楼盘均价也上涨了500元/平米。

　　对此，汉口某楼盘销售总监称：“这不过是利用了中国人喜欢‘讨价还价’的心理。目前的行情下，要走量的唯一出路就是加大优惠力度，但此举往往会引起 前期业主的不满。于是就采取提高报价的同时又加大折扣力度的营销策略，这样一来，既可以安抚因降价传言而深感不安的前期业主，又能够以较大的‘优惠’促成 新的成交。”

　　记者从亿房研究中心了解到，上述情况暗地降价并不在少数，如南湖某项目实际成交均价为6600元/平方米，比实际报价低600元/平方米；光谷某楼盘也以一批低于周边楼盘1000元/平方米的特价房来吸引购房者……

　　亿房研究中心分析师陈龙建议，对于刚需购房者这个时间介入是比较明智的，一旦有开发商给出满意的优惠便可以入市；如果需求不是很大，则可继续观望。