经济观察网 记者 陈哲 上海市调控细则落地几近满月，上海楼市在成交量、成交价格、推盘积极性和退房等指标上都给出了明显的降温信号。

　　记者最近走访的多个楼盘销售信息显示，一些开发商的价格调整已由暗转明，而另一些开发商则推迟开盘。

　　多家机构的统计数据亦表明，新政再次让市场进入观望期，一些过渡期出手的买家在新政出台后，纷纷选择退房避险。

　　降价渐明

　　本网调查发现，与之前送装修、送面积的“暗降”形式不同，不少楼盘更愿意以打折、总价折让的“明降”面目示人。

　　搜房网数据监控中心数据显示，11月预计打折优惠的148个楼盘中，9折以上或者总价减10万元以内的楼盘，占比51%；8—9折或总价减10万以上的楼盘，则占比18%。与此相反的是，采取赠送面积优惠措施的楼盘，仅占8%；其他如送契税、精装修或车位的，只有7%。

　　以目前保利在上海最大的住宅项目叶上海为例。中房信的数据表明，该楼盘8月份的成交均价为17199元/平方米，9月份成交量上升，但价格下降至16556元/平方米，10月份均价保持在16615元/平方米。

　　不过，销售人员称，如果先期支付2万元定金，且三天内付清首付款，总价可折让3万元。

　　松江某楼盘的贷款购房优惠为9折，一次性付款的优惠额度更是达到8.8折，绿地楼盘蔷薇九里，也开始直接采取总价便宜3万—4万元不等的促销方式。

　　永庆房屋提供的数据表明，从10月份的上海新房市场来看，410个成交楼盘中，采取价格下调的项目有30个，价格不涨不跌的楼盘则占比近八成，价格上涨的楼盘有29个。

　　集中捂盘

　　不过，选择降价并非多数开发商的选择，更多的开发商选择的是“扛”字诀。

　　中房信最新数据显示，9月份，72个楼盘171.92万平方米的供应量，签约都放在10月份实现，所以当月官方统计数据仍然保持了较高的水平。

　　实际上，10月份上海仅40个楼盘推出85.93万平方米的新房源，不足9月份推盘面积的一半。

　　按照原来的预期，10月将有77个楼盘上市或推出新房源，上海市的调控细则直接导致了37个楼盘推迟到了11月份，致使11月预期推盘量达到82个。

　　中房信分析师薛建雄认为，11月、12月的成交量更不容乐观，这些楼盘有可能继续采取捂盘的策略。

　　“这说明开发商对上海楼市中长期的预期还是看好的，短期的等待是为了寻求更为有利的出货时机。”薛建雄说。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，10月大量楼盘推迟上市，主要是由于各个开发商的战略不同。“不过从时机上看，如果开发商想着近期赶紧出货，获取资金，那当然是新盘越快上市越好，宜早不宜拖。如果前期销售较高，资金链不那么紧迫，那也可以考虑接下来市场的供应问题。”

　　退房潮起

　　频繁的调控，令购房者的反应也十分强烈。自“9.29”新政以来，9月市场成交火热的场面迅速冷却，各地纷纷传闻出现大面积“退房潮”。

　　据德佑地产市场中心研究部调查，自10月7日至今，上海一手房市场退房比例有20%左右。

　　“大多是国庆期间，未来得及签约的商品房。”德佑地产市场研究中心主任蒋旭认为，造成退房的主要原因是信贷收紧和买方对后市看空。

　　据德佑地产市场中心研究根据样本调查，一手房市场退房客户中，72%是由于政策等客观原因被动退房，28%是由于主观原因主动退房。

　　蒋旭告诉记者，由于主观原因退房的客户中，一部分是强烈看空后市而退房观望的投资客，鉴于新政、二次新政调控政策出台、加息以及呼之欲出的房产税和若隐若现的物业税等，部分投资客预判房地产市场将进入“下行”通道，宁愿牺牲小部分“定金”，而等待到合适的时机“逢低入市”。