沪上楼市调控新政出台后，经过3周累积，到10月底，调控效果已初步显现。上周，本市商品住宅成交量和供应量都明显下降。虽然目前本市房价依旧比较坚挺，但如果本月商品住宅销量依旧不乐观，那么楼市后期的价格下调可期。

　　成交量进入下滑轨道

　　上周，本市商品住宅无论是成交量还是供应面积，都明显“腰斩”。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周本市商品住宅成交面积为20.6万平方米，环比前周大跌35%，自9月20日以来周成交量首次低于30万平米，这一成交量已接近今年8月17万平方米左右的周成交量。上周本市商品住宅成交均价为23092元/平方米，与前周基本持平。不论是豪宅项目还是中低端项目，上周的成交量都出现了大幅下挫，最终让全市均价继续维持在2.3万元左右。

　　上周本市商品住宅新增供应面积大跌至12.4万平方米。随着新政作用的日益凸显，“少量多批”现象再度泛滥，上周的9张预售证中，竟有5张不足1万平方米。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，经过近一个月的缓冲期，新一轮调控的作用开始显现。上周成交量居前的项目，大多还是一些“老面孔”，但成交量已经大不如前，后继供应量大减，也预示着成交量将进入下滑轨道。但是，购房者预想中的“降价潮”还没有出现，全市均价依然处于高位，可以说目前的楼市仍然处于调控初期常有的“量跌价升”状态。能否真正出现“降价潮”，还要看调控的持续时间与执行力度。

　　房价暴涨风险被遏制

　　据中房信提供的数据显示，受到楼市新政调控的影响，10月份全市仅有40个楼盘推出了85.93万平方米新房源，不到9月72个楼盘171.92万平方米的一半。但由于9月巨大供应量中的部分房源，实际签约期都放在10月份实现，所以销售面积保持了与9月相当的水平，达到130.46万平方米。

　　由此可见，本轮楼市回暖趋势，在10月初达到高峰之后已逐步降温。继10月供应量的大幅下滑之后，11月的成交量可能出现大幅下滑。市场低迷，也将影响到开发商的实际推盘量。

　　10月初本有77个楼盘预期上市或推出新房源，但最终推盘量只有40个，有37个楼盘推迟到了11月，使得11月的预期推盘量达到了82个之多。不过，如果11月市场的成交量也不乐观，则最终可能还会有不少楼盘不能如期上市。

　　中房信数据显示，10月商品住宅的均价，受到部分高价项目集中成交的带动，上涨了4.6%，达到22140元/平方米。但是，随着成交量和推盘量的减少，预期11、12月份的平均房价会逐步回落。

　　市场的谷底一般由刚需探出，改善型买家跟进后，市场便快速回暖，之后投资者才会入市抢购豪宅，最终才会引来房价暴涨。从今年的调控来看，政府基本上都在市场发展到第二步，也就是改善买家大幅跟进、成交量急速攀升时，就出台政策严厉调控，此时豪宅上市并未能获得如期的抢购局面，最终房价暴涨的风险也被遏制住。因此，今年的楼市调控避免了房价暴涨的风险，而让刚性需求和改善需求能得到应有释放，让房价保持在与宏观经济发展相当的水平。

　　本报记者 晏秋秋

　　实习生 何文鑫