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上海楼市调控新政效果初显

http://www.sina.com.cn  2010年11月03日 16:50  新民晚报

  沪上楼市调控新政出台后,经过3周累积,到10月底,调控效果已初步显现。上周,本市商品住宅成交量和供应量都明显下降。虽然目前本市房价依旧比较坚挺,但如果本月商品住宅销量依旧不乐观,那么楼市后期的价格下调可期。

  成交量进入下滑轨道

  上周,本市商品住宅无论是成交量还是供应面积,都明显“腰斩”。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,上周本市商品住宅成交面积为20.6万平方米,环比前周大跌35%,自9月20日以来周成交量首次低于30万平米,这一成交量已接近今年8月17万平方米左右的周成交量。上周本市商品住宅成交均价为23092元/平方米,与前周基本持平。不论是豪宅项目还是中低端项目,上周的成交量都出现了大幅下挫,最终让全市均价继续维持在2.3万元左右。

  上周本市商品住宅新增供应面积大跌至12.4万平方米。随着新政作用的日益凸显,“少量多批”现象再度泛滥,上周的9张预售证中,竟有5张不足1万平方米。

  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,经过近一个月的缓冲期,新一轮调控的作用开始显现。上周成交量居前的项目,大多还是一些“老面孔”,但成交量已经大不如前,后继供应量大减,也预示着成交量将进入下滑轨道。但是,购房者预想中的“降价潮”还没有出现,全市均价依然处于高位,可以说目前的楼市仍然处于调控初期常有的“量跌价升”状态。能否真正出现“降价潮”,还要看调控的持续时间与执行力度。

  房价暴涨风险被遏制

  据中房信提供的数据显示,受到楼市新政调控的影响,10月份全市仅有40个楼盘推出了85.93万平方米新房源,不到9月72个楼盘171.92万平方米的一半。但由于9月巨大供应量中的部分房源,实际签约期都放在10月份实现,所以销售面积保持了与9月相当的水平,达到130.46万平方米。

  由此可见,本轮楼市回暖趋势,在10月初达到高峰之后已逐步降温。继10月供应量的大幅下滑之后,11月的成交量可能出现大幅下滑。市场低迷,也将影响到开发商的实际推盘量。

  10月初本有77个楼盘预期上市或推出新房源,但最终推盘量只有40个,有37个楼盘推迟到了11月,使得11月的预期推盘量达到了82个之多。不过,如果11月市场的成交量也不乐观,则最终可能还会有不少楼盘不能如期上市。

  中房信数据显示,10月商品住宅的均价,受到部分高价项目集中成交的带动,上涨了4.6%,达到22140元/平方米。但是,随着成交量和推盘量的减少,预期11、12月份的平均房价会逐步回落。

  市场的谷底一般由刚需探出,改善型买家跟进后,市场便快速回暖,之后投资者才会入市抢购豪宅,最终才会引来房价暴涨。从今年的调控来看,政府基本上都在市场发展到第二步,也就是改善买家大幅跟进、成交量急速攀升时,就出台政策严厉调控,此时豪宅上市并未能获得如期的抢购局面,最终房价暴涨的风险也被遏制住。因此,今年的楼市调控避免了房价暴涨的风险,而让刚性需求和改善需求能得到应有释放,让房价保持在与宏观经济发展相当的水平。

  本报记者 晏秋秋

  实习生 何文鑫

  

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