黄树辉

　　原本为规范房地产市场秩序的商品房预售款监管制度，在非常时期被演绎成楼市调控的重要砝码。当北京、青岛、石家庄、武汉以及成都等地纷纷出台相关规定之时，深圳商品房预售款监管已经实施近两个月，而落地效果似乎尚未能达到预期。

　　此前的9月1日，涉及商品房预售款相关要求的《深圳房地产市场监管办法》(下称《办法》)开始正式实施。在房地产市场正处于政策敏感期，该政策的出台无疑表明政府对当前市场调控的态度：政府仍将保持现有的房地产调控力度，坚决遏制房价的过快上涨。

　　预售款监控面临诸多掣肘

　　深圳此次对房地产开发商预售款的监管力度堪称史无前例。上述文件规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

　　违反该《办法》，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令其限期改正，并按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款。

　　最大的创新是，深圳此次明确建立项目资本金制度，而此前并无项目资本金的相关规定。按照规定要求，开发项目资本金账户余额不得低于项目资本金10%。深圳市规划和国土资源委向《第一财经日报》提供的解读资料称，国家及国内相关立法均尚未有类似规定。

　　目前，我国规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。按照这个标准，深圳房地产开发项目在申请预售前，项目资本金账户余额至少不低于项目资本金2%。

　　世联地产市场研究部总监王海斌在接受本报采访时表示，预售款是开发商现金流的主要来源，10%的最低额虽不一定明显影响开发商的现金流，但与商品房预售条件的挂钩，对开发商加快供应节奏有一定的促进作用。

　　但王海斌担心的是，这种监管措施难以得到有效执行。早在2005年，深圳市房地产研究中心曾发布的《深圳房地产市场发展报告》已经呼吁“监控房企预售款”制度出台，而深圳的有关房地产主管部门也曾尝试过取消商品房预售制度，后在开发商的强烈反对中作罢。

　　这一次，深圳要求开发商申请预售款，必须由银行、监理企业等共同签字同意，三者之间相互制约，如果说三者串谋，那么三者都要承担法律责任。

　　不过，一个众所周知的事实是，施工单位与监理单位都与开发商有着千丝万缕的联系，不少施工方都是开发商旗下的企业。而银行同样是开发商的合作伙伴，并缺乏工程专业知识，依然难以发挥有效的监控作用。

　　内地的商品房预售制度是从香港学习而来。但在香港，商品房的预售款是汇入一个由第三方专业机构托管的专门账户中，开发商根据商品房建设过程逐笔地向托管机构申请获批后方可使用预售资金。

　　引入商品房预售款第三方监管操作方式，在内地也有尝试。济南市于早在2005年9月就出台了《济南市商品房预售款监管实施细则》，引入了担保机制；广州在2005年也对预售款实行由监控银行、开发企业、政府监控小组三方管理。2010年3月23日，泰安市商品房预售款监管实施办法，也提出预售款需经担保机构核准后方能使用。

　　但第三方监管操作方式表现出来的作用仍不明显。广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向本报表示，在近五年的时间里，济南和广州的房价已经翻番，预售款监管在实践中效果不大，政府与房地产企业的博弈已经到了更深层次。

　　调控房价意图难现

　　政府依然是希望能看到房价的稳定上涨或者轻微下跌。作为房地产市场调控手段之一，政府加强对预售款监管无疑是想通过预售资金加强收紧力度，督促开发商专款专用，从而杜绝捂盘惜售的现象，增加商品房的供应量，最终对房价有所影响。

　　北京华远集团总裁任志强曾公开表示，商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流，促进推盘，防止囤地捂盘和烂尾。但他同时反问“会因此而增加后续的扩大生产和有效供给吗？”

　　谢逸枫说，各地监管办法出台对市场的影响将很可能是，开发商为避免预售资金被锁定在项目上，会抢在办法出台前降价销售，抓紧回款。“因为，开发商如果要迅速拿到资金，必须在保证质量的前提下，加快项目的建设，加快项目的销售，不能囤地囤房，不能捂盘惜售，才能回笼资金。这将促进楼市供应量的增加，对稳定和下降房价产生作用。”

　　虽然深圳早于9月开始对预售资金进行监管，但深圳房价仍出现不断上涨势头。根据官方数据，深圳9月新建商品住宅销售均价为每平方米20037元，环比上涨3%。10月18日~24日，深圳一手房成交均价已经上升至21663元/平方米，意味着调控压力不减。