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楼市新政显力 上海二手房买家转投新盘

http://www.sina.com.cn  2010年10月25日 14:07  新闻晨报

  □晨报记者 徐运

  “排队买房”、“通宵拿号”正在成为遥远的过去。经过两周时间,新政的“力道”正在逐渐显现。上周末申城仅有5个楼盘推出新房源,数量不足前周末开盘数的一半。尽管新盘大打优惠牌,但记者在多个楼盘售楼处开盘现场看到,购房者的数量较前两周大幅减少。

  另外,因不满5年且为非普通住宅,上述楼盘二手房源买家目前需普遍承担大额税费及佣金支出,因此不少买家已转投新房市场。

  新盘“打折”有玄机  折后仍比之前贵

  23日记者在位于顾村的东方帕堤欧开盘现场看到,虽然有几组购房者正在与销售人员交谈,但与上周曾报道过一些楼盘开盘时的火爆景象相去甚远。“我们这批房子是尾盘了,只有1至8楼的低区房源。”现场销售人员介绍。当记者以普通购房者的身份询问通常较热门的6楼、8楼房源是否售出时,该销售人员表示:“现在低区的这些楼层都可以选择。”

  随后,记者又来到宝山西城区的万业紫辰苑,由于这里主要是先期意向客户进行集中签约,现场的购房者总体不算少,但是也未现以往开盘时售楼处前人挤人的热闹场面。项目销售介绍说,销售总体情况尚属正常,开盘当天签约率在70%左右。销售人员告诉记者,万业紫辰苑主要针对周边购房者,并对一些重点客户,如宝钢员工有1%的特别优惠。

  根据搜房网数据监控中心统计,上周末(10.23-10.24)预计开盘楼盘有7个,实际开盘的仅有万科花园小城、东方帕堤欧、万业紫辰苑、中冶祥腾城市广场、新弘国际城5个,而且除东方帕堤欧推出房源达到120套外,其余均不足百套。总计推盘量约467套,环比前一个周末锐减了近7成,

  这些新推房源的楼盘几乎个个有优惠,不过仔细查询后却能发现优惠还是有玄机的。万业紫辰苑两房的报价在1.75万/平方米左右,可是根据中房信提供的数据,其九、十月份的均价却分别是17051和17041元。

  东方帕堤欧尽管一直有折扣,但是折后房价相对今年二季度时还是高出不少,东方帕堤欧尽管售楼处报价达到1.72万/平方米左右,经过打折,九、十月份实际成交均价分别为15632和15187元/平方米,可是这个价格相对四、五月份还是涨了约1000-2000元/平方米。

  二手房市场受新政冲击 买家转向

  在一些新盘售楼处,记者还注意到,部分原来想买二手房的购房者转投到新房市场。在万科金色城市售楼处,记者看到了一对中年夫妇正在关注户型为120-140平方米的3房,报价为2.8万-3万元/平方米。男主人告诉记者,其实他们已经看了一个多月的房子了,之前一直看的都是附近档次相近的二手房,比如地杰国际城、清水湾等次新房,表面上看均价仅为2.1万-2.2万元/平方米,但仔细算账发现税费很高,上家的营业税加上自己的契税、中介费等,加在一起要20万元左右,这样算下来总价已和新房相差无几,“那还不如买没有住过的新房呢。”

  据21世纪不动产上海锐丰地杰国际城店经理朱腾福分析,有些次新二手房源的均价看似比新盘低出七八千元。但因不满5年、且为非普通住宅,上述楼盘二手房源买家目前均需承担大额税费及佣金支出,按此计算,这类次新房与在售新盘的实际价差更低。此外,由于在售新盘的品牌、品质更佳,并有打折、赠送精装修等促销手段,不少买家已转投新房市场。

  从二手房转投新房市场的,很多都是既买又卖的改善型买家。汉宇地产董事总经理施宏叡介绍说,根据对公司门店成交的跟踪发现,新政后,一些中端改善型需求的区域成交受影响比较大,比如杨浦区、虹口区。因为这些区域的客户一般之前都买过房,现在是改善型置业,受到信贷政策的影响最大,而同时他们的经济承受能力又有限,不可能通过一次性付款的方式完成置业。

  施宏叡说,这两个区域店的成交水平低于公司平均水平35%,其中又以200万-300万价位段的成交量减少最为明显。比如杨浦区的欧洲豪庭、阳明新城;虹口区的景明花园近期成交活跃度都明显降低。

  从虹口、杨浦撤出的客户中,不少会选择到宝山置业。比如在宝山顾村板块,某在售新盘9月末的网上报价为1.6万-1.7万元/平方米,并采取买90平方米两房,赠30平方米一房的促销手段。

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