□晨报记者 徐运

　　“排队买房”、“通宵拿号”正在成为遥远的过去。经过两周时间，新政的“力道”正在逐渐显现。上周末申城仅有5个楼盘推出新房源，数量不足前周末开盘数的一半。尽管新盘大打优惠牌，但记者在多个楼盘售楼处开盘现场看到，购房者的数量较前两周大幅减少。

　　另外，因不满5年且为非普通住宅，上述楼盘二手房源买家目前需普遍承担大额税费及佣金支出，因此不少买家已转投新房市场。

　　新盘“打折”有玄机  折后仍比之前贵

　　23日记者在位于顾村的东方帕堤欧开盘现场看到，虽然有几组购房者正在与销售人员交谈，但与上周曾报道过一些楼盘开盘时的火爆景象相去甚远。“我们这批房子是尾盘了，只有1至8楼的低区房源。”现场销售人员介绍。当记者以普通购房者的身份询问通常较热门的6楼、8楼房源是否售出时，该销售人员表示：“现在低区的这些楼层都可以选择。”

　　随后，记者又来到宝山西城区的万业紫辰苑，由于这里主要是先期意向客户进行集中签约，现场的购房者总体不算少，但是也未现以往开盘时售楼处前人挤人的热闹场面。项目销售介绍说，销售总体情况尚属正常，开盘当天签约率在70%左右。销售人员告诉记者，万业紫辰苑主要针对周边购房者，并对一些重点客户，如宝钢员工有1%的特别优惠。

　　根据搜房网数据监控中心统计，上周末(10.23－10.24)预计开盘楼盘有7个，实际开盘的仅有万科花园小城、东方帕堤欧、万业紫辰苑、中冶祥腾城市广场、新弘国际城5个，而且除东方帕堤欧推出房源达到120套外，其余均不足百套。总计推盘量约467套，环比前一个周末锐减了近7成，

　　这些新推房源的楼盘几乎个个有优惠，不过仔细查询后却能发现优惠还是有玄机的。万业紫辰苑两房的报价在1.75万/平方米左右，可是根据中房信提供的数据，其九、十月份的均价却分别是17051和17041元。

　　东方帕堤欧尽管一直有折扣，但是折后房价相对今年二季度时还是高出不少，东方帕堤欧尽管售楼处报价达到1.72万/平方米左右，经过打折，九、十月份实际成交均价分别为15632和15187元/平方米，可是这个价格相对四、五月份还是涨了约1000－2000元/平方米。

　　二手房市场受新政冲击 买家转向

　　在一些新盘售楼处，记者还注意到，部分原来想买二手房的购房者转投到新房市场。在万科金色城市售楼处，记者看到了一对中年夫妇正在关注户型为120－140平方米的3房，报价为2.8万－3万元/平方米。男主人告诉记者，其实他们已经看了一个多月的房子了，之前一直看的都是附近档次相近的二手房，比如地杰国际城、清水湾等次新房，表面上看均价仅为2.1万－2.2万元/平方米，但仔细算账发现税费很高，上家的营业税加上自己的契税、中介费等，加在一起要20万元左右，这样算下来总价已和新房相差无几，“那还不如买没有住过的新房呢。”

　　据21世纪不动产上海锐丰地杰国际城店经理朱腾福分析，有些次新二手房源的均价看似比新盘低出七八千元。但因不满5年、且为非普通住宅，上述楼盘二手房源买家目前均需承担大额税费及佣金支出，按此计算，这类次新房与在售新盘的实际价差更低。此外，由于在售新盘的品牌、品质更佳，并有打折、赠送精装修等促销手段，不少买家已转投新房市场。

　　从二手房转投新房市场的，很多都是既买又卖的改善型买家。汉宇地产董事总经理施宏叡介绍说，根据对公司门店成交的跟踪发现，新政后，一些中端改善型需求的区域成交受影响比较大，比如杨浦区、虹口区。因为这些区域的客户一般之前都买过房，现在是改善型置业，受到信贷政策的影响最大，而同时他们的经济承受能力又有限，不可能通过一次性付款的方式完成置业。

　　施宏叡说，这两个区域店的成交水平低于公司平均水平35%，其中又以200万－300万价位段的成交量减少最为明显。比如杨浦区的欧洲豪庭、阳明新城；虹口区的景明花园近期成交活跃度都明显降低。

　　从虹口、杨浦撤出的客户中，不少会选择到宝山置业。比如在宝山顾村板块，某在售新盘9月末的网上报价为1.6万－1.7万元/平方米，并采取买90平方米两房，赠30平方米一房的促销手段。