9月底，有关部门出台旨在细化房地产调控“国十条”落实的一系列政策措施，再度给今年以来的房地产市场调控加码。政策出台，及时遏制了8月份以来部分城市房地产市场出现的过热迹象，使调控的效果得以进一步显现。

　　在市场普遍怀疑本轮调控又将以“屡调屡涨”的局面结束时，国家再次给调控加码，彰显了调控取得成功的决心。但另一个问题逐渐凸现，近年来，为了遏制房价过快上涨，“国六条”、“国八条”、“国十条”等短期政策不断出台，但政策被市场消化的节奏越来越快，使人们对调控的效果普遍感到心里没底。因此，在出台短期政策之外，加快推进长期制度改革、去除积弊、寻找改革新出路迫在眉睫。

　　特殊国情和快速城市化阶段，住房须“给人住”

　　“当前这个时期，是住房问题最突出的时期，事关千家万户的安居问题，因此格外受到关注。”住房和城乡建设部有关负责人接受记者采访时表示。

　　改革开放30年来，尤其是1998年停止住房实物分配，全面推进城镇住房制度改革后的10多年来，城镇居民住房条件有了明显改善。到2009年底，城市人均住房面积已近30平方米，住房的严重短缺有了很大程度缓解，大部分家庭都拥有了自有住房。

　　然而，在城镇化进入快速发展阶段的背景下，由于住房需求持续增加，住房问题的压力在较长时期内仍然存在。

　　据住房和城乡建设部上述负责人介绍，2009年中国城镇化发展水平达到46.6%，保守估计，到2020年我国城市化率将达到55%。按照相关规划，未来10年中国的人均居住面积将达到35平方米，而2008年这一数字为28平方米左右。这意味着未来10年全国城市住宅的需求会达到42亿平方米，相当于每年新增4.2亿平方米。如果考虑到2020年中国总体上的城市化率将达到55%左右，平均每年提高一个百分点，那么加上这部分新增城市人口，未来每年产生的真实住宅需求将在8亿平方米左右。这对住房供应是个巨大的压力。

　　“可以说，我国城镇住房存在着‘绝对短缺’。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，自1999年以来，中国在城镇中建了将近80亿平方米的新房，大概7000万套新房，相当于我国2008年2亿城镇家庭的35%住了新房。但即便如此，每百户城镇家庭中，每年也只能有3到4户住进新房。这种“绝对短缺”得经过20年到30年的艰苦努力才能消除，在相当长的时期内，住房供应还需要保持较高的增长速度，才能满足城镇居民对住房的需求。

　　一方面是需求持续上升，另一方面，我国人多地少的国情决定了保护耕地是重要国策，不能无节制地拓展城市、占用土地，土地资源的有限性、城市空间的有限性和住房需求膨胀的矛盾会长期突出。

　　此外，我国房地产市场发展历史只有10多年，体制机制还不健全。过去10年较为重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，欠账过多，造成住房供应结构失衡。

　　近年来房价快速上涨，又导致一些大城市，中等收入家庭买不起房，近年来央行定期公布的针对储户的调查中，认为“当前房价过高”的居民始终保持在70%以上。种种因素交织，使得住房问题在近几年集中凸显，成为社会热点。

　　■高房价是“不可承受之重”，调控体现住房消费品特性

　　住房既是消费品，也是投资品，近年来这样的观念已经深入人心。“但是在当前的中国，更需要住房体现消费品特性，主要用于居住。”中国社科院金融研究所副所长巴曙松表示，此前一段时期房地产的投资品特性过于浓厚，使得房地产市场充满投机气氛，导致房价在短期内过快上涨。

　　巴曙松认为，今年以来以“国十条”为代表的房地产调控，最突出的特点就是增加供给、打击投机，目的正在试图推动房地产回归消费品特性，调控的方向符合当前我国的实际情况。

　　在调控初现成效的情况下，8月份起，由于部分区域房价下降，楼市需求有所回暖。巴曙松认为，在一定程度上，这是调控政策引向深入的表现。开发商资金压力加大，降价销售动力强化，楼市存量不断增加。因此房价出现下调，并引发需求释放、成交量上升，实际上这轮市场反弹是由自住型需求推动的，正是体现了住房的消费品特性。

　　但9月份以来，部分城市再度出现量价快速上涨的现象，楼市重现过热苗头。9月底，有关部门再次出台五项措施，如要求停止对购买第三套房发放贷款，购房首付提高到30%，部分城市限制新购房套数等。10月份，市场再度降温。“五项措施的指向非常明确，就是进一步严厉地抑制投机。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，“比如停止发放第三套房贷，如果不能贷款，对炒房人而言，炒房的成本和风险就会大大增加，会撤出市场。”

　　同时，从去年底本轮调控启动之初，就始终强调要努力增加供应，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供应。随着调控政策落实，土地供应持续增加、楼市供不应求的情况有所缓解，房价上涨预期得到遏制，投机性需求被有效抑制甚至离场。住房回归消费品特性的转变正越来越明显。

　　■改革住房供应体系，增加公租房比例

　　短期调控政策稳住了市场预期，为长期制度改革换来了时间和空间。“这几年出台的调控政策被市场消化的节奏越来越快，后续的制度改革应该及时跟上，才能保持住调控的效果不被再次削弱。”全国工商联房地产商会秘书长聂梅生说。“如果市场上只有商品房，在供不应求的情况下，必然是价高者得。”陈淮说，“住房供应相关政策必须向中低收入家庭倾斜。”

　　据聂梅生介绍，随着国家对投资型购房需求的抑制，商品房市场增量型、扩张型的发展模式会走到头。已经有越来越多的房地产开发商愿意加入政府的公租房建设，公租房发展完善，有可能形成收支平衡甚至略有盈余的开发模式。一旦开发商介入，公租房建设的资金难题将迅速得以缓解。这还需要政府推动，需要加大政策支持力度，以及发展公租房建设基金。最近工商联和建行等机构正在商讨，由一批龙头开发商出资成立公租房发展基金，大规模参与公租房建设，将房地产市场的资金引导进入保障性住房建设。

　　在商品房建设方面，要更好的发挥住房的消费品特性，就必须多建设中小套型、中低价位的普通商品房，让人们既买得起，又住得舒适。2006年我国曾出台过著名的“90/70”政策，即要求90平方米以下的中小户型住房建设规模不得少于70%。政策出发点十分好，但由于一直缺乏配套措施支持，以及政策本身在操作层面的难度，如今已经不了了之。

　　聂梅生认为，当前除了信贷手段以外，抑制投资投机的还是主要靠行政手段，不利于形成稳定的预期。建议尽快明确房产税的时间表，增加投资者的持有成本，才能从根本和长远抑制投资投机性需求，从而更好的体现住房的消费特性，也能尽早给开发商和公众一个稳定的预期。