二次调控后，“限购令”出台，南京住宅市场开始转冷。然而，一批商业办公类公寓却打出“不受限购令限制”的宣传，凭借小户型、低总价等卖点吸引投资者的关注。据统计，目前南京大约有7个这类项目在售，还有6个项目即将上市。在住宅投资受到打击和抑制后，一股商业办公类公寓投资热开始出现。

　　高调宣传不受限

　　商业办公房扎堆

　　“河西精装修房1.2万元/平方米！”上周末结束的秋交会上，河西盛世公馆展位异常火爆，一方面是因为其远低于周边楼盘的报价，另一方面则在于其高调宣传“不受限购令限制！”“我们是40年产权办公性质公寓，不是普通住宅，不受三套房的限制。”销售人员说，他们将在11月开盘。同时参展的城北新盘中央金地，也同样将“不受限购令限制”作为其重要卖点进行宣传，该楼盘同样是40年产权办公性质公寓，也将在近期开盘。

　　这些商业办公类的公寓大多是小户型，总价远低于附近普通住宅。上半年开盘的城南的蓝岸3G，优惠后最低仅“25万元一套”。城中的皇册家园三期晶华30多平方米的户型，优惠后总价只要65万元。“不受限制”的卖点加上超低总价等因素，这类房源近期吸引了不少投资者的关注。

　　“这次调控对我们来说有一定优势。”一位开发商认为，他们这类房源贷款政策和第二套住宅一样，都是首付五成利率1.1倍，但是他们不受第三套房限制，而住宅却不能买。因此虽然近期有连续的调控政策出台，他们依然正常开盘了，对于这类产品的销售开发商依然有信心。

　　盲目投资藏风险

　　选准高品质物业

　　“‘限购令’后第三套住宅不能买了，但肯定要寻找新投资渠道。”一位投资者说，商业办公类公寓看起来是不错的选择。但南京工业大学房地产管理系副主任天诚不动产研究所副所长吴翔华却认为，商业办公类的房产和普通住宅有根本区别，盲目投资不可取。

　　“这类产品是纯投资品，价值体现方式是不同的。”吴翔华说，纯投资属性决定了转手变现难，像投资住宅那样坐等升值再转手行不通，投资回报主要依靠租金收益，因此投资成本和租金回报一定要算清楚。“贷款不能超过10年，月供比买住宅要高得多，契税、营业税也不一样，还要交土地增值税等。”这些都要全面考虑。如果盲目投资，很可能赔本。

　　据南京地税局介绍，商业办公类公寓购买需交3%契税，住宅满5年可免营业税，但这类房产必须交5.55%营业税，还有转让所得20%个人所得税，土地增值税等。如果出租，登记备案后，还需按租金收入5%交税。如没登记，租客从事非法活动，房主可能要承担连带责任。  “投资这类产品要注意物业品质，品牌等因素。”南京福舍投资顾问公司总经理史东说，南京有些同一地段的物业，由于品质差别，同等面积月租金差距有数千元。快报记者 文涛 周映余