■新快报记者 李琳

　　据了解，国庆期间，新出台的三套房停贷等政策，让广州市场观望气氛又起，市场热度有所下降。但在广东省内的一些二、三线城市，国庆楼市却热闹非常。除当地客外，更有不少广州返乡客的身影。广州返乡客的这股购房热潮，甚至还辐射到邻近的湖南、广西、贵州等省份。

　　低房价吸引广州返乡客

　　国庆期间，记者在汕头、江门、湛江、南宁、长沙等二三线城市采访时发现，这些城市节日期间都有规模不等的各类房博会，而且大多人气旺畅。除本地客外，还有不少是回老家过节的返乡客，更有从一线城市跑过来寻找机会的投资客，其间不乏来自广州、深圳等一线城市的买家。

　　吸引广州和深圳客的是，二、三线城市中心区的楼价大多在4000-10000元/平方米。今年中以来，部分城市的楼价开始进入高涨期，近几月涨幅达10%-20%，就算不考虑家人自住的需要，从投资角度考虑也大有可为。

　　另外，出于保护地方经济发展需要，目前在一些二、三线城市办理贷款买楼仍相对容易，这些城市还没落实三套房停贷政策，而且就算在一线城市买了多套房，在二、三线城市还有可能享受“首套房贷”的优惠。

　　地铁将通广州客涌到佛山

　　今年国庆，广佛地铁的即将开通大大刺激了佛山禅城区和南海楼市，也吸引大批广州人赴佛山买楼。广州市民林先生就在佛山市区和南海接连看了三天楼，发现“到哪都是人”，而且还有不少广州人。禅城区某新盘国庆开售，一上午就卖了近一半货量，跟林先生同去的广州客居然连样板房都没看就出手买了套两房投资。

　　来自佛山经纬房产的统计数据显示，“十一”黄金周期间佛山共成交大约2200套单位，同比增长三成，成交均价约7500元/平方米，同比去年增长了两成。该公司负责人表示，今年国庆佛山楼市量价齐升，广州人的功劳不小。广佛地铁就要通车了，从广州到南海、佛山比到花都甚至番禺的亚运城还快。此外佛山不限购，估计将有更多广州人会跑到邻近的佛山来买房。

　　特别提醒

　　二三线城市购房慎买“楼花”

　　近日，昆明一个虚假楼盘以漂亮的图纸、诱人的广告和每平方米便宜2000元的心动价，让2000多买家上当，疯狂诈骗了近3亿元。这种典型的“楼花”诈骗案，值得有心投资二、三线城市的广州市民警惕。

　　众所周知，广州市场因房地产发展早、市场管理已较为规范，卖“楼花”早因政府严禁而绝迹。但在不少二、三线城市中，卖楼花却被“默许”，大多数楼盘一出了图纸就直接卖楼收钱。买家和发展商只签一份认购协议书，等到获预售证时(高层需建至三分之二，小高层以下需建至封顶)才签正式购房合同。但签认购书时，发展商就已要求买家先交三四成首期，甚至还以一次性付款9.4折、9折，甚至8.8折等“诱惑”买家提前预付全部楼款。

　　“楼花”的最大诱惑无疑是价格，通常比现楼便宜二三成。但房地产资深律师王新晖指出，这种便宜完全是建立在超高风险上的。一旦发展商携款“走佬”，买家的所有预付款就化了水。十几年前广州市场曾盛卖“楼花”，有些当年买了“楼花”的人至今还收不了楼。

　　为避风险，市民买楼签约前一定严把四大关：1.查验开发商的主体资格，认真查看开发商的企业法人营业执照及资质证书，查看营业执照上的经营范围是否包括房地产开发、销售，查验其是否有资质开发、承建、出售房产；2.审查开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》是否齐全；3.查看你准备买的房子是否在上述证件批准销售的范围内，批准销售的项目名称、地点、面积等是否与实际情况相符；4.查明开发商提供的交纳房款账号与预售证上所列明的预售监控账号是否一致，如果账号不一致，则有预售款被挪用的风险。

　　个案

　　“家乡的房子也快买不起了”

　　这个国庆，陈先生终于在老家潮州买了一套大房子。

　　六七年前，陈先生贷款买了套60多平方米的两房结婚，眼看父母上了年纪孩子渐大，很想在市区换套三房。但在广州市区随便找套小三房总价就动辄200万元，就算卖了原来的房子当首期，供楼压力也远超负荷。痛定思痛后，陈先生决定在老家买套房子给父母住，自己携妻带儿回去也能过把大房子的瘾。

　　10月2日晚，陈先生一到家就拉上父母直奔当地的房博会。虽说房博会规模不大，但到晚上还人头涌涌。买家中除了说着家乡话的当地人，还有不少操着广州话、普通话的外来客，更有不少像他一样返乡的看楼客，停车场内停的不少是外地车。

　　让陈先生惊讶的是，春节时听说当地最好的房子就5000多元/平方米，如今却已涨到六七千元/平方米。“不是刚出新政吗？怎么越调越高？”一位地产中介笑答：“调控调控，就是将你们一线城市的买家调到我们小城市来。广州房贵你买不起，但潮州的你总买得起吧。”

　　在房管部门工作的朋友阿义也报了数据：“现在潮州的房子至少有四五成是被投资客和你们这些外地来的买走的。房价都让你们买高啦，特别是今年四月新政后，潮州房价涨势很猛，到现在估计涨了一二成，不过就这架势看以后还会涨。”朋友的话让陈先生惊叹，看来再不买楼可能连家乡的房子也买不起了。因为楼盘少，陈先生心水地段的楼盘也就两个。一个是现楼，叫价5400-6200元/平方米；一个是刚挖坑卖“楼花”，叫价4100-5000元/平方米。虽然明白买现楼更有保障，但算下来一套房子总价相差20多万元，陈先生最终还是选择买“楼花”。

　　“房子要2012年底才交楼，至少要明年底才能拿到预售证，才能签合同。我交了20多万元的首期，但只换回一张认购书，什么保障都没有。如果发展商走佬了，真不知找谁去。可是亲戚朋友都告诉我这边都是这样子卖楼的，只能搏一搏啦。”陈先生说。

　　TIPS

　　1.异地按揭购房银行可查到

　　市民回老家按揭买房后，在广州再买房算第几套房呢？业内人士指出，由于银行征信系统是全国联网的，银行只要输入个人身份信息，就能查到市民在全国办理房贷的记录，这样在外地按揭购房后，在广州再按揭购房也算二套房贷，而如果再在广州买第二套房就算是三套房，则申请不了贷款。

　　而广州出台的限购政策只针对本地楼市，异地无按揭购房不算房产套数，因为无按揭的外地购房记录目前在广州仍无法查到。

　　2.珠三角7城购房可用广州公积金

　　目前，广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞和肇庆8个珠三角城市的公积金管理中心已共同签署了《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》。在这8个城市缴存公积金的买家只要符合条件，就可在任一城市申请公积金贷款购买住房。也就是说，在广州缴存公积金的市民，如果在佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞和肇庆7个城市购房，也能异地申请公积金贷款。申请时只需持本人身份证原件、住房公积金存折原件这两个证件到广州市住房公积金管理中心出具缴存和贷款证明就可以了，办证明时要明确提供贷款地的城市名称。

　　3.买楼还要交管道煤气等安装费

　　与广州市场将所有管道煤气安装、水电安装费等都直接打入楼款的做法不同的是，目前在一些二、三线城市，大多数楼盘的楼价并不包括这些费用，买家还需另外交纳200-400元/平方米的所谓配套费，而且二、三线城市的绝大多数房子是“净毛坯房”，不仅没有入户门，甚至连房内的间隔墙、水泥地板都没有，水电等更不用提了，其基础装修的花费，要比广州的毛坯房高得多。

　　专家观点

　　二、三线城市房产更适合长期投资

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，投资二、三线城市房产风险与机遇并存，可能更适合长期投资。目前一线城市房价透支严重，上涨空间越来越有限。从房价收入比看，二、三线城市房价仍有较大上升空间。另外，一线城市是目前调控的重点，而二、三线城市房价受到的政策压力较小，房地产行情更好，估计至少还有5年的繁荣期。

　　但是，二、三线城市的投资风险也不低，一是目前不少地方还在卖“楼花”，就算是现楼，这些城市的住房需求不像一线城市般面向全国甚至全世界，对高房价的承受能力弱，转手周期一般也较长，需要5-7年。到时新房变成了旧房，如果有品质更高的房子出来而价格相差不多的话，旧房势必很难转手。另外，目前有些二、三线城市的房价已开始偏高，如果缺乏像高铁及地铁、轻轨等与一线城市的快速城际交通等利好因素拉动，估计未来增长潜力也很有限。