楼市重陷僵持 带看量降四成

　　8、9两月，全国楼市成交量出现快速回暖势头，在这样的背景之下，新一轮调控的中央“国五条”和“沪12条”在9月末和10月初相继出台。 沪上购房者观望，房东转售为租，部分板块成交量下滑超20%

　　早报记者 陆鸣 实习生 王齐 

　　8、9两月，全国楼市成交量出现快速回暖势头，在这样的背景之下，新一轮调控的中央“国五条”和“沪12条”在9月末和10月初相继出台。从市场初步反馈数据来看，10月楼市回暖势头已戛然而止。上海楼市的调控与房价之间的“拉锯战”将再度打响。

　　一手房成交量下滑

　　开发商少量多推

　　汉宇地产市场研究部最新一手房数据显示，10月上半月，全市商品住宅成交量为69.80万平方米，环比增幅为27%。从宏观数据来看，交易速度似乎并未受到政策阻碍，但真实情况并非如此。

　　汉宇地产分析师表示，一般来说，新房从认购到签约有一定的时间跨度，所以即时反馈的交易数据与实际销售情况相比存在延时性，通常为7-10天，所以在“沪12条”刚开始实施的近10天内，成交量环比依然上升，十一假期的成交转化为了节后的签约交易。

　　即使是这样，从住宅日成交数据中依然能看到，整体成交量已开始出现环比下降趋势。汉宇地产市场研究部公布的数据显示，10月10日-15日里，全市商品日均成交量为5万平方米，与10月5日-10日的7.1万平方米相比，环比下降了31.5%。这说明楼市交易量已开始受到“限购令”影响，预计从10月下旬开始这种影响会显现得更加明显。

　　值得注意的是，从10月上半月商品住宅销售套数榜单中反映，十大成交热点楼盘的成交均价处在10000-20000元/平方米区间内，可见目前购房者对于该价格区间认可度较高。上述热点楼盘全部集中在外郊环区域。

　　随着成交量的下滑，开发商对后市存有较大担心，纷纷推出打折、送面积等方式优惠推盘，此外，由于新政影响客源大幅减少，不少开发商还采用了少量分批的推盘方式，一方面把先期积累的客源转化成销售成果，一方面通过少推房源避免滞销。

　　汉宇地产市场研究部统计，10月上半月，全市新推楼盘面积与上月同期相比表现出下降势头，环比缩幅约两成。

　　中房信数据显示，10月以来共有24个楼盘推出新房源，其中仅3个项目的供应量超过3万平方米，其余的21个项目推盘量都达不到政府规定的3万平方米的最低推盘要求，推盘量在1.5万平方米以下的楼盘就有15个之多。新盘供应量从9月最后两周的42.57万和55.61万平方米，下滑到10月最近两周(10月4-10日和11-17日)的25.27万和22.48万平方米。

　　根据4月份调控政策出台后市场变化来看，“银十”要延续“金九”的回暖势头几无可能。不过市场的急速变化，在本月底成交数据上可能还不会清晰显现。但政策对于购房者的心理预期已产生较大影响，买卖双方势必又将进入观望状态。

　　观望情绪弥漫

　　房东转售为租

　　来自上海中原地产的数据，“沪12条”出台后的一周，标志着二手房市场交易活跃度的“带看量”这一指标直线下滑。上海中原在对其240余家分行的抽样访问中发现，受刚需集中关注的区域板块受新政影响较少，置换型需求购房者关注的板块则普遍出现看房量下滑、撤盘率上升的情况。与10月第一周相比，各个区域二手房带看量都有所下滑，最高达到四成左右，比较普遍的情况是下降了两三成。

　　作为置换型需求较为关注的区域，内环内的中山公园板块历来成交活跃，但10月第二周与9月同期相比，客户带看量萎缩了三成。一方面是客户的观望情绪弥漫，另一方面一些原本的热卖房源索性“转售为租”。

　　陈先生是上海中原中山分行经理黄雅燕的老客户，9月份二手房市场的销售活跃，让他萌生了将手上正在出租的一套房源出售的打算，两室户挂牌330万元。然而仅挂牌不到半个月，“沪12条”就出台了，陈先生马上联系黄经理要求撤掉该房源。 陈先生表示，此番政策出台对市场影响较大，价格卖不上去不如还是先租着，毕竟该区域的租金还是比较可观的，等到后期市场好了再作出售打算。同样属于内环内的陆家嘴板块，房东的惜售心理渐显，约有10%的房东表示，近期暂停出售改为租赁。

　　上海中原南丹分行经理沈毅表示，该区域二手房成交量比9月同期有所下降，下降幅度约为10%至20%。带看量和之前基本持平，但也同样出现了房东惜售、撤销挂牌的情况。近期有位房东在上海中原南丹分行挂牌一套“徐汇御苑”198平方米物业，9月的挂牌价为900多万元，10月新政细则出台后，一位客户看中了该房源，可房东却突然“变脸”，不愿出售并取消挂牌。房东直言，自己的房子地处内环内，倘若卖掉这套物业，以后能否用同样的价钱再买回同样品质的房子还说不准，索性不卖。

　　郊环外的七宝板块一直是首次置业和新上海人置业的热门板块，板块内首次置业客户占比在50%以上。据上海中原七宝分行经理徐桑介绍，政策出台后，该板块10月上半月二手成交量比9月同期下降了约20%左右，带看量比政策之前少了约20%到30%。值得一提的是，板块内的挂牌量比9月有所上升，幅度在10%左右。尤其是投资型房东，一般都持有几套物业，由于担心后期市场走势，部分房东选择低价出售。近期，该分行就有一套低于市场行情近10%的新增挂牌房源，该套位于东方花园二期207平方米的三房，市场行情价在480万元左右，房东报价约440万元。

　　位于中内环的曹杨板块则添了一分“买方市场”的色彩，虽然“沪12条”出台后，并未对当地中原分行的带看量造成影响，但是客户看多买少，对后期市场下行充满信心，看中房源后的“杀价”幅度在5%左右，即使房东愿意让步，客户依然犹豫不决。这也直接造成了该板块近期二手房成交量相比9月同期下滑约20%到30%。