□本报记者 周文天

　　上周末上海有超过12个项目开盘，“沪12条”后新盘首次放量推出。由于楼市刚需不减，加上折扣优惠，不少项目开盘当日已售出房源的90%，成交情况暂时并未受到限购、银行紧缩信贷的影响，调控效果暂未凸显。

　　均价环比前周大涨11%

　　上海上周末有12个楼盘开盘或推出新房源，开盘套数大约1457套，比前一周上升83%。这些项目大多分布在嘉定、浦东以及松江区域。从开盘成交量来看，9月以来的高成交惯性并没有被阻断。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周(10月11日—17日)上海市商品住宅成交面积为34.6万平方米，虽然环比前周下降23%，但明显高于“金九”的周成交水平；上周上海商品住宅成交均价为22376元/平方米，环比前周大涨11%，连续四周维持在2万元以上。

　　在总成交量有所下滑的情况下，均价4万元以上的高端楼盘成交量却有了27%的增长。新开盘的上海星河湾花园上周成交61套，共计1.95万平方米，成交面积位列上海第一，其所售公寓面积都在240平方米以上，其中还不乏一些350平方米以上的超大户型，该项目均价达48910元/平方米，成为拉高全市均价的最大因素。此外，位于长宁的西郊明苑别墅项目上周也售出了11套单价超过10万元的高端别墅。

　　本次调控暂时还未对楼市的量价起到明显的打压作用，但一些开发商已经被迫开始了降价促销。16日，上海新推7.5万平方米公寓的嘉宝紫提湾城，开盘价仅14171元/平方米，比上半年的均价低了近20%。

　　开发商“少量多批”

　　在新政背景下，不少开发商采用了“少量多批”的策略，用以试探市场。上周的12张商品住宅预售证中有8张不足1.5万平方米，只有仁恒怡庭和嘉宝紫提湾城两个项目预售面积超过3万平方米。

　　“每次楼市调控的效果都存在一定的滞后性，数据显示，虽然上海星河湾花园上周在成交榜上独占鳌头，但均价低于1.5万元的经济型楼盘依然在成交榜前十位中占据七席，可见刚性需求依然相当旺盛，‘限购一套房’的政策短期内效果有限。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，“沪12条”已颁布一周有余，但上海楼市无论量价，都未出现预想中的大幅下跌。

　　陆骑麟表示，房贷政策收紧是今年以来楼市调控的主基调，虽然政策坚持至今，但随着时间的推移，效果已经逐渐弱化。投资性购房者为了规避政策风险，很可能会将投资目标暂时转向高端物业，对均价起到拉高作用。

　　另一方面，房企拿地热情仍然不减。上周，上海“沪十二条”后首次拍地，招商地产、保利地产、绿地集团等知名房企均参与争夺。金地集团股份有限公司和天津稳富股权投资基金合伙企业的联合体以22.86亿元摘得上海浦东一商业地块，楼板价达10500元/平方米，溢价率高达328%。