早报记者 周祺瑾

　　上周末全市有超过10个项目开盘，这被外界称作上海细则出台后，新盘大首次放量推出。

　　周末新盘扎堆上市：打折风乍起，开发商预留提价空间

　　上周末全市有超过10个项目开盘，这被外界称作上海细则出台后，新盘大首次放量推出。早报记者从多个渠道了解到，由于推出折扣优惠，不少项目开盘当日已售出推出房源的90%，成交情况暂时并未受到限购、银行紧缩信贷的影响。

　　在上周末新开的项目中，不少楼盘推出的折扣，比此前“十一”房展会上的力度更大，如松江某个项目“最高可减22万元”，嘉定某个项目“赠送面积30平方米”等。业内人士称，购房需求仍存在，折扣是刺激成交最有效的方式。

　　早报记者同时发现，现行的折扣优惠存在覆盖面小、房源位置较差等特点，开发商看上去依然寄望于未来可能出现的高利润。

　　“折扣相对比较实在”

　　据某网站统计，16日、17日两天上海全市有12个楼盘开盘或推出新房源，预计开盘套数约1457套，比前一周上升83%。这些项目大多分布在嘉定、大浦东以及松江。从这些项目的开盘成交量来看，9月以来的高成交惯性并没有被阻断。

　　嘉定的嘉宝紫提湾10月16日推出小高层房源。该项目销售人员昨日称，目前只剩余30余套位置较差的房源。同样是上周六开盘的位于嘉定江桥的香馥湾，目前可选择的房源据称仅剩5套。万科城花新园、绿地公园壹品等项目的工作人员也纷纷称，经过上周六一天的销售，剩下的就已经是那些位置较差的房源。

　　业内人士分析，折扣促成了上周末的“热销”。嘉宝紫提湾的小高层报价为1.24万元/平方米起，此外还有“总价减5万元”、“9.9折”等不同程度的折扣。这样的报价不仅低于其上一批报价2万元/平方米的房源，也远远低于周边一些在售项目。此外，在“十一”房展会上明确表示无折扣的万科城花新园，此次开盘价格为2.2万-2.7万元/平方米，另加“9.8折”优惠。位于松江九亭的摩卡小城，也推出了“三房最高减22万元”的优惠。此外，象屿名城、同润菲诗艾伦、香馥湾也有不同程度的优惠，有的项目“最高送30平方米面积”。

　　早报记者粗略统计，上周末开盘的项目中，推出折扣的项目占到90%左右，大多采用“送面积、减现金”等较为实在的方式。

　　九亭某个开发商人士透露，目前开发商的折扣优惠相对比较实在，总体而言并不像之前“先提价再折扣”的噱头，在原有定价基础上实实在在下调，对于促进成交帮助很大。

　　“分批少量”开盘

　　早报记者同时发现，上周末新开盘项目推出的量普遍很小，多运用“分批少量”的方式开盘，凸显开发商对后市依然有不错的预期。

　　早报记者从网上房地产看到，嘉宝紫提湾10月16日取得预售证的房源有688套，但是该项目销售人员称，上周六该项目推出房源只有200套。位于嘉定的一项目，此次仅推出两栋房源，总套数约80套。

　　有不愿透露姓名的开发商人士称，即使政府要求开发商一次性推盘不少于3万平方米，但是只要开发商取得预售证，分几次开实际上不受制约。即使被查，开发商推出了3万平方米，但只要把部分房源单价调高，依然可以人为拉长销售时间。

　　值得注意的是，除了开盘量小，开发商开出的优惠措施一般都附有比较苛刻的前提条件。打算在嘉宝紫提湾购房的陈姓男士告诉早报记者，上周六开盘，他很早就已得到消息，但是赶到现场拿到的排队号码已经很后面，最后拿到的房源单价1.5万元/平方米，开发商所谓“1.24万元/平方米”的优惠价，只有面积为78平方米的房源才能享受。而象屿名城所谓的3万元换购15平方米，也只局限于三房房源。

　　对此，一位从事房地产销售策划已有多年的业内人士告诉早报记者，目前市场购房需求还是很充裕，一旦价格下调，就会有不错的成交，从长远看，项目价格还是会往上走。开发商为了追求项目利润最大化，普遍采用的方式就是少量开盘，先回笼一部分资金。

　　早报记者发现，目前开发商对项目后期价格上涨依然预留很大的空间。从网上房地产可看到，不少项目的申报价格远远高于开盘价格。有开发商透露，目前政府规定开发商新开项目要实行价格备案，上调价格需要重新申报，因此不少开发商会在申报时把价格写得比定价高，这样一旦行情好，就可以在幅度不超过申报价格的前提下提价。

　　购房者“倾向一步到位”

　　早报记者从不少项目看到，现有的限购政策对购房者的购房策略影响有限。

　　早报记者在绿地公园壹品看到，总面积在100平方米以上的户型比90多平方米的户型更受欢迎。销售人员表示，目前90平方米的户型还赠送面积，但是不少改善型购房者更愿意选择大户型，原因是信贷紧缩，只要动用了贷款，以后再购房就可能被算作第二套甚至第三套房，因此一些改善型群体倾向于一步到位。

　　至于限购政策，早报记者从多个区房地产交易中心了解到，只要10月7日之后没有签约的上海家庭，都可以有一套购房名额，这对许多购房者而言影响并不大。

　　有开发商表示，信贷紧缩政策从4月已经开始执行，目前该政策影响基本已经被市场消化，购房者对这一政策引发的成本上调都有心理准备，加上开发商对二套以上客户给予的折扣比例更大，因此不会影响成交率。至于限购，由于执行时间短，压缩需求的影响尚未体现。