由实际最少缴纳0.5%升至4%，各界猜测是紧跟上海后南京打响地方新政“第一枪”

　　昨天，就在各界纷纷猜测南京到底是否出台具体的“地方版”楼市细则、何时出台的时候，江宁已经“痛下杀手”：即日起，将购房契税提高到最高标准——总房款的4%！

　　“怎么说改就改，也不提前通知一声啊！”昨天上午，南京江宁区房产交易中心里汇集了不少焦灼的买房人。众所周知，目前南京市统一执行的契税标准是：购买普通住宅(144平方米以下、容积率1.0以上)的，首套房缴纳1%，政府补贴0.5%，即实际仅需缴纳0.5%；改善型也是缴纳1%政府补贴0.5%；两者都不符合的缴纳1%；购买非普通住宅的，缴纳3%。

　　那么，江宁事先没有任何风声，却突然按“最高标准”征收，到底是怎么回事呢？

　　一夜之间

　　江宁契税“史上最高”

　　胡先生买了一套二手房，昨天一早就到江宁区房产交易中心办理产权过户。他购买的这套房子面积只有50多平方米，又是首套住房，按照南京市的现行规定，只需缴纳总房价1%的契税，然后政府还会返还给他0.5%。

　　可是，契税窗口办事人员的一席话让他吃了一惊：“从今天起，我们对江宁所有交易的房产，全部统一按总房价4%征收契税。等南京市的细则出台了，再根据市里的规定，多退少补吧。”窗口人员说，他们也是上午才接到的通知，还没来得及贴出来，不过4%的标准应该是“统一行动”。但是像胡先生这样的房子，首次购买又是90平方米以下，按说可以按2%收，但具体怎么做，“还是要等新的通知出来再说”。

　　“这不是一笔糊涂账嘛？好好的突然就改了，连4%还是2%都分不清！”胡先生激动地说。记者了解到，昨天与胡先生有相同遭遇的江宁买房人还有很多。契税窗口的人都说契税涨到了4%，不过均为“预征”，多收的以后会退的。有好心的工作人员还劝说来办理二手房过户的市民：等南京出细则了再来过户吧，省得交了又退，挺麻烦的。

　　为何南京优惠依旧

　　江宁却“痛下杀手”？

　　记者昨天来到位于华侨路的南京市房产交易中心了解情况。发现这里并没有任何变化，还是按照南京现有的规定征收契税，补贴等也不变。那么，江宁区为何突然按“最高标准”征收呢？

　　“是有这么一个说法，在南京市出台细则之前，江宁先按4%的最高标准预征。”江宁区财政局一位姓谷的负责人告诉记者，这主要是由于江宁与南京主城在征收契税的流程上略有不同。

　　据了解，在南京主城区，交易流程是先送件，然后在10个工作日内出件，出件的同时缴纳契税；而江宁区是先收取契税，然后再送件。由于不清楚南京市到时候出台什么细则、或者是按什么标准征收契税，江宁只好先按最高标准收钱“预征”，到时候按市里的新标准多退少补。

　　一套80万的房子

　　以前交4000现在3万2！

　　那么，江宁按4%的最高标准征收契税，合理吗？业内人士解释说，这一税率恰好在国家规定的范围之内，并非江宁区擅自制定的。据了解，1998年江苏省出台《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》，其中第五条规定契税税率为4%；而后又划分出普通商品房与非普通商品房的界限，并对前者减半征收——这也就是后来的“2%”和“4%”。

　　不少业内人士认为，江宁区的契税调整可以看成是南京市出台新政细则的“前奏”或是“序曲”。此举对市场造成最明显的影响，一是买房人的负担加重了；二是由此可能导致一些二手房交易的违约行为。

　　“税率提高了，买方的成本加大了，更严重的问题是毁约量有可能迅速增加。”汇得邦地产总经理陆志光表示，如果今后一律按4%的标准执行，“杀伤力”还是很大的，原先一部分买房人只要实际承担0.5%的契税，现在是以前的8倍！一套80万的房子，过去只交4000元，转眼就变成了3.2万，实在是让人吃不消。(马祚波)

　　是南京细则“先锋”吗？

　　南京地方版细则明天出台？

　　啥时出台给个痛快话！

　　江宁“史上最高契税”其实已放出信号    

　　据江宁区多家中介的工作人员表示，不止一位契税窗口的办事员曾对他们表示，下周一就可以正常办理房产交易了，也就是说，届时新的契税标准应该已经出台。从时间上看，不排除本周日(10月10日)出台“南京版”的可能性。不过记者就此向江宁区的房产主管部门求证，未获得肯定的答复。

　　“南京市的调控细则一定会出的，只是时间早晚的问题。”新浪乐居主编王小军认为，由于此次中央的“二次调控”对多项税收政策进行了调整，地方上肯定要“往上靠”。即便是像南京这样，房产税收及政府补贴政策的执行期为一年(2010年1月1日到2010年12月31日)，也必须遵照中央要求出台临时性的调整。

　　市区会跟风“最高契税”吗？

　　对于江宁的这个最高契税标准，南京市区会跟风吗？365地产家居网一位研究人员表示，南京市跟进的可能性很小。最主要原因是统一按4%缴纳契税多少有点“矫枉过正”，也没有体现出首次购房、90平方米以下房产的契税优惠。

　　参照南京目前的契税标准并结合中央的要求，新浪乐居主编王小军预测了今后南京市契税征收的新标准，大致可分为三种情况：面积在144平米以上的，按照4%标准征收契税；首套房且面积在90-144平米，按照2%征收契税；首套房且面积在90平米以下，按照1%征收。

　　会影响江宁楼盘销售吗？

　　江宁百家湖的一家开发商表示，按4%征收契税的话，就好像回到了2004年、2005年时的房地产市场，会抑制一部分买房人的购房需求，这对买方市场的信心打击力度是最大的。(马祚波)

　　据说早就拟好了，只是等待合适时机

　　南京地方版细则下周二出台？

　　来自365地产家居网的调查显示，截至昨日18时，有87.5%的网友认为有必要出台南京版细则，认为没必要的只有12.5%。而在这12.5%的“反方”里，也有不少人是因觉得“细则出了也没用”而选择这一项的。

　　一位名为“牛顿股票被套”的网友说得有鼻子有眼：从“业内”朋友处得知，新政细则将于本月12日出台，而且杀伤力直逼上海新政。还有网友表示南京的细则其实早就拟好了，只是在等合适的时机发布。

　　而资深业内人士、厚地房地产总经理孙天元在微博(http://t.sina.com.cn)中预言：如果上海按照其“十二条”细则严格执行半年，房价将下降20%-30%。(张遥)

　　14日到17日有个“秋交会”，不想打击成交

　　地方版细则最迟18日出台？

　　南京版新政何时会亮相，众说纷纭。记者在采访中了解到，不少人士预计18日前出台的可能性最大，但内容上不太会出现像上海深圳那样的“限购”字样。

　　南京没必要“先出头”

　　记者昨天联系了南京市房管部门的相关人士。据其介绍，目前房管局还没有接到任何通知，而且地方版的楼市细则也不是一个部门就可以“搞定”的。“比如契税、个税的调整，就要联合财政局、地税局等多个部门，大家协调好了才能出台”。

　　记者从多个渠道了解到的信息显示，10月18日前出台的可能性最大。“一个原因是，这与契税调整的时间不会冲突：9月29日后南京市区(除江宁)交件的房产交易，到10月19日才满10个工作日，只要是在此之前出台，都不会影响到买房人交税。”一位业内人士表示。

　　还有一个重要原因是，14日到17日南京将举办一年一度的房地产秋季交易会。为了让这次半官方的展会不至于受到太大影响，地方版细则应该会“拖一拖”。该人士还认为，“二次调控”后率先表态的城市并不多，至今只有深圳、厦门、上海三地，长三角地区的杭州也没有出台细则，南京没必要抢先。

　　估计不会限制本地人购房

　　上海版细则和深圳版细则中，都对本地人进行了“限购”。但这样两种“限购令”究竟有什么区别？南京福舍投资公司总经理史东表示，上海版是“既往不咎”，不管你手上有多少套房产，一个家庭只能新购一套房；而深圳版的则是一个家庭只要有2套房产的，都不能再次购买住房。比较下来，上海的新政并没有深圳那么严厉。

　　“南京的房价在4月份的新政后已经有比较大的降幅，这个‘限购令’没必要学习！”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示。

　　估计对外地人会“限贷”

　　在深圳及上海的政策中，对外地人购房都做出了一定限制。其实，中央在4月份的楼市新政中已经出台了相关规定。但由于银行把关不严，还是有不少外地人在南京贷款购房。

　　但如果出台南京版细则，恐怕会采取一些有针对性的措施。不过不至于像深圳那样对外地人完全“限购”，而是可能仿效上海的做法，限制其贷款——要买房除非一次性付款，这样也能起到一定抑制作用。　(马祚波)

　　江苏省“地方版”最快下周出台

　　但“限购令”估计仍须地方自行决定

　　昨天，记者也从省相关部门了解到，我省住房和城乡建设、国土、财政、税收、金融等部门也正在研究江苏进一步的政策，有望在下周出台。

　　“国家有了新政策，地方当然要执行，所以省各有关部门确实在做政策的研究，出不出台调控新政下周可见分晓。目前的研究包括怎么落实，是转发国家的文件，还是加入进一步具体的要求，还都没有定论。”一位业内人士透露说，此次如果出台地方政策，可能不会采用省政府统一发文的形式，而由各部门分别发文，“因为国家‘二次调控’新政也是各有关部委分别出的。”而对于老百姓最关心的“限购令”，业内人士认为仍须地方政府决定，全省“一刀切”并不是很合适。　 (王烨)

　　经适房价不得超过商品房的60% 

　　10月8日，南京市物价局出台保障性住房价格管理办法，对保障性住房价格实行最高限价，经适房价格原则上不超过同地区普通商品住房实际成交价格的60%。

　　此外，中低价商品房项目结算价格以不超过同地区普通商品住房实际成交价格80%的原则测算；列入危旧房改造计划项目的拆迁安置购买保障性住房，原则上不超过同地区普通商品住房实际成交价格的85%。该办法将于11月1日正式实施。(顾巍钟)