夏季达沃斯论坛将于9月13日再次登陆天津，此次论坛将以可持续增长为主题，讨论四大议题：通过对科学技术提升竞争力；从商业模式中为未来市场创造新价值；通过可持续发展实现经济与社会转型和制定有效的全球、行业与地区解决方案；推动可持续增长，并使政府与行业领导者为这个新的增长背景做好准备。

视频：宅基地换房破解城镇建设土地和资金难题 媒体来源：新浪财经

　　在此背景之下，新浪财经主题策划《思辨中国》聚焦天津，从城镇化建设、工业结构调整、社会保障改革、企业治理等角度观察天津的发展经验。

　　思辨中国策划之《天津经验》力求探索天津如何以政策优势，飞速聚集大飞机、汽车、新能源等高端、高知、高新企业，并因此跻身工业增加值前三甲的城市之列；探讨天津如何在中国城镇化的发展浪潮中，率先破解土地和资金的瓶颈；剖析天津率先在全国实施城镇统筹的社会保障制度的经验；并以天津中新药业为例，剖析一家曾带着ST帽子的上市公司如何通过改革创造市场新价值。

　　丁华艳 张健 发自天津

　　在小城镇的建设过程中，地方政府普遍会遇到两大难题：土地和资金，天津华明镇“宅基地换房”的试点工作，就是在这样的背景中应运而生。

　　试点初衷：破解土地与资金难题

　　土地平衡和资金平衡，是天津华明镇“宅基地换房”试点追求的两大原则。

　　所谓土地平衡就是说在小城镇建设过程中，耕地一亩不能减少，能够实现原有村庄的建设用地足够归还国土资源部批准建设指标。

　　资金平衡是指政府不花钱，老百姓不掏钱，负责操作的公司也不往里搭钱，所运用的方法就是划拨出一部分土地用于招拍挂，所获得的收益用于平衡老百姓换建房的运作资金。

　　天津华明街道办事处主任李光华透露，在实际的试点过程中，华明镇复垦土地在归还建设用地指标后，还盈余4000余亩土地；52亿土地出让资金也足够抵偿50余亿城镇建设资金。

　　试点难题：村民身份难认定

　　“宅基地换房”是个新生事物，试点过程中总会遇到这样那样的问题。

　　因为能够决定“谁能享受换房政策”，最简单的“谁是村民”的问题，也变得错综复杂。

　　农村人员结构复杂，在一个村庄里，有农民，也有由于征地转非(非农户口)、因上学从农村户口转为非农业户口、外来户(从其他地区，从市区搬到村庄居住非农业户口)，如何界定这部分人员“是不是集体经济组织成员，能否享受政策”，判定的工作变得错综复杂。  

　　再则，农村家庭人口结构复杂，一家祖祖辈辈老少几代全居住在一个村庄里，房屋财产分割界定也有困难。

　　一个家庭，兄弟姐妹众多，父母轮流跟儿女生活，换房时居住面积算在哪一家？

　　这一系列的问题，都要求宅基地换房政策必须针对实际状况不断完善。

　　据悉，在实施项目之前，要对村庄的每一户都进行调查，要达到95%以上的户支持，5%的户不反对，才能实施宅基地换房项目。

　　李光华透露，实施宅基地换房项目后，不仅实现土地集约化使用，还将居民的财产性收入，从两三万元，提高到了四五十万。

　　示范作用：可用于经济发达地区城镇化

　　华明模式已经声名远播，不仅作为城镇化专项展示项目上了世博会，也吸引了全国各地前往取经的政府队伍。

　　但李光华并不认为华明模式可以遍地开花，这种方式有前置条件。

　　他认为前置条件包括：“这一地区的经济来讲相对应该比较发达，土地供应相对紧张，土地价格比较高，这样土地收益才能平衡建设费用；同时，老百姓对土地的依附性不是很强。”

　　“一般在大城市的周边，在县城的城关镇，在经济比较发达的镇，宅基地换房的项目能够得到顺利的推广。” 李光华说。

　　华明工业园规划引进4类产业

　　新规划建设的华明示范镇，包括示范区、商品房区和一片规划占地20平方公里的工业园区。

　　“工业园区的招商有标准：投资强度要求每亩地达到200万，税收贡献率要在每亩25万以上。”李光华介绍说。

　　据华明工业园区管委会副主任吴晓春介绍，园区将引进航空航天配套制造业、交通车辆、电力电气、低碳总部四大产业。一期两年内建成，预计提供就业5-8万人；二期5年内建成，占地20平方公里，可提供15万就业岗位。(华艳 发自天津)

　　以下为访谈实录：

　　宅基地换房破解城镇建设土地和资金难题

　　新浪财经：李主任，宅基地换房已经实施以来受到了很大的关注，请给我们介绍一下当时启动的背景？

　　李光华：在2005年之前，地区进行小城镇建设，但是在建设过程中发现有两大制约瓶颈，土地和资金问题。正好常务副市长黄兴国来调研，针对现实情况提出了以宅基地换房的创新模式。

　　新浪财经：在试点过程中，这个项目怎么来解决土地和资金的问题？

　　李光华：宅基地换房是习惯性的叫法，按照国土资源部的要求应该是城镇建设用地增加与村庄建设用地减少相挂钩试点的一种全新的模式。主要两个大的原则，第一要做到土地平衡，第二要做到资金平衡。所谓土地平衡就是说在小城镇建设过程中，耕地一亩地不能减少，能够实现原有村庄的建设用地全部得到覆盖，达到归还国土资源部给我们的建设指标。第二资金平衡，就是说政府不花钱，老百姓不掏钱，所用来操作的公司也不往里搭钱，实现小城镇建设。所运用的方法就是划拨出一部分土地用于招拍挂，所获得的收益用于平衡老百姓换建房的运作资金。

　　新浪财经：实施这个项目以来，在土地和资金平衡方面，有没有具体的数目帐？

　　李光华：12个村庄参与示范镇试点，用于老百姓还迁的建设用地是3476亩地，划拨出让用于平衡建设资金的土地是4951亩地，加起来是八千多亩地。原有村庄，在老百姓还迁完之后，进行复垦，用于归还国土资源部给我们建设指标，在实施复垦项目的同时，我们把原有村庄道路周边的坑塘荒地也一并复垦，一共复垦的土地应该是12000亩地，这样不仅能够实现建设用地的八千多亩地的平衡，还富余出四千多亩地用于农业生产。

　　到目前为止，复垦工作已经通过国土资源部门的验收，已经达到土地的平衡。

　　新浪财经：建设资金这块，是怎样平衡的？

　　李光华：按照我们最初测算，整个小城镇建设所需的资金应该是37个亿左右。后面有一些项目追加，应该是将近50亿，目前4950亿亩地已经全部出让，出让资金应该是50多个亿，已经实现资金的平衡，并略有盈余。

　　新浪财经：宅基地换房这个政策具体是怎么规定的？实施五年当中，有没有根据实际情况变化？

　　李光华：宅基地换房是一种习惯性的叫法，操作过程中进行房屋置换，按照老主房一平米换一平米，辅房两平米换一平米。人均达不到30平米的，我们给补到人均30平米，在补偿这部分差价是每平米一千块钱。

　　在整个项目实施过程中，因为宅基地换房是一个新生事物，也是一个比较庞大，比较复杂的工程。所以在实施过程中，遇到许多新的问题，新的困难。在操作过程中，我们也是在总的原则方针不变的情况下，根据新发生的实际问题调整操作方案和政策，来保证项目顺利实施。

　　新浪财经：实际操作当中，具体遇到比较多的困难是什么？又是推动什么政策来解决的？

　　李光华：在操作过程中，因为农村人员结构是比较复杂的，在一个村庄里，有农民，也有由于征地转非或上学从农村户口转为非农业户口，还有一部分外来户，就是从其他地区，从市区搬到村庄居住的一些非农业户口。

　　人员结构是比较复杂的，如何界定这部分人员是不是集体经济组织成员，能否享受我们的政策。人员结构界定上是非常困难的，工作量也非常大的。农村家庭人口结构比较复杂，一家祖祖辈辈老少几代全居住在一个村庄里，在财产分割界定上，也有一定的困难。所以我们针对这种情况，也完善了政策。

　　新浪财经：比如说怎么完善？

　　李光华：举一个简单的例子，在家庭人口情况方面，我们就是以户口居住地登记的住址为原则来确定置换房屋，界定到每个家庭成员的每个人口身上来进行置换。

　　新浪财经：在实际过程中，比如说像一些房屋大小、质量不一样，建设成本也不一样的问题，在置换过程中，会不会也会产生一些摩擦，怎么解决？

　　李光华：在农村，老百姓的房屋建设质量不可能是完全一致，肯定出现这样那样的差异。但是我们的原则就是尽量照顾一些弱势群体，照顾一些低收入的家庭，即使房屋质量稍微差一点，置换原则也是一平米换一平米。

　　新浪财经：您提到的是30平米每个人，为什么定了这么一个标准，这个标准是什么样的水平？

　　李光华：在操作过程中，政策是主房一平米换一平米，辅房两平米换一平米。同时天津市人均居住面积达到小康水平应该是30平米，对于一些老百姓的置换房屋达不到这一标准的，我们要补到30平米，出台这样一个政策。主要是通过宅基地换房这个项目，使老百姓居住水平，生活质量有一个大的提升。

　　宅基地换房提高村民财产性收益

　　新浪财经：从农村到城市，老百姓有一个生活习惯的改变的过程，怎么让大家都满意，前期有没有调研的工作？

　　李光华：老百姓在原有村庄，自然村落里的生活习惯，生活方式，跟搬到示范镇集中居住有很大的差异，这是我们在实施项目之初非常担心的事情。成立了六个管委会，形成以三千户为一个社区，三百户为一个邻里的结构，对老百姓进行环境卫生，环境保护意识上的培养和管理。还成立了物业公司，加强对环境的治理。环境也可以改变人，老百姓对这里的适应还是非常快的。

　　新浪财经：大规模搬迁应该近于结束的状态，老百姓对这个政策，是什么样的态度？

　　李光华：在项目运作之初，就把老百姓是否接受作为我们一个前置条件。在实施项目之前，对村庄的每一户都进行广泛的调查，要达到95%以上的户支持，5%的户不反对，达到这样的标准才实施宅基地换房的项目。

　　通过这几年实施，我感觉宅基地换房有几个好处：第一是实现集约利用土地，这也是国家现行政策主导的方向；老百姓财产性收入大幅增加，原有村庄老百姓一套宅基地价格，也就是三四万块钱，换到示范镇之后，房屋价格一般在每平米六千块钱左右，这样一户能达到四五十万的财产性收入，收益成倍的增加。

　　新浪财经：村民自己的房子以后可以自由买卖吗？

　　李光华：最终的结果是，老百姓的房屋可以市场流通，但为了保护老百姓，维护社会的稳定，我们现在是要求必须五年之后老百姓的置换的房屋才能够上市。

　　新浪财经：刚刚也提到了，他们从农村生活变成了城镇生活，可能面临着生活成本上升的问题，怎么解决？

　　李光华：老百姓在自然村落里的生活，生活成本相对于搬到示范镇来讲低一些。搬到示范镇以后，包括集中供热，燃气，自来水，这部分成本会增加一些，包括物业费。在示范镇整体建设一共是166万平方米，其中有22万平方米是营业性公建，由示范镇管委会统一管理，进行对外出租，收益用于补贴物业费用。我们现在跟老百姓承诺的是，物业费每平米一毛钱，最终也不会超过三毛钱。

　　华明工业园重点发展四类产业

　　新浪财经：在就业方面，有没有辅助的政策？

　　李光华： 11个村庄4.3万老百姓全搬到示范镇，现在的一个工作重点是增加老百姓的就业和财产性的收入。

　　为了促进老百姓的就业，增加收益，我们办事处成立了劳动服务中心，劳动服务中心下面成立了四到五家劳动就业服务公司。

　　服务公司针对示范镇周围大的产业园区，包括空港，泰达西区，高新技术产业园区、华明工业园区，与这些园区的企业进行对接，通过劳动服务公司搭建一个信息交流的平台。我们还定期进行就业机会推介会，建立了劳动力就业培训中心，进行针对性的培训，使他们能够适应企业对劳动技能的要求，实现有就业愿望的人能够尽快地就业。

　　新浪财经：四万多人当中，有就业愿望的人口大概有多少，周围能不能给他们解决就业的问题？

　　李光华：搬进示范镇应该是四万三千多人，华明地区原先的经济相对来说也是比较活跃的，华明的传统产业有仓储运输、机械加工制造，电器控制制造。原有的老百姓就业率比较高，需要就业的人数现在来讲应该是三四千人，在我们人力资源统计的时候，是这样的数据。

　　新浪财经：华明在规划一个工业园区，招商引资有没有什么样的要求？

　　李光华：结合着示范镇土地复垦指标流转，在示范镇的西侧规划出来一个7.33平方公里的工业园区。目前所有的基础设施配套全部到位，“七通一平”全部实现。到目前为止，有40多个大项目已经签约，协议投资额已经达到140多亿。

　　新浪财经：这些项目什么时候建成，未来工业园区还有什么样的规划？

　　李光华：这些项目希望通过两年的努力，与企业密切配合，加强我们的服务，加大政策上的支持。想通过两年的时间，使这些企业全部能够得到落实建设。后期我们将结合项目的落地情况，向北环铁路以北，再加上机场快速路以西进行拓展，最终实现我们工业园区达到20平方公里左右。

　　新浪财经：到时候，能提供多少的就业岗位？

　　李光华：按照我们现在的预计，能够提供四万到五万人的就业机会。

　　新浪财经：园区将来招商引资将会吸引什么样的企业来入住？

　　李光华：按照发展定位，是四大产业：航空配套制造业、车辆制造、电力电器、总部低碳产业。目前，工业园区的招商标准包括：投资强度每亩地达到200万，税收贡献率在每亩25万以上。

　　新浪财经：宅基地换房试点项目在国内走得比较领先，而且上了世博会，作为一个项目来展示。现在到咱们这里取经的地方政府肯定也比较多，您觉得咱们这种试点的模式，未来在国内城镇化发展当中推广的前景怎么样？

　　李光华：宅基地换房这种模式，到目前为止，应该是得到了社会各界各方面的认可。这种方式也不是说没有它的前置条件：第一，这一地区的经济来讲相对应该比较发达，土地供应相对紧张，土地价格比较高。老百姓对土地的依附性不是很强。一般在大城市的周边，在县城的城关镇，在经济比较发达的镇，宅基地换房的项目能够得到顺利的推广。(华艳 张健发自天津)