徐健

　　正在研究公积金支持公租房建设方案

　　随着28个住房公积金贷款支持保障房建设城市的确定，今年中央已调动上千亿元的资金用于保障房建设。

　　但《第一财经日报》记者昨日从一位接近上海公积金管理中心的知情人士处获悉，公积金缴纳情况良好、管理颇为完善的上海无缘此次试点，原因可能与申请动用的资金性质不符合要求有关。

　　方案“搁浅”

　　7月17日，住建部部长姜伟新在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时透露，国务院已批准利用住房公积金贷款支持保障房建设，并确定北京等28个城市作为试点城市。不过，除住建部已公布的北京外，具体哪些城市会参加试点工作，官方并没有公布。有消息称，各试点城市从去年起已陆续上报试点实施方案，并将在今年逐步实施。

　　根据规定，获批的利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款须定向用于试点项目，严禁挪作他用，试点项目须列入所在城市今年保障性住房建设规划和年度建设计划，在发放贷款时项目须取得《建设用地规划许可证》等相关证件，且试点项目的贷款人必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押。贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。

　　今年正值上海保障房建设“大年”——“2010年上海住房供地计划”显示，2010年该市计划供地1100公顷，其中70%为三类保障用地，带有政府保障性质的保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地分别为250公顷、450公顷和70公顷。而2010年全市新开工保障性住房的总体目标为1200万平方米，其中经济适用住房约400万平方米，动迁安置房约800万平方米。

　　如此大规模的保障房建设，最迫切需要解决的就是大量的投资资金从何而来。虽然上海公积金管理中心早于2007年底就已开始尝试以公积金增值收益投资廉租房建设，但这仍然无法改变其未能如愿成为全国公积金贷款支持保障房的试点城市之一。

　　“关于用住房公积金结余支持保障性住房建设试点，全国批了28个，没有上海。”昨天，记者从上述知情人士处获悉，上海有关部门在去年按照国务院规定制作了一份公积金支持旧改动迁安置房建设的方案，考虑在杨浦区试点，并上报了住建部。“这个方案一直没有批下来。”

　　对于上海报批的方案为何“搁浅”，上述人士表示，很可能是“资金来源问题”。根据去年发布的《意见》要求，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，需在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款用于支持保障性住房建设。

　　但是，作为全国住宅买卖最为活跃的城市之一，目前上海的住房公积金结余资金使用率已经达到了97%。“按照规定算法，上海公积金没有结余资金可以使用，只能通过其他增值收益方面使用。其中包括廉租房补充建设资金和风险备付金。”据他介绍，“目前上海的风险备付金很高，有80余亿元。但是这笔钱和住建部要求的‘住房公积金结余资金’有点差异，这可能是迟迟批不下来的原因之一。”

　　投资公租房方案正在研究

　　早在2007年，上海公积金管理中心曾使用20亿元的公积金增值收益余额，购买重大工程配套商品房约50万平方米。

　　“当时收购了几千套房子，产权是公积金管理中心的，目前由住房保障局来管理。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，当时公积金增值收益购买廉租房的行为，其实引发了不小争议。“可谓合理不合法。”

　　“在当时，公积金管理中心将资金用于廉租房制度建设确实名不正言不顺，但如今28个试点城市的确定，等于是国家正式在公积金支持保障房建设上开了口子。”陈杰表示，上海公积金管理中心在支持保障房建设上一直是充满热情的，相信这次公积金管理中心会积极争取，把握机会。

　　他同时认为，公积金支持经适房建设，有和银行“抢生意”之嫌；支持旧改动迁配套建设，则难以保障其盈利；“我认为公积金支持公共租赁房建设最为合适，公共租赁房的租金收入较稳定，能够保证公积金贷款的收益。可以达到双赢的效果。”

　　事实上，对于公积金贷款支持公共租赁房建设，目前市场中还存在不少争议。住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长、研究员赵路兴向媒体分析指出：“从经济适用房建设实际情况来看，周期一般在2年左右，而且销售分配风险很小；但公租房还处于摸索之中，理论上讲资金回笼至少在20年以上。”

　　“根据国家要求，经适房列入保障性住房规划的城市棚户区改造安置用房试点项目贷款期限最长不超过3年；政府投资的公共租赁房试点项目贷款期限最长不超过5年。项目到期后，贷款本息必须全部收回，公积金管理中心须对项目贷款实行全程封闭管理。”上述知情人士指出，公积金支持公共租赁房建设贷款过程中，当地政府需要扮演一个托底担保的角色。“即假如项目还不起钱，政府应该通过财政或者其他办法来还钱。住建部也建立了公积金项目操作平台和监管系统。”

　　无疑，这一规定可以在很大程度上降低公积金放贷的风险。

　　上述知情人士还介绍，目前上海针对公积金支持公租房建设的方案还在研究中，目前来看，最终管理和运营公租房的主体还将是开发商，租金也由开发者来定，公积金管理中心或只负责放贷。

　　不过，一个不容忽视的问题是，公积金支持公租房建设方案制定过程中，同样需要面对所动用资金性质的争议。这一问题仍然需要得到合理的解决。