■ 政策因素：房产新政导致部分购房人由买转租，需求大幅增长

　　■ 季节因素：毕业生提前找房，许多家长赶在开学前抢租学区房

　　■ 世博因素：世博会吸引大量境外人士抵沪，高端房源供不应求

　　■ 中介因素：中介“囤房包租”确实存在，但对整体市场影响有限

　　早报记者 沈靓 栾晓娜  

　　一份住建部公布的调查报告，给一个很火的“中介囤房炒高房租”老话题加了一把柴。对这份报告的结论——“主要是房产中介推高了租房价格”，民众大多表示相信，而房产中介则齐声喊冤。

　　早报记者近日调查官方数据上海部分的原始来源，发现住建部调查的结论主要源于对全国形势的总结，在上海未必适用。记者调查发现，上海最近房屋租赁价格的上涨原因较多，房产调控政策导致“由买转租”人士的增多，大学生毕业季节到来，世博会等多重因素共同推高了房租。从4月份开始确实有一些中介陆续吃进地段较好的房源，囤房包租，但对整体房租价格影响不大。

　　中介由售转租

　　获利不大反而处境尴尬

　　在房地产市场成交量下降的同时，最近一段时间以来，北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格平均涨幅都超过10%，部分城市的房源价格涨幅甚至同比超过20%。7月7日，北京、上海、广州、深圳四城市房租暴涨原因初步调研报告上交给了住建部。对于房租上涨的原因，报告显示，除了季节性因素外，部分中介从房主处收租房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是房租上涨的主因。

　　报道显示，这份报告上海部分的数据，由福美来不动产提供。早报记者昨天联系福美来，获得了该公司提供给住建部的原始数据，上海福美来不动产数据分析员李金旺昨天向早报记者表示，根据数据，近期沪上房租上涨属于正常范围，中介做所谓的“二房东”并不是推高房租上涨的主因，相反，中介从租赁业务中所取得的利润其实并不大。“目前我们的利润来源主要靠二手房买卖，占到了60%左右；其次是新房的销售，在30%上下；而从房屋租赁业务中取得的利润只有10%，目前的情况下中介是被动地‘由售转租’。”

　　“中介在这轮‘由售转租’的过程中其实并没有获得更大利润，反而处于一个‘两边堵’的尴尬境地。”恒和房地产镇宁店的工作人员袁小姐解释说，“通常房产公司的佣金为一个月房租的60%左右，理论上房租基数越大中介就越能获利，因此部分中介可能会推高房租或劝说房主抬高房租以图获取高额利润。”袁小姐说，“一方面房主会因为市场行情和相关政策而上涨房租，另一方面求租者对房租会有一个自己可承受的心理价位，中介要做的是寻找两者之间的平衡点，尽量多促成交易量，获利并不大。”  

　　多重因素交织

　　造成房源紧张房租上涨

　　在中原房地产研究咨询部总监宋会雍看来，不同板块有不同的原因，目前这波租金上涨的原因是季节性回暖、刚性购房者观望滞留、世博会短租以及学区房和拆迁房等多重因素交织在一起，造成房源的紧张。

　　福美来不动产依据上海市房屋租赁办公室发布的租赁指数，根据全市中心和郊区的比例系数进行采样计算做成的调研报告显示，3、4、5、6月份，上海市住房租金整体呈连续增长趋势，其中，中档住房环比每月呈0.12%连续增长，同比上涨0.39%；低档住房环比每月呈0.38%连续增长，同比上涨4.13%。该报告在分析本轮房租上涨的原因主要归纳为4个方面：

　　1.部分购房人由买转租导致需求大幅增长(30%)。(据中原相关数据统计，目前大约有近五成的人受楼市新政的影响，“转买为租”。)

　　2.季节原因(如大学生毕业、小孩上学等)(20%)。(据中原相关数据统计，位于杨浦、七宝等学校周边的学区房价格比去年同期上涨15%左右。)

　　3.世博会召开，高端租赁房源呈现供不应求(30%)。(据中原相关数据统计，浦东上南地区世博板块短租房交易量比去年同期增长了15%～30%，价格相比增长10%～20%。)

　　4.交通建设(20%)。轨交10号线通车、外滩通道的竣工，周边惠及区域的租价因为交通便利相应提高。

　　记者的调查也佐证了中介的上述说法，记者走访部分中介发现，低端租赁房源最受青睐，江苏路近延安路一间3000元/月的两室房现在可以以3500元/月的价格转租出去，涨幅超过了14%，还是吸引了不少附近工作的白领和刚毕业的学生前来看房。

　　房东孔先生在新闸路有一套35平方米的一室户房子，租金是2600元/月，但该价格只在签订一年的租房合同下才成立。孔先生表示，一些来上海看世博的游客往往只呆两个月左右，所以短租价格是3000元/月。

　　公租房将抑制房租

　　但房源有限受惠人群少

　　对于房租上涨，新浪乐居的一份调查显示，60.2%的人认为是中介在哄抬房租，11.7%的人认为传说中的房产税也是令房租上涨的一个原因，房东害怕房产税加大持有成本，而提前将该部分税收转移给租房者。10.7%认为，外地人入沪工作就业使租房需求大量增加，从而推高房租。

　　面对高房租现象，专家表示，未来公租房的出台可能会引导市场一部分的租金价格，作为福利性质的政策，其租金必然成为抑制租金持续飞涨的一道枷锁。不过，新浪乐居调查显示， 60.2%受访者认为公租房政策虽然能减少租房负担，但政府目前能提供的房源有限，能享受到这一政策的人群太小，只能说是杯水车薪，不能解决根本问题。