世贸房地产、中信地产等五巨头均分亚运城项目，新政压力之下，项目前景将面临挑战

　　【《财经》记者 张杰】6月24日晚，世茂房地产控股有限公司(00813.HK，下称世贸房地产)公告称，以1.5亿港元的价格从雅居乐、碧桂园手中买下广州亚运城项目公司20%的股权。

　　同时，当年的项目竞标者之一的中信地产也以同样的价格从富力地产和碧桂园买下该项目公司20%的股权。交易完成后，世茂房地产、碧桂园、富力地产、中信地产及雅居乐在亚运城项目中分别占20%的股权。

　　亚运城项目位于广州市番禹区、广州新城的东北部，规划用地共263万平方米，地上总建筑面积为438万平方米，已建成物业约106万平方米。按照规划，这部分物业将在2010年广州亚运会召开前投入使用。亚运城项目共规划为15宗地块(其中1宗已建成)，大部为居住类用地，最高容积率为6.89。

　　2009年12月22日，三家广东房企富力地产、碧桂园及雅居乐以255亿元的天价拍得亚运城项目，由此也制造了年度地王，三家公司在该项目中的权益各为33%。这一备受关注的土地竞拍中，保利地产、万科地产与中海外组成联合体出价254亿元，中信地产则单独竞价，出价180亿元。该项目整体入市时的底价为175亿元。

　　然而，虽然中信地产落败，却并未放弃入股念头。2010年春节以来，外界屡屡传言，亚运城项目将引入外部股东，如今，中信地产最终遂愿，世茂房地产也加入其中。

　　公告显示，五巨头成立的项目公司注册资本为7.5亿港元，世贸房地产和中信地产在获得该项目公司20%的权益之后，也将会承担相应的土地款项。

　　这宗地王以255亿元的总成交价登上中国地王的宝座，也是历史上广东三家民企巨头富力、雅居乐与碧桂园首次大手笔联手。依照当日合同约定，三家公司将在三日内交付四成首付金，共约102亿元。2010年12月10日前，需交纳第二期30%即76.5亿元，剩下的76.5亿元将在2011年12月10日之前缴清。

　　该项目落槌之日，正值国企凶猛拿地之时，民企联合体的胜出，也让外界颇感意外。此前，该项目曾有内定国企的传言。但是，《财经》记者获悉，该项目入市之前，国企身份的地产公司仍享有较高的议价权。

　　知情人士向《财经》记者表示，在亚运城用地进入竞价前数天，中海外曾与政府协商，要求将该宗土地中已建成物业的评估值固定在66亿元，这一提议虽然外部非议很大，但最终仍获政府首肯。

　　根据此前公示的出让条文，这部分共106万平方米物业的估值为亚运城总成交价的40%。显然，若依255亿元总价计算，已建成物业的价值至少在102亿元，远逾修改后的合同定价，这一变化则与未来相关税收和盈利数字联系密切。

　　一位广东地产界人士分析：“这就是国企的优势和心态，他们希望项目一经预售，就能赚到钱，而不是像民企一样去承受来自市场的风险。对于国企来说，土地总价并不是最主要的事情，他们的考量很短期，就担心土地刚运营就亏损，各方很难交代，影响前途。”

　　公开数据显示，亚运城项目的综合楼面价达到5800元/平方米。在房地产新政压力下，广州房地产价格已开始下跌，这也将对新股东入股后的亚运城项目前景带来挑战。