本报记者 陈杰

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　　天津危房改造，年年纳入民心工程，年年资金“喊渴”。

　　截至2009年一季度，天津尚有危陋房屋800余万平方米。经测算，完成这些拆迁和用于定向安置的经济适用房建设约需资金870.5亿元。区级政府融资捉襟见肘，怎么办？

　　去年3月，天津成立全国首家保障住房建设投资有限公司，专门承担危陋房屋拆迁和安置房建设的投融资。该公司是如何运作的？实践经验能否全国推广？记者带着疑问，前往一探究竟。

　　搭建融资平台，借力银团贷款

　　“我希望保障住房建投的模式推广到全市，乃至更大的范围。”穿过低矮的旧房，狭窄的街道，在天津市红桥区铃铛阁拆迁指挥部，总指挥、区政协副主席马速成告诉记者。

　　红桥区铃铛阁地区是天津危陋平房密集的旧城区，拆迁面积13万平方米，其中居住区11万平方米，涉及5560户居民。居民住房逼仄，户建筑面积15平方米以下者占60%多，甚至有居住在建筑面积3—4平方米房内的居民。群众盼望动迁，多年难以实现。来过好几拨开发商，“都算不下来账”。而区级政府融资以及控制风险能力有限。

　　去年3月，天津决定成立全国首家保障住房建设投资有限公司，担起了危陋房屋拆迁和安置房建设投融资的大任。

　　据介绍，公司采取股权多元化方式构成，由市政府和市内六区、环城四区政府共同出资组建，11个股东，去年4月17日揭牌，首期注册资金25亿元。

　　那么，资金怎么融？银团贷款被认为是最佳选择。

　　“由于拆迁安置资金需求量大，通过银团贷款方式可以提高融资效率，降低融资成本。” 市国土房管局局长吴延龙说。

　　天津保障住房建设投资公司以拆迁地块土地使用权作抵押，封闭贷款，首期与建设银行天津市分行为牵头行的15家银行组成的银团签订了200亿元贷款合同。在银团贷款发放前，以搭桥贷款方式向建行等5家银行先期融资26.36亿元，提前启动了河北区小王庄、国印新村、红桥区铃铛阁、双环邨和河东区阳光里5个危陋房屋拆迁项目。之后，投入河西区小海地、河东区鲁山道两个简易小二楼项目。目前，银团已发放贷款60亿元，向居民发放6万多笔存单。

　　“具有鲜明的政策导向性，不以盈利为目的，专项投资，封闭管理，安全还款。”公司董事长兼总经理岳玉贵介绍公司运作的特点。

　　天津保障住房建设投资公司作为拆迁人和投资人，通过协议方式委托各区政府及拆迁、建设单位拆危陋房，建安置房，拨付资金，并全程监管资金使用。公司通过拆迁地块出让完成资金回笼，出让收入用于偿还贷款本息。

　　引入第三方，替投资人看钱

　　保障住房建设投资公司引入一家第三方房地产会计师事务所进驻，作为监管单位。每个拆迁项目，公司与贷款银行、拆迁单位、监管单位签订四方资金监管协议。对拆迁补偿安置方案中确定的补偿安置费、产权补偿费等实行一般监管，由监管单位一级审核；对困难户补助费、安置房购置费、生产经营性非住宅停产停业损失补助费等实行严格监管，由监管单位和公司实行二级审核。拆迁补偿安置款使用情况，监管单位分日报、周报向保障住房建投公司报告。

　　第三方的监管单位全过程参与监督把关，每个项目设立一个专用账户，每一笔资金使用都要经过其审核。

　　“替投资人看钱，保证资金专款专用，变以往拆迁中的事后审计为事前、事中审计。”小王庄项目监管方负责人朱琪告诉记者。

　　拆迁资金到账后，拆迁单位必须按照申报用途专款专用，否则贷款银行有权拒付。在所有项目中，天津保障住房建设投资公司做到了对拆迁单位账户的零余额管理。公司成立以来已拨付拆迁资金60亿元，未发生一起侵占、挪用等违规事件，防范了资金使用风险。 

　　“控制了我的权力，自由裁量权缩小，我欢迎。” 铃铛阁拆迁指挥部总指挥马速成很认可这套机制。

　　保障住房建设投资公司作为投资人，经常派专人现场巡查，到拆迁户核查拆迁单位、监管单位报的拆迁数量，达到数据一致，才予付款。

　　托底保障，每户一套安置房

　　河北区小王庄是去年5月天津保障住房建投公司投入的第一个项目，拆迁面积18.2万平方米，涉及7200多户居民，居室建筑面积15平方米以下者占80%。拆迁安置，40%被拆迁户要求货币补偿，60%的被拆迁户要求实物还迁(房屋产权调换)。河北区在本区内就近安排四片定向经济适用房以及限价商品房用于安置，提供大量二手房房源，供被拆迁户选择，并在拆迁现场一条龙、一站式服务。

　　天津保障住房建设投资公司投资的项目大多属于长年遗留的危陋平房，房屋面积普遍偏小，破损严重，低保户、残疾人众多，房产纠纷不少，拆迁改造难度很大。

　　为帮助困难群众改善居住条件，真正把钱花在老百姓身上，公司根据每片具体情况，会同各区制订了有针对性的帮扶补助办法，对生活困难、住房面积小的特困家庭，实行托底救助，保障每户一套安置房。

　　在小王庄拆迁改造中，公司会同河北区拆迁安置办公室制订了帮扶困难家庭的办法，对房屋拆迁评估补偿金额低于20万元的被拆迁户，托底补助20万元，再加上“提前搬家奖励费”、“提前搬家周转费”、残疾人补助、低保补助等，总计可达23万元，确保一家一户能购置一套安置房。

　　由此，托底补助至少20万元就成为拆迁的一条底线标准，保障每户一套安置房，为群众所了解。

　　天津从今年起，用3年时间完成46个城中村改造，天津保障住房建设投资公司计划投资13个融资难度较大的城中村，约125亿元，近期将对接以国家开发银行天津市分行为牵头行新的银团贷款100亿元，专项用于城中村改造。