常州市的公共租赁房建设开全国之先河，其困惑也率先而至，核心依然是资金问题

　　文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

　　在有法可依后的7个多月时间内，常州市在公租房之路上再跃一步。2010年3月底到4月初，常州市的155家公共租赁房住户陆续迎来乔迁之喜。

　　2009年8月，《常州市市区公共租赁住房管理办法》正式颁布，成为全国首个地方性公共租赁房法规。分析人士认为，此后北京、厦门、重庆等地相继进行公共租赁房规划，也得益于常州的先行试水。

　　3月26日，常州市住房保障与房屋管理局党委书记戴晓荣对《财经国家周刊》记者透露，“新的五年规划(2011年~2015年)将在今年年底出台，目前还在采集数据阶段。”他表示，新规划中，常州将在保障对象和资金来源上有所变化。

　　地方政府“舍得”

　　按照常州市住房保障与房屋管理局副局长吴海泳的说法，常州的定位是“中等发达地区的地级市”。既不同于上海，又不同于西部城市，因而“就全国而言，常州模式还是处于探索阶段”。

　　在这一轮探索中，常州表现出的是政策把握的前瞻性和地方政府的“舍得”。

　　常州在住房保障方面的探索源于其2007年公布的“五年住房保障规划”，这在江苏尚属首次，之后被省建设厅在全省推广。“这个规划对我们的住房保障目标有了明确。”吴海泳说。

　　十七大报告已经提出“居者有其屋”，但一直以来，一些部门和地方的管理者对保障房的认识仍停留在廉租房和经适房，且相关领域法律法规体系也不健全。

　　在常州这份2007~2011年的规划中，“公租房”概念被首次提及。据吴海泳回忆，当时常州也借鉴了国外的一些课题和经验，比如新加坡。当时的认识是，要保障买不起经适房、又不符合廉租房条件的“夹心层”。“规划出台的同时，我们也同时开始起草公租房管理办法，主要是为了让这个保障规划可以更好落实。”

　　“当年我们也遇到了很大阻力，比如对财政收入、房地产市场受到冲击的担忧等，但最后大家的意见开始统一。”吴海泳说。

　　戴晓荣也对《财经国家周刊》记者表示，“关键是地方政府是否舍得。”

　　能够一次性拿出3000亩土地，在土地财政依赖症泛滥的当下，常州市政府的“慷慨”格外显眼。

　　易居上海地产研究院综合研究部部长杨红旭对此表示，“对于上海这样土地稀缺的城市，这种方式可能不适用。”他认为更好的解决之道是，鼓励有地的企业和单位自建租赁房，满足自己园区的租赁需求。“在建商品房时配建租赁房，让企业自己去运营，在运营过程中，政府给予优惠政策，这可能是未来一个主流的思路。”

　　对于退出机制，常州市政府也已有所探索，比如建立严格的年审制度，不再符合条件的租户，可以申请最长不超过6个月的过渡租住期。过渡期内，按原租金价格的1.5倍收取租金。

　　得益于资本平台

　　2009年上半年，为打破资金瓶颈，常州组建公共住房建设投资发展公司(以下称房投公司)。“它是一个投融资平台，主要职能是筹集资金用于住房保障的各种支出，另外负责建设一部分房源。”吴海泳告诉《财经国家周刊》记者。

　　房投公司成立的初衷并非针对公共租赁房。吴海泳透露，“本来是要解决经济适用房的货币化补贴问题。”

　　在各地纷纷陷入经济适用房存废之争时，常州在2009年初决定停建经济适用房，代之以货币补贴，补贴标准定为每户8万元。“经适房供应政策不能一成不变，它应该和本地的市场结合起来。”吴海泳说。

　　与多数二、三线城市一样，当时常州房地产市场同样遭遇冰点。经过多次论证，常州最终由“补砖头”转为“补人头”。

　　“选择货币化，老百姓得到实惠，行业得到了发展，对政府来说也扩大了内需。”在吴海泳看来，货币化补贴的转变可谓一举多得。

　　而资金随之成为最大的难题。即使按1万户来补贴，也需要8亿元资金投入。“但财政补贴有限，所以成立房投公司作为住房保障的投融资平台，通过银行贷款、土地运作和市场融资，快速解决货币化补贴的资金难题。”吴海泳说。

　　2009年，公共租赁房呼声渐高，常州市也看到了这一保障手段的可行性，于是先行改变保障思路。房投公司的职能随之改变，过渡成为整个保障房建设的资金来源。公共租赁房所需资金也尽出于此。

　　吴海泳介绍，常州市房投公司注册资金为10亿元，目前融资总额达30亿元，分别来自银行贷款、土地出让收入和城市住房保障专户资金。

　　“完成现阶段的保障房建设，资金是绝对没有问题的。”吴海泳说。在最近的一次安居工程电话会议上，常州市政府相关人士透露，2009年常州市新开工建设公租房4000套，投入资金为16亿元。

　　与资金问题同样重要的是土地，这直接决定着房源的多少。

　　戴晓荣介绍，2009年，常州市政府向房投公司注入3000亩土地，目前已经落实了2500亩。“都是毛地，房投公司负责做一级开发，之后放到招拍挂市场上去，收益归房投公司。”

　　“房管和国土不是一个系统，我们的工作得到了很多部门的配合。”戴晓荣说。

　　利用市政府所划拨的土地，常州市在2009年有4个公共租赁房项目同时开工，建筑面积达20万平方米，可提供4000套公共租赁房。

　　吴海泳透露，另外两种资金来源方式是配建和市场收购。

　　按照常州市今年的规定，新开工的商品房，须配建3%的保障房，无偿交给政府。开发商也可以选择缴纳易地建设费来变通，这项资金将被房投公司用于自建保障房。“2009年拿到的土地将相继入市，房管局将在发预售许可证时，落实这项政策。”

　　第三种方式是政府到市场上收购70平方米~80平方米的小户型。“2009年上半年，开发商非常欢迎，但现在不愿意了，这部分占房源的10%左右，我们还是以自建为主。”吴海泳说。

　　在已开始入住的第一批公共租赁房中，有80套房源位于新北区的九州花园小区，这些房源便来自市场收购。《财经国家周刊》记者曾实地探访，该小区设施完善，绿化喜人。

　　房投公司的成立，让资金与土地都有了明确的来源，但它只是以公司模式来行使政府职能，尽管高效，但尚无法律依据。此时，公共租赁房的管理机制问题便浮出水面。

　　2009年8月，《常州市市区公共租赁住房管理办法》正式出台，在这份共八章43条的办法中，涵盖了房源筹集、资金筹集、申请和审核、配租、后续管理和法律责任六大项内容。

　　困惑所在

　　据吴海泳介绍，常州市房投公司在2009年的30亿元融资中，大部分来自银行贷款。

　　“我们成立的时机比较好，当时中央在执行适度宽松的货币政策，对我们贷款带来很好的机会，现在虽然还在执行，但已经有所收紧了。”吴海泳说。

　　按照常州市房管局的计划，将有四条还贷渠道。但在行业走势未定的2010年，房投公司还款能力将遭遇挑战。

　　其一是财政拨款。吴海泳透露，目前中央政府设立了廉租住房资金专户，其来源是土地出让金的10%、公积金、财政预算安排和社会捐赠。但按正常政府财政预算，这部分资金并不多。“在常州房地产市场去年还不错的情况下，我们一年财政廉租住房专户也只有1.5亿元。”吴海泳说。

　　其二为土地收益。3000亩生地经开发整理后，入市交易，一部分差价用于还贷。戴晓荣透露，土地开发完成入市后的收入，不仅是房投公司还贷的主要资金来源，更将成为下一个五年计划中保障房建设的最主要资金来源。

　　戴晓荣直言，政府财政资金不足，最大的资源就是土地。“如果按照2009年下半年的市场状况，资金没有问题。”

　　他透露，常州市在2009年的房地产交易量为1082万平方米，在江苏省排名第三，仅次于热点城市南京和苏州。

　　但接下来的土地市场，是否能维持2009年的热度？这仍是未知数。

　　按照常州市的规定，经济适用房可以入市，但要归还8万元的货币补贴，这被视为还款的第三个资金来源。

　　第四个来源则是开发商缴纳的易地建设费。“这个政策是2009年下半年开始的，数字无法测算。我们预测一年有1亿到2亿元的收入。”吴海泳说。

　　由于宏观经济形势的不确定性，常州市已开始考虑改变房投公司的资金来源架构。除了土地收入，吴海泳也曾思考过如何引入市场机制。

　　“比如BOT模式解决资金的多渠道。但投资就要有回报，现在我们市场的租售比，达不到他们的需要，对社会资金没有吸引力。”吴海泳说。

　　按6000元单价计算，一套100平方米的房子总价为60万。目前常州的租金水平大约在10元/平方米/月，一年租金收入大概为1.8万元，租金回报率约为3%，甚至低于长期银行利率。而常州的公共租赁房的租金是3.5元/平方米/月。租金回报率仅为1%，“谁会来投资呢？”

　　同时需要考虑的一个问题是，保障要落实到何种程度，保障面如何界定？

　　吴海泳曾赴北京参加《住房保障法》的讨论，尽管草案尚未出台，但他透露，在北大法学院和深圳市分别设计的两个版本中，“都在探讨需要建立一个什么样的保障制度，资金制度的安排、保障对象的确立，都应该成为《住房保障法》的最重要内容。”

　　吴海泳说，租赁型的保障住房已经成为住房保障的主体。“原来主打经适房，但现在廉租房和公租房是未来更侧重的。”

　　“如果就业和收入稳定、房价市场稳定，还是租房合适。但现在大家的心理预期不稳定，比如1500元/月的租金价格，能不能让我租60年？”吴海泳对此也很是困惑。

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