一进燕郊，就能看见为各楼盘拉客户的“游击队员”身影

　　记者深入调查发现暴涨呼声风头已过——

　　燕郊房价要大涨？人为操作！

　　今年3月中旬，北京东部传出消息：“两会明确修通北京至燕郊的地铁，造成房价飞涨，普通商品房基本过万，堪比海南房价走势！”

　　本报记者在后来的几周时间里连续关注燕郊楼市动态，到4月13日为止，原先呼声很高的“暴涨”已经过了风头，房价在一个月里只是平稳过渡，并未出现与有着“世界城市”利好的通州等比例涨幅。

　　业内人士称，那一场风波无疑是人为操作。

　　初访

　　售楼员借题发挥订立“攻守同盟”

　　两会期间，全国人大代表、北京市发改委主任张工表示：“北京、河北将加强交通基础设施建设和沟通，打造一小时都市圈。北京考虑将部分既有地铁线路延伸到周边河北省的城镇，目前正在进行前期调研工作。”

　　这句话被媒体报道后，善于捕捉“利好”的地产商们，及时地将此消息演绎成为“两会决定，地铁马上从北京修到燕郊”。3月中旬记者来到燕郊的6家售楼处，听到异口同声的推广词，简直以为他们订立了“攻守同盟”。

　　从北京进入燕郊，102国道南侧分列着上上城、燕京航城、天洋城等项目的售楼处，北侧分列着夏威夷、东贸国际等项目的售楼处。

　　“北京地铁马上修过来，燕郊房价要大涨！”尽管各家楼盘房源情况不同、价格不一，但售楼人员在领着记者参观沙盘的时候，都是用这句话开头的，即使有些项目近日无开盘，留守的售楼员也不失时机地描绘美好未来。

　　据记者观察，上上城第3季是燕郊在售房价最高的，报价为8900元/平方米，天洋城、夏威夷南岸等其他楼盘，均价都在7000元-8000元/平方米，但从价格走势来看，也都是从2009年5月份至今一路走高。整体看，多数楼盘涨幅超过50%。

　　新盘竞争激烈卖的比买的多

　　3月中旬“暴涨”之说传开后，潮白河大桥一过，只要是天还亮着，就可以看到马路的拥堵，一方面是车辆拥挤，另一方面就是几个售楼处前面拉客户和发小广告的。

　　为了抢得与购房人的“话语权”，这些“游击队员”站到了车行道旁，与北京来的车辆中的买家交流。在燕郊镇西大门，你看到的人，80%跟房屋交易有关，其中卖的比买的多。

　　记者的车在北京已经习惯了不按喇叭，但在这里不鸣笛简直不能表现你的态度，人和车一起怒吼着才可以“杀出一条血路”。

　　“大哥大哥，您买不买没关系，跟我去一趟也算兄弟业绩，我们日子不好过啊！”一名“游击队员”拉住记者说。

　　就在2009年初燕郊楼市走入低谷时，有些楼盘打出优惠价3600元/平方米的低价位，但还是赚钱的，毕竟和刚开盘时2000元/平方米相比有了80%的增幅，何况今天在“地铁即通”的利好下涨到8000元/平方米，在同等成本的前提下，利润空间大大增加，溢价超过了300%。

　　难怪开发商不惜成本找人拉客，只要有人买房，卖一套赚一套。

　　再探

　　不到一个月“涨价”曲终人散

　　昨天，也就是燕郊开发商号称要涨价之后不到一个月，记者再次来到燕郊，却发现风波过后门可罗雀，各楼盘价格都与一个月前无异，从人气上看甚至有些“荒凉”。

　　从彩虹桥进入燕郊，交通格外顺畅，很少有看房人的车辆在这里犹豫，看不见发小广告的阻拦车辆，几个售楼处门前零星的几个拉客的销售人员在注视着“看似买房”的人。与上个月相比，销售和顾客都少了九成，记者在一排售楼处前面观察，半个小时只有一两组购房人前来看房。

　　在上上城售楼处里面，公示牌显示还有不少房源待售，均价与一个月之前持平，住宅标价多在9000元/平方米以下。

　　有两位女士走进销售大厅，直奔公示牌前，看了几眼销控表互相说：“哦，这套阴面的卖出去了。”记者问起这话的含义，她们解释说，因为房价贵，想买又不敢轻易出手，附近几个售楼处她们经常来，所以对房源和售价非常熟悉，又怕没买涨价，又怕买了不涨，不过这一个多月没涨价她们很欣慰。

　　记者在天洋城售楼处门口又见到了两个“游击”销售，问起为什么最近人少了，其中一个业务员介绍，上个月“暴涨”传闻出来之后，各公司都迅速招聘了营销人员，想趁着看房人多扩大业绩，但看房人并没有想象的多，那些无底薪的业务员，在业绩不足的情况下自然就不干了。

　　“关键是买房的人少。”另一个业务员补充说。

　　幕后

　　业主急于抛售二手房存量大

　　在燕郊有一道独特的风景，就是二手房门店比比皆是，不知情的人看起来，还以为这个地方市场多么繁荣，其实背后隐藏着很多小白领痛失爱屋的故事。

　　记者沿着与102国道平行的行宫大街行驶，满眼都是二手房门店的招牌，两公里的距离能有几十家之多，尤其是在福成公寓那一段，居然有5家以上的中介公司连成一线，记者以买房人或租房人的身份进入了一家名为“爱家”的门面。

　　“是买房还是租房啊？”销售小姐问记者。“新房买不起啊，看看有没有便宜的二手房，买也行租也行。”记者回答。

　　“甭买新房，我们这儿二手房嘎新的，价格也不贵，还毛坯呢，没住过！”售楼小姐说。

　　记者表示惊讶，问起具体房源，她拿出一套“纳丹堡”项目的二手房为例，面积65平方米左右，报价在50万元上下，算起来和新房每平方米7000多元的价格持平，只不过好在现房马上可入住，但要求买房人必须一次性付清。

　　记者问起新房为什么要卖，销售小姐说这样的房子很多，两年前买的时候各种原因都有，为结婚、为投资，有的甚至就想有一套自己的房，后来生活事业发生了变化，无力承担或不愿承担按揭压力，幸好近来北京房价一直看涨，没有太大亏损。

　　但这还是在马上有人“接盘”的假设下，如果没人买单，这个负担还要继续下去。

　　据了解，这个房主是一个80后，如果买家想贷款，这单买卖是成不了的，因为他无力还清贷款，买家就不能再贷款了。

　　靠出租收回购房款得100年以后

　　在一家二手房中介的门店，一位东北客户拉门进来，张嘴就喊道：“啥玩意儿，买房子不如租房子啊。”面对着高攀的房价，由于存量房的数量巨大和实际入住率不高，燕郊的租房价格相比北京却很低廉。

　　在燕郊的租赁市场，住宅租金五花八门，有人号称两居室能租一千元，但更多的案例却表现出几百元一套的门市价。

　　东北客户问，一千块能不能租到三居，业务员犹豫了一下说：“有，但位置不好。”不知道燕郊这个还没有望京面积大的镇子，还有什么位置好与不好之分，无非以此掩饰价格混乱。

　　燕郊楼市的租售比早已远远超过了国际警戒线，而今天房价如继续上涨租金不涨，照此靠租金收回投资，要长达100年。

　　专家观点

　　投资风险显而易见

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰对记者说，“北京地铁修到燕郊”还不是立项的规划，何时付诸实施是个未知数，但是燕郊地产确实能够及时抓住信息大做文章，从而带动了购房人的恐慌心理。

　　不过，即使多少年之后修了地铁，燕郊也是在“搭顺风车”，火车不可能从通州飞过去，只有通州沿线楼盘先涨到购房人无法支付时，燕郊的低价位才会发挥作用，那个地方很难“自立门户”造成房价飙升。

　　中原地产投资顾问总经理张坤昱表示，由于燕郊的交通成本和时间成本很高，很多当初购买了新房的小白领很难解决忙碌的工作与上下班路程这一对矛盾，自己入住不方便，出租又赚不到钱，于是选择了抛售，并不完全是投资见效走短线，实属无奈。

　　但对于整个楼市来说，一方面开发商有大量期房面市，一方面业主有很多现房抛售，这个时候新房房价还继续攀升，风险显而易见。

　　记者手记

　　京城风传的“燕郊楼市堪比海南”一说，实际是人为制造概念，加上不负责任的传播者，让人看起来几乎成了事实。

　　早在2009年两会之后，北京媒体辟谣地铁开修，造成了燕郊楼市产生不小的跌幅，随后北京楼市一路攀升，燕郊才重返冲刺的行列，看起来燕郊楼市在不停地为自己找各种“强心针”，努力刺激房价上扬。

　　在燕郊买房子的业主，都会算出自己的总房款和每个月出租可能得到的回报，即使不懂“租售比”为何物，算一算多少年回本儿也落得一个明白。

　　鞋子穿在自己脚上，购房人是否因为在燕郊买房得到了幸福感，应该比别人都清楚。

　　本版文并摄/特稿记者蒋举

　　

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