本报记者 李松涛

　　“北京四环以内的商品房将会涨到4万元。”这是今年两会期间，全国政协委员、北京市二十一世纪实验学校董事长张杰庭的一句话。此番言论，让张杰庭遭到了来自网络的几乎一边倒的指责。

　　然而，就在两会结束之后没几天，来自北京市统计局的数据就让所有人大吃一惊——数据显示，张杰庭的判断也许并非那么不靠谱。

　　按照北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的调查数据，今年1~2月，北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元，六环路外的房价也首次破万元大关。

　　四环以内房价涨到4万元，似乎已经不是不可能的事情。

　　几个地王锁定高房价

　　中原地产的工作人员给记者讲了这样一个故事。

　　2008年，一位多年投资楼市的温州人在北京一口气买了十几套房。到2009年12月，已经有人出价两倍买他的房子。

　　由于办理抵押解除慢了，房子的交易没有完成。此时，政府发出声音，要遏制高涨的房价。从土地到税费，再到金融政策，房地产调控的措施开始密集出台。到今年1月国务院办公厅发布十一条，要求各地增加供应、抑制投资性购房需求，楼市很快陷入观望气氛。

　　随后的两个月，这个温州投资者的房子几乎无人问津，温州投资人准备抛售了事。但让他以及所有人都没有想到的是，两会结束第二天，北京一天之内连拍3个地王。这使北京原本还在观望的房价，一下子涨了上去。温州投资人非但不需要损失利润，手中的房子反倒更加值钱。

　　“两会之前，政府抑制房价的意图很明确，北京很多区域的二手房已经出现了议价空间。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖说，变化出在两会结束后的那3个地王，改变了大家对房价的心理预期。

　　中原地产提供的数据显示，从3月1日~24日，北京二手房总成交量已经达到了17618套；而1月1日~24日，这个数字仅为9865套。二者相比，上涨了78.6%。当月22、23、24日，连续3天二手房突破1200套，二手房住宅更是年内首次连续3日突破1000套。楼市的火爆程度已经超过2009年同期水平。

　　在3月前3周，北京共开盘17个，都超过之前的开盘价。通州一个项目的价格，竟然比月初上涨了近6000元，月内涨幅高达32.2%。

　　北京房价到底高不高

　　那么，目前出现的交易量和价格的双上涨，究竟是什么原因造成的？

　　中原地产分析，地王的刺激是直接原因，北京市商品房供应量不足也推动了价格的暴涨。目前北京商品房存量房源仅有88110套，相比去年同期的135690少4万余套。

　　“2009年释放的天量信贷资金导致所有的开发商现在都不缺钱，肯定不会降价。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者，由于2008年地产调控力度很大，之后的房产建设明显放慢，结果在今年出现了供应的断档，而央企地王的出现又激化了这种供需矛盾，让购房人觉得房价肯定不会降，再不买房就更加买不起。

　　面对当前楼市，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，之所以出现这种暴涨，还是因为供应量太少，“我想买都买不到。”

　　然而，对比收入增长速度，四环以内超过3万元的房价，究竟是真实的住房需求还是地产的泡沫浮现？

　　董藩肯定地认为，是真实的购房需求。“全中国所有领域的顶尖资源都集中在北京，什么好事都是北京先有，加上中国人浓重的首都情节，北京的房价怎么可能不涨。”董藩说，对北京的普通人来说，房价是很高，但对全国各地都想在北京买房的有钱人来说，北京的房价一点都不高。

　　“全国各地的人都想涌进北京，住房的需求很难改变。”董藩说，比如在北京工作的白领买了房，过几年父母退休了，可能也选择到北京定居，那么这个白领肯定要考虑换一个大房子，或者再买一套房。

　　在董藩看来，这是一个矛盾。如果北京的房价降下来，势必会有更多的人涌进来，这个城市不得不不断扩张；而如果房价高居不下，普通人的生活也会受到影响，买不起房的抱怨会越来越多。

　　“从我们门店的统计来看，现在的购房需求大多还都是真实的购房需求。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，这其中有改善性的购房，也有保值增值性的购房，短线炒房的比例并不高。

　　高房价能不能与普通百姓无关

　　高涨的房价是最近几年来北京市经久不息的老话题，不论是白领还是退休职工，都能对买房卖房的话题说上几句，有些还相当专业。

　　面对不断高涨的房价，政府也在不同的时期出台了不少的调控政策。在制度层面，在2007年之前，还没有保障性住房的提法和建设。2007年之后，住房的类型开始增多，代表保障性的经济适用房、两限房、廉租房等开始增加建设，政府试图通过保障低收入人群的住房问题，来化解高房价带来的种种问题。

　　“这段时间国家对控制房价出台了不少措施，包括近期要求央企退出房地产市场以及控制土地的政策，但从根本上说，如果土地财政不改变，遏制高房价的愿望很难实现。”胡景晖说。

　　就在最近一段时间，胡景晖参加了好几个会议，都在讨论北京市的住房制度体系。“总体来说，政府部门将在今后加大保障性住房的供应。”胡景晖说，但在操作层面上，很有可能出现一些变化。

　　胡景晖告诉记者，从他最近参加的会议来看，北京市很有可能暂停经济适用房的建设，转而增加廉租房和公共租赁房的建设。

　　“据说，政府会建设一批廉租房和公共租赁房，以市场价的70%出租给符合条件的人群。”胡景晖说，政府还可能通过租赁土地的方式，让开发商和一些机构建设公共租赁房。此外，两限房的覆盖范围也将增大，其申请门槛会降低。而且，可能适度向非北京户籍的人群提供保障性住房。

　　“在几个会议上，还提到了一种新的住房供应方式，就是以每平方米15000元－20000元的价格集中供应普通商品房。”胡景晖告诉记者，这个构想，就是把中低收入人群的住房问题，纳入政府可控范围，高价商品房则交给市场调节。把有钱人的住房，跟普通人的住房分开。

　　胡景晖表示，这样能稳定住对住房的恐慌性情绪，如果普通人的住房需求能够通过政府得到保障，就不会全都挤在高房价商品房市场。房价也就有希望趋于稳定。

　　“这些调整的具体细节还在讨论中，很有可能在接下来的几周内公开”胡景晖说。

　　杨少锋也听到了类似的信息。他告诉记者，中国房地产的最大矛盾是，利益都流到了政府部门和开发商手中，普通百姓没有得到利益。如果北京市能在保障性住房做出大的改进，就意味着将土地拍卖的部分利益让渡给了老百姓。如果真能够保障大多数普通人的住房问题，高房价也就跟普通百姓无关，只是有钱人的游戏。

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