“我花几十万元买套现在价值已达100多万元的房子可是为了等升值的，现在连3000元/月都租不出，等到什么时候才能回本？” 张女士买了一套103平方米的两房单位，本来放售165万元，现在转而以3000元/月放租，几个月了还是无人问津。按3000元/月价格计算，张女士的房子要出租近50年才能回本。张女士懊恼万分：“当初我怎么就没有考虑过租金的问题呢！”

　　从2009年年底以来，广州楼价涨势放缓，市场中放盘转放租物业大增，但回报率均为超低水平。房地产人士认为，投资者不该片面强调物业的升值潜力，投资回报率不可忽略。

　　记者陈芳、林琳

　　尴尬：转手不赚租不出去

　　张女士的房子面积虽然有103平方米，但由于该楼盘定位为豪宅，只做成两房单位，虽然如果改成三房租金可能会高一些，但改动困难较大，实用性也有缺陷。张女士还配齐家私家电，最初开价3500元/月，但一直无法问津；后来中介销售人员建议她降低心理价位，调至3000元/月，可是租客依然无法接受这个价格。

　　楼价上涨幅度下降

　　张女士觉得很委屈：这间房子她当初以140多万元买进，现在市价大概165万元，自己已经主动降价了，3000元/月的价格她要近50年才能回本，而且还要配备家电，可是租客们还是嫌贵。

　　市场上像张女士这样的业主并不少见。记者了解到，从去年年底开始，广州楼价上涨幅度大大下降，之前几个月上涨10%~20%的情况几乎无处可寻，部分本来开高价吊买家胃口的业主突然发现市场风向大变，自己开出的高价已经无人问津，又不甘心降价出售，因此转而出租。可是业主强硬的心愿在市场情况转化后变成一厢情愿，大部分至少要出租50~70年才能回本。

　　提醒：租金涨幅远赶不上楼价

　　近两年，广州楼价不断飙升，行情水涨船高，大多数投资者看中楼市上涨带来的利润，有的试图抓住短炒空间，有的以长远升值为目标，纷纷进入房地产市场。虽然房地产投资回报还包括租金回报率，但是为了选择价差回报最大化，部分投资者牺牲了租金回报率，而仅仅考虑升值潜力。一些专家甚至公开表示买房已经不需要考虑出租回报率。

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，虽然对于不同的投资者及不同的物业，在衡量投机价值时，出租回报率的重要性可能有所不同，但是出租回报率不可被忽略；特别是对于贷款买房的投资客来说，出租回报率太低可能影响到自己的持有能力。

　　满堂红地产研究部经理周峰表示，在2009年下半年楼市大涨时，整体市场的租金涨幅远低于价格涨幅，因此投资客肯定只看物业的升值潜力；另一方面，投资客并非不想关注出租回报率，而是回报率普遍超低，无法改变事实。不过他同意，目前楼价已经不是快速上涨期，投资者更要关注出租回报率。

　　建议：出租回报率不宜低于4%

　　那么在目前的市场情况下，出租回报率达到多少才比较合理？龙斌认为，对于资金实力较强、又以长线持有为目的的投资者来说，出租回报率相对不那么重要。如果这些投资者没有其他的投资渠道，在银行定存利率只有2%左右的情况下，只要出租回报率高于这个水平就还是值得持有。

　　但是对于那些资金实力较弱，必须依赖贷款来买房的投资者来说，就一定要看出租回报率了。目前商业贷款的利率接近5%，一般买家的贷款为6~7成左右，因此资金成本在4%左右，目前房价已经进入缓慢上涨的过程中，出租回报率至少必须达到4%才能弥补自己的资金成本。周峰表示，理论上讲租金收入至少要高于贷款月供才算是安全状态，他计算得出的出租回报率底线也为4%。

　　另外对于不同类型的物业，出租回报率的重要性也有所不同。比如楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小，因此投资者在衡量投资价值时要重点考虑出租回报率；而新房或次新房的价格上涨空间较大，因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。但无论是什么物业，投资者都要考虑自己的资金成本和风险承受能力再进行投资。

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