迷雾背后或许是既得利益者“逢高出货”

　　当房子成为一种全民投资品，种种疯狂、怪状、情绪，随之而来。

　　杭州退房事件，似乎正在日渐演绎成一个真相难明的“罗生门”。

　　1月的杭州，因为“退房”而成为了中国楼市风口浪尖者。杭州透明售房网的数字显示，从12月至1月，杭州透明售房网的“解除合同”共计140套，加上11月解除合同的70套，3个月共计退房210套。

　　有人说，杭州退房是一场投资客的撤退，是楼市降温的直接信号；有人说，杭州退房潮至，是国家金融收紧下的必然产物；也有人说，杭州退房，是开发商的自买自卖，在楼市高点借机出逃；还有人说，杭州的退房其实是“更名”，充斥了黑幕、潜规则与关系户，是楼市利益链的一个缩影，退的不是房，是关系……    

　　是什么在主导杭州的退房风波？在杭州退房“更名说”、“自买说”、“撤退说”的背后，与其说是购房者惶恐于政策缺乏购买信心，不如说是在政策逆转后，既得利益者的“逢高出货”。本报记者文洁 杭州报道

　　“典型”自辩  并非自买自卖

　　1月25日，杭州钱江新城。

　　站在钱江路与飞云江路交会处，一栋玻璃幕墙的高层写字楼矗立在马路一隅，旁边还有些砂土尚未清理，地下车库的入口处，偶尔一辆写着“某某家居”的货车经过。写字楼北面的街道上，“欢迎业主回家”的户外广告牌清晰可见。

　　这是位于杭州上城区的赞成太和广场，已建成，由写字楼、甲级公寓构成，共计三栋。“现在公寓部分已经交付使用了，写字楼还没有正式投入使用，但是已经有公司在装修，搬家具了。”当天值班的一位刘姓保安说。

　　这也是1月杭州退房事件中，处于舆论风口浪尖的典型者。

　　就在1月15日的杭州透明售房网上，杭州上城区太和广场8号楼一次性“解除合同”23楼和24楼的18套房源，“原购买人”均为浙江赞成发展有限公司。

　　因为购买方与开发商的关联关系，几天来，赞成太和广场相关负责人何恒(化名)一直处于被舆论“围剿”的状态。有传言猜测，这是开发商自买自卖的典型个案。

　　“这18套房的确是集团下其他公司买的，但是这实际上是两层写字楼，是要自己用的，以前是分割成小的产权，现在要把它装修成大开间，公司想把小产权替换成一个大的产权证。”已经解释过几次的何恒，语气有些无奈。

　　退房怪状  “席卷”大量已交付楼盘

　　作为一个正在交付的楼盘，赞成太和广场的退房显然令人意外。而更令人意外的，是所谓杭州退房潮“席卷”了大量已开盘甚至早已交付的项目。

　　记者统计发现，在210套退房房源中，已交付或即将交付的有96套。

　　像钱江新城一楼盘，2009年12月交付，而在过去的两个半月内，退房5套；世茂江滨花园碧景湾，2009年6月交付，3套退房；太和广场，2009年9月交付，解约18套；水岸城市花园，一个2008年9月就已交付的楼盘，也有2套退房；钱塘名都，2009年1月交付，6套退房。

　　按照一般的思路，因为政策变动而信心不足退房的，应该是刚刚买不久或者在高位买进的楼盘。

　　而此次杭州退房门事件中，却不乏在2008年的楼市低谷甚至更早之前买进的房源，经历了2009年的大涨以后，再以原价退房，这显然让人匪夷所思。例如，杭州国际商务中心，一个早在2005年开盘的楼盘，居然有18套解约。

　　潜规则  “非普通”购房者的工具

　　“事实上，这次杭州退房更多的是一种关系户的更名。”杭州资深房产媒体人士李路(化名)说。

　　在杭州金基房地产开发有限公司的退房房源中，沈梦君的名字格外突出，一人退了三套房子。而更加微妙的是12月29日出现在“住在杭州网”的网友发帖“劲爆：晓庐不是只有小梅梅，今天出现了沈梦君也连退三套，她是金基置业07年先进代表”。

　　而在此前，同样在“住在杭州网”，也有人爆料一家公司在2007年、2008年以及2009年都出现了以“吴文梅”、“张伟文”、“杨文婷”等名义预定、买房并退房的帖子，被网友笑称“小婷婷”、“小君君”的背后，是房地产行业诡谲未明的利益链。

　　或者是在资金紧张之时，开发商利用员工名义买房，通过较少的首付撬动大笔银行贷款以滚动开发，或者是为开发商的关系户预定留位，让一些优质房源不进入市场，为某些官员、银行人士以及关系户提供房源便利。

　　它不是普通购房者对楼市的恐慌，而是开发商和一些“非普通”购房者某种不可言说的“秘密”，从一开始它就没作为一种居住功能，而是成了某些人的工具。

　　“内部员工被买房，是非常时期的非常做法。”杭州某国有上市企业房地产公司管理层人员夏铭的笑容，在阳光中很微妙。

　　在2008年最艰难的时候，夏铭所在的公司曾经以优惠的价格卖给员工一个嘉兴的楼盘。夏铭也是其中之一。

　　让员工买房子，最大的奥妙，在于银行贷款。一套80-90平方米的房子，六七千的价格，除了首付，资金回笼还有40多万。虽然说不免有些利用银行的意味，但他觉得，“至少还是员工真金白银买房子，还算正常。”

　　夏铭还说，有些私人公司干脆以员工名义买，公司出首付，赤裸裸的就是为了骗贷。“这种做法明显是违规的，但是生存都成为问题的时候，违规，也就小意思了。”

　　[见证]

　　从“被投资”，到主动出手买房

　　对于杭州人夏铭(化名)来说，成为所谓的房产“投资客”，绝对是个意外。这个杭州某国有上市房地产企业管理层人员，见证着杭州房地产从发展到调整再到巅峰的轮回。

　　2008年以前，夏铭在杭州，房子有三套，因为“老杭州人”，两套半闲置的市区小房子，一套自己常住。那时的他，跟投资客，似乎绝缘。

　　2008年，因为公司缺资金，“被投资”的夏铭，多了一套嘉兴的住宅，这时的他已经开始初具投资者雏形。

　　2009年，因为杭州价格狂飙，夏铭卖掉了杭州的两套小房子，又在苏州买了个公司开发的商铺，不同的是，这一次，他是从被动变成主动。

　　2010年，为了在海南买房，夏铭特意在海南考察了一周，从海口、文昌、琼海，一路走到三亚。这时的他，已经完全是个精明的地产投资客。

　　“行情不好的时候，内部员工买房子，蛮多的。”看着窗外的郁郁绿树，聊着关于房子的话题，夏铭的表情是习以为常。

　　两年前的那个夏天，是他记忆中“最不好过”的一年，因为国家政策的调整，房地产似乎一下子就陷入了濒死的边缘，“业内朋友见面，都是各自一声叹息，还有的开玩笑要换行”。

　　资金，资金，还是资金。因为没人买房，因为金融收紧，那一年的夏铭和朋友们，切实感觉到了“现金为王”的急迫。

　　“当时公司在嘉兴的项目，资金问题比较严重，所以让员工以比较优惠的价格一人一套。”在资金最困难的时候，夏铭所在的房产公司酝酿着“自己人消化”，一人首付十几万，再加上另外七成的银行贷款，在最困难的时候，多少还能够继续支持下去。

　　如果说，2008年以前的夏铭，更多的是考虑房子的自用，那么，在经历了“被投资”后的他，“房产投资学”已经如影随形。

　　危机还刚刚过去，2009年的杭州，又跟吃了兴奋剂的运动员一样，飞快地创下了楼市销售的最高纪录，主城区，66359套。而且价格一路狂飙，市场实际成交平均价格飙涨了至少50%以上。

　　在这一年的12月，夏铭以300万的价格卖掉了市中心那两套闲置的老房子。一套50平方米，一套40多平方米。这个价格，连他自己都有些虚，“杭州的住宅空间已经差不多触顶了。”

　　卖了房，赚了钱，接下来的问题是，投在哪里？

　　300万的现金，放银行贬值风险太大，放股市说不准亏得连影都没有，最终，夏铭还是在公司开发的苏州项目买了个商铺，这一次，不是被动“支持公司”，而是抢了一个——即使是4万元/平方米的高价，还是几天就没了，一个月时间，商铺价格每平方米已经涨了1万。

　　现在的夏铭，还在想着继续投资，只不过，怎么投，仍然是个问题。一个礼拜的海南考察，最后的结果是，原本打算要买的房子，到最后交钱时的价格在一周从一万涨到两万——原本想在海南快进快出，一年左右翻倍，结果没想到一个礼拜就完成了。

　　“其实，我们也很迷茫，杭州没空间了，海南太疯狂了，接下来，我们该去哪？”夏铭的表情，充满困惑。

　　声音

　　退房怪状的三种解读

　　“更名说”

　　“事实上，这次杭州退房更多的是一种关系户的更名。”杭州资深房产媒体人士李路(化名)说。

　　很多快交付或已经交付楼盘的退房实际上就是“更名”转让。实为买卖双方提供方便并避税，这已经是业内尽人皆知的“潜规则”。这些购房者多是开发商的关系户，开盘时拿到一套房源，等到快交付时，房价也已经涨到了高位。这时买家找个“适当”的理由“解约”，开发商再与下家签购房合同，下家把中间的差价付给原买家。

　　“这种炒家不是普通炒家，只能也只会是跟开发商关系密切的人，比如官员、银行人士以及老板的关系户。”李路表示。

　　同时，据她介绍，以公司内部员工名义买房并退房的，还有一部分是为了给一些不能直接出面的人“留出房子”。

　　“杭州的房产交易包括预定在内，都必须上网公示，如果开发商有房不卖是会被查处的，所以一些开发商会为关系紧密的某单位重量级人物留房源，但重量级人物一直不来签约，只好由开发商先派个人占位。”

　　“自买说”

　　在这次杭州退房事件中，一个耐人寻味的细节是，出现退房的楼盘往往集中在一两个人身上，出现明显而大量的同一人退房。

　　李路透露，在这次退房的过程中，有一些是开发商在2008年时自己人买自己房的假按揭，购房为假，套贷款是真。市场形势不好的时候，有些开发商让员工来购房，首付由公司付，一买就是几套， 既能造成销售热卖的假象，同时能套取银行贷款，成为市场形势不好时的一种融资手段。等形势好了，房价也升到一定高点，再找理由解约，重新以高价卖出。

　　在解约的195套房源中，2008年7月至9月开盘的房源有很多。当年这段时间的市场行情并不好，这里面不排除开发商当时在形势不好的情况下以假交易换取银行资金。

　　“撤退说”

　　广厦集团高层管理人员张霞认为，在这次退房事件中，也存在一些投资者因为担心政策逆转而带来的市场变动。“投资者还是一个很重要的方面。”

　　在她看来，现在的市场，观望情绪肯定是存在的，只是说，市场降温更多地体现在观望氛围，而退房有一部分原因还是在于政策收紧之后一些购房者达不到银行按揭条件，而不得不以退房的方式撤出。

　　住在杭州网首席评论员丁建刚则认为，一些购房者对房地产后市信心不足，当时又是高价买进，认为房价涨不上去，只好以退房方式解除合同关系，规避投资风险。

　　延伸阅读

　　资本流出背后的购房冲动

　　事实上，对于杭州退房事件的背后原因，一如罗生门所说的“每个人都会为自己的行为辩护”，真相是什么，除了不愿意说的开发商，或许谁都不知道。

　　退房的原因背后，时机或许比原因更加耐人寻味。事实上，不管是关系户更名也好，抑或是投资客撤退，还是开发商自买自卖，从某种意义上来说，退房集中爆发在2009年12月至今年1月的这个时点，与其说是购房者惶恐于政策缺乏购买信心，不如说是在政策逆转后，既得利益者的“逢高出货”。

　　“对于那些更名的特殊购房者来说，选择在12月退房，一个很重要的原因是，经过2009年的暴涨，他们的收益已经很可观了，加之政策变动，以后的市场谁也说不清楚，不如趁高位出货。”杭州资深房产媒体人士李路说。

　　事实上，相比于媒体所关注的3个月退房210套的数据，隐藏在市场背后更加令人关注的数字是，2009年这一年，杭州主城区商品房销售实现66359套、全年实际平均价格上涨高达50%左右。

　　据杭州动力地产董事长高广志介绍，在2009年的惊天大逆转中，杭州，从商品房到存量房，从成交量到成交价格，从土地供应量到土地价格，将所有历史数据统统刷新。

　　“价格暴涨，全年实际平均价格上涨达50%左右(与年初最低谷时比较)，不乏上涨100%的案例，极端案例甚至更高。所有板块成交量都较2008年明显上扬，尤其是西溪板块，成交量成倍上扬。”

　　从某种程度上来说，杭州在2009年的一手和二手房市场销售量和价格的暴涨，传递的一个信号是，无论主动或被动，杭州在这一年的房地产市场已经变成疯狂的短期投资。

　　“在2009年的房地产投资高峰时，沿海房价狂涨显然是资金从实体经济撤出无处可去的表现。”经济评论员叶檀在博客中写道，“短炒的投资者不是傻瓜，当政策紧缩，他们意识到无人接盘时，最理智的做法就是赶紧抛售，收回成本。”

　　而这，或许正是杭州楼市退房事件最为根本的所在。在杭州的房地产市场已经由个别群体的炒楼，变成了普通购房者的投资欲望之时，房价与城市的透支，成为了一种必然。一个可能的佐证是，认为杭州房价已经到了高位的夏铭们，已经开始悄悄流向海南。

　　“杭州的房子普通人哪里买得起？我们一个月3000多块，怎么可能买得起动不动就100万的房子？”1月25日，出租车司机周宏芳有些激动地说。“可是，杭州房子虽然有泡沫，但是买的人，还是太多了。”

　　就在同一天下午2点10分，杭州平海路房地产交易中心三楼大厅里，刚刚上班十分钟的大厅，已经有着100多名排队等着交契税、办手续的杭州人。

　　记者手记

　　退房潮折射楼市利益链

　　一如罗生门所揭示的，“真相是，在这个世界上只有事实，没有真实。”叙述者越多，我们离真实越远。

　　退房背后，到底是什么在作用？是否是简单的政策作用力，引发楼市多米诺骨牌的撤退，以验证某些观点所称的“杭州退房潮是楼市降温的信号”？或许，没那么简单。

　　在记者的调查中，不少退房房源是已交付或即将交付房源，为什么不等办完三证出售而要采取退房的方式？不少解约房源是2007年、2008年签的约，谁会在2009年的大涨之后退房？这些解约后的房源为什么马上会变成已售，或“内部已预定”？为什么同一个人名，出现在不同的退房名单上，更微妙的是，这个人还是开发商的内部员工？

　　种种揣测、疑惑与怪状，共同构成了2010年伊始的杭州楼市，仿佛是一场或喜或悲的楼市变形记，将各种戏剧化的情节和元素演绎到极致。

　　在有些理想且天真的愿望中，人们总是希望退房是“政府一调控，楼市就颓废”的直观体现；但在真实得有些残酷的现实里，杭州退房潮的背后，折射的是更加晦涩未明的楼市利益链。

　　不是普通购房者对楼市的恐慌，而是开发商和一些“非普通”购房者某种不可言说的“秘密”，从一开始它就没作为一种居住功能，而是成了某些人的工具。

　　不管是关系户更名，抑或是投资客撤退，还是开发商自买自卖，从某种意义上来说，退房集中爆发在12月至1月的这个时点，与其说是购房者惶恐于政策缺乏购买信心，不如说是在政策逆转后，既得利益者的“逢高出货”。

　　就在2009年这一年，杭州主城区商品房销售实现66359套，全年实际平均价格上涨高达50%左右，用购房者陈德馨的话来形容，就是“3月份买进，12月份卖出，眼光最差的也能赚个50%，眼光好点的100%是没有问题的”。

　　在投资渠道匮乏的现实语境中，50%甚至更高的获利机会，必然带来的是资本的疯狂。从“小婷婷”、“小君君”们的非常态退房，到陈德馨、夏铭们卖房再买房的“资本腾挪”， 资金从实体经济撤出无处可去的最终结果，只会是买房，买房，继续买房。

　　只是，平均房价已超过1万5的杭州，还能继续往上涨么？

　　为了自住买房的陈德馨说，经过2009年，还有上涨空间的房子真的太少，要买，只能买有稀缺性的。

　　笑称“被投资”的夏铭说，其实他也很迷茫，杭州没空间了，钱往哪里投？

　　每个月不到3000元收入的出租车司机周宏芳说，房子是买不起的，泡沫是有一点的，但是这里环境好，治安好，所以外地人买房是挡不住的。 记者文洁

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