叶国靖

　　营业税“2改5”政策实施一周，上海二手楼市已经发生变化。汉宇地产、21世纪不动产等大型中介的交易信息显示，带看量、成交量锐减，同时，客户心态出现分化，除少数房东愿意折价出售外，更多的卖家采取转嫁税费的做法提高挂牌价，加剧了买家的观望情绪。

　　由于税费优惠措施的取消，习惯接受“到手价”的卖方需要负担更多的税费，因此不少卖方转嫁税费，造成近期房价未见明显回落。

　　昨天，福美来不动产董事长胡正华用“清淡”二字来概括新年第一周的二手房交易状况。他表示，门店的带看量明显减少，大约减少了三成，业务员预约带看的难度加大，客户的回答多为“等等看”。

　　本周三，记者来到上海新天地板块，21世纪不动产、中原地产、德佑地产、合富置业等多家门店，根据业务员的介绍，本周门店的客户带看量与平时相比减少大约一半，上门或者来电咨询的客户也不多。选择观望的客户越来越多，不少二手房的成交单数下滑。在2009年末时能有4~5套成交的门店，现在仅能成交1~2套。

　　21世纪不动产上海锐丰浦城路店经理杨扬说，其门店周边看房客较同期下降约两成，实际成交价格与前期基本持平。

　　汉宇地产区域总监李斌告诉记者，现在买、卖双方都在观望政策的具体影响到底有多大，买家虽然咨询很多，但不急着出手；房东也常来打听挂牌与实际成交的行情，但绝大多数不愿意降价出售。

　　无独有偶，21世纪不动产上海区域对旗下180家门店的抽样调查显示，新年第一周，各板块的看房量较去年12月平均水平普遍有2~4成不等的降幅。除假期不少市民选择出游及季节性淡季因素，政策调整引起的观望情绪在各个区域均有体现。政策调整一方面使得买家后市预期改变、入市变得谨慎，另一方面则使得“2~5”年房源业主将增加的税费转嫁至下家的现象明显，购房者的实际支付成本上升，延缓了交易达成。

　　由于房东一般只关心到手价，营业税新政开始生效之后，不少房源的挂牌价格必然跟着上调。汉宇地产莘闵别墅分行成交了一套万科白马花园的别墅物业，总价在210万~220万之间，成交价格和最终房东的到手价相差整整19万元。销售人员说，这套房子在元旦期间成交，卖家转嫁了税费成本。

　　税费调整之下，购房期限在“2~5年”间的二手房源交投受到不小影响，尤其是总价较高的非普通住宅。在浦东陆家嘴板块，汇豪天下小区一套130平方米的3房房源在去年12月份挂牌价约500万元，税费调整后，卖家为了到手总价保持之前的水平，将增加的30万元左右税费转嫁到报价上，至今未有买家接盘，显然，市场并未接受其涨价行为。

　　汉宇地产北区副总经理李展庆指出，二手房交易环节的营业税和个税同时紧缩，交易成本的转嫁将迫使二手房价格继续上涨，让新年前后开始转为观望的客户越来越多，之后两个月成交量还会继续回落，房地产市场将步入淡季。