新盘热销闹“房荒”？多是猫腻！

　　业内专家：32个楼盘开工超1年未上市，15个楼盘开工超2年未开盘

　　□晚报记者 杨冬 报道

　　申城已经入冬，房市却一片火热。

　　11月起，不少新盘上市就被抢购一空，购房者有的竟冒着严寒通宵排队拿房号；一些市中心区域甚至长期无新房可售……这样的热销，是真实的市场反映，还是人造的虚假繁荣？

　　记者昨天多方调查了解到，一些楼盘这波所谓的“抢购潮”难逃人为之嫌，开发商“捂盘”待涨的心态显露无遗。

　　开盘即售光“猫腻”多

　　11月8日，宝山区上大板块的经纬城市绿洲三期开盘，此次共推出333套房子，房源比较充足，但仍有购房者通宵排队却仍买不到好房子，不少购房者指责开发商炒作意味太浓；

　　11月8日，南九亭板块的象屿都城开盘，当天上午尚未开盘，售楼处门前已坐了不少买家。据楼盘销售方面透露，此次象屿都城共推出房源60套，而预约拿号就有100多人；

　　10月25日，“大浦东”周康板块的锦绣华都在清晨开盘，共推216套房源，3小时后即告售罄。网友爆料称，300多组客户从23日凌晨开始排队，期间开发商制造紧张气氛，很多参与排队的都是民工；

　　10月25日，闵行区某楼盘一开盘即引发抢购，购房者投诉开发商有猫腻，如放号过多，房源销售过快等，引发购房者强烈不满，场面一度陷入混乱……

　　“虽然眼下新盘上市抢购潮不断，但随之而来的开盘‘猫腻’更是络绎不绝，不光是 ‘捂盘’、‘惜售’，连‘假开盘’、‘房托’等新花样也频频爆出，人们不禁怀疑是否是部分开发商借题涨价的‘盘外招’。 ”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟的一番话，道出众多购房者的疑惑。

　　他提供的一份数据显示，最近的一周(11月9日—11月15日)，上海商品住宅市场成交均价逼近2万元，成交量却一路下跌，在他看来，“价涨量跌”主要是由于新增供应量减少所致。“近期新推楼盘基本都处于开盘即售光的状态，后期的开盘价格又会在前期的基础上向上调整，这也导致上海楼市成交均价不断上涨。 ”陆骑麟说。

　　可售房源与成交量相抵

　　有市场人士将这种热销，归结为 “房荒”。

　　“业内对 ‘无房可售’没有一个绝对的标准。一般情况下，市场存量低于过去三个月的销售，就会出现到处排队的现象，会被认为‘无房可售’。”易居中国分析师薛建雄如是说。

　　如宝山可售的一手商品住宅仅2785套，而10月份宝山就成交了2339套房源，过去三个月共成交了6085套房源；杨浦目前可售房源仅349套，过去三个月成交788套。薛建雄透露，上述两区便是外界提及的闹 “房荒”最多的两个区。

　　“实际上，杨浦过去12个月里的月平均成交量在300套左右，多数月份的成交量在400套以上。随着杨浦区可售房源越来越少，成交量也在大幅下降。”薛建雄解释道。据了解，目前上海可售的一手房仅473万平方米，过去三个月的成交量为464万平方米，两个数字几乎持平。单从这个数据看，上海处于房源紧张的状态，于是一有新盘推出，市场便会出现购房者排队抢购、房价上涨过快的现象。

　　业内人士表示， 11月已有超过60个楼盘预期会上市或推出新房源，但各种利好消息加重了开发商加价和惜售的心理，也提升了购房者对房价的预期。因此，最终的供应量很难达到8、 9月的高水平，成交量不太可能有大幅下滑。 11月楼市的供需关系可能会比较紧张，房价上涨的压力也会比较大。

　　专家分析

　　供不应求导致房价剧升

　　“楼市最大的问题是严重供不应求。”谈及今年上半年沪上房价的 “疯涨”势头，以及近期新盘普遍一上市即售罄的现象，上海易居房地产研究院发展研究部部长杨红旭表示，今年以来房价持续高涨，供求关系无疑是最重要的， “在很大程度上可以说，供不应求是导致房价剧升的首号推手。”

　　据记者得到的一份研究报告显示，截至17日，今年上海有117个新建商品住宅项目上市，其中纯住宅楼盘76个，纯别墅楼盘17个，混合型楼盘24个。加上市场上原有项目推出的房源，今年至今共有1168万平方米的新房源上市。

　　记者从 “网上房地产”了解到，今年以来，沪上大部分区域的商品住宅市场都呈现供不应求的局面，超过一半的区县房源较为紧张；卢湾、黄浦、崇明、长宁的可售房源只有146套、 293套、 126套和399套，不及部分郊县一个新盘上市当天的销售量；静安、闸北、杨浦、虹口的可售新房也都不足千套。

　　有业内专家将当下的房源紧张与开发商 “捂盘”、 “惜售”行为联系在一起。来自易居中国的一份最新报告显示，按照预期， 11月19日至11月30日10天里上市的新盘就有20个之多，但最终真正开盘的可能不足10个。正常情况下，开工1年就可上市销售，但目前有32个楼盘的开工时间超过1年却没有上市销售，更有15个楼盘的开工时间超过2年还没有开盘。

　　有业内人士指出，在土地资源日渐稀有的今天，开发商以时间换利润，以获取更高的投资收益。尽管不排除部分施工项目因为施工、规划、环境等原因导致销售推迟，不过主因还是部分开发商 “捂盘”、 “惜售”。由于近几年房价每年以30%的幅度上涨，开发商越是延长施工时间，拖延销售进度，获取的开发收益就越高。

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