价涨量跌之后是否会转为“有价无市”？

　　近期，在全国楼市版图中一直相当活跃的长三角房地产市场吹起“凉风”：市场出现“价涨量跌”态势，政策层面释放“从紧”信号。长三角楼市将如何演变？四季度会不会遭遇“有价无市”的尴尬？如何打破僵局以建立新的供求平衡？

　　高歌猛进了半年多之后，长三角楼市近期有些“着凉”。根据易居中国的数据显示，三季度上海新建商品住宅成交量为 509.8 万平方米，比二季度下滑17.6% 。南京“网上房地产”公布的官方数据显示，9 月份南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了 6432套，较8 月份减少 18.3% ，比7月份下降28.7% 。

　　此外，长三角不少城市房价涨幅有所缩小。比如，根据国家统计局发布的数据，9月南京住宅销售均价比8月上涨了0.7% ，但涨幅缩小 0.4 个百分点；其中，新建住宅均价环比虽上涨0.8% ，但涨幅缩小 0.2 个百分点；二手房环比上涨0.4% ，但涨幅缩小 0.9个百分点。

　　在政策方面，长三角也出现疑似“收紧”的迹象。从 10月 10 日开始，南京市执行新政策，全面收紧住房公积金：个人还贷能力系数由0.45下调至 0.3；同时，对所购房屋建筑面积为144 平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度降低为可贷额度的 50% 。公积金新政策首先影响的是人均公积金贷款在 20 万元以上的购房者，这约占到市场总量的 50% 。

　　虽然涨幅有所缩小，但长三角地区城市的房价依然居高不下。根据国家统计局发布的数据，9 月上海、南京、杭州、宁波等城市的住宅及新建商品住宅价格的同比、环比均出现上涨。尤其是同比方面，沪、宁、杭、甬四城市的涨幅分别为 2.3% 、 3.4% 、 4.9% 和4.9% ，均在70个城市中位列前茅。

　　而且，长三角的高房价没有明显的松动迹象。 戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏认为，通过快速的去化、回笼资金，目前开发商已没有资金压力，要做的就是在销售量和房价之间实现平衡，而没有调价的必要。一些开发商更是直言：即使接下来一栋房都不卖，撑一年都没有问题。

　　供应量是判断楼市走势的另一个重要指标。记者整理易居中国提供的数据：6-9月杭州商品住宅供应量分别为40.55 万、 23.04 万、 28.91 万和56.41 万平方米；上海的供应量分别为127.24 万、126.83 万、145.32 万和149.78万平方米；南京在8月的供应量为创纪录的 84.23万平方米。可见，长三角各地的供应量大致呈逐渐增加的趋势。根据各地新房源预告来看，预计第四季度不少城市商品住宅供应量也保持在相对充裕的水平。

　　易居中国的分析师薛建雄认为，四季度长三角的房价不太可能出现明显下滑，加上主力需求释放、信贷收紧等因素，不排除出现“有价无市”的可能性。搜房网在国庆期间进行的一项调查显示，有 67% 的人最关注的是房地产的“ 价格走势” ；有 9% 的人选择在“1个月内”买房，而多达 56% 的人购房时间将在“6个月及以上”。

　　“有价无市”对买卖双方都是一种尴尬：一方面，购房者想买房但是无力承受高房价；另一方面，房子明明卖不动了，开发商却不降价、甚至逆市涨价。如此一来，楼市又将陷入僵局。这种僵局如何打破、新的平衡如何建构，是依靠市场“ 内力” 还是政策“外力”？一切还有待观察。

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