二套房贷收紧、房价持续上涨、成交量连续下滑，业内人士认为——中介再度面临大考

　　“最近由于二套房贷收紧的政策影响，以及连续三四个月上海房价的持续上涨，7月我们门店的成交量同比下降了15%，而从刚刚过去的8月第一周来看，我们的业务量又比7月下降了15%。”8月9日，汉宇地产董事总经理施宏睿在接受笔者专访时坦言。根据施宏睿的经验，最近普通住宅二手房成交量比高端项目的下降速度更为迅速。对于本市绝大多数以刚需住宅交易为生的中小中介来说，目前的局面并不乐观。

　　大环境定生死

　　四年两遇洗牌

　　楼市冷暖，中介先知。每次楼市趋冷，中介总是率先受冲击。一方面是业主大量挂牌却紧咬价格，另一方面是潜在买主持币观望。没有成交量，中介断了佣金收入，就会被“憋死”。因此，最先能预知楼市寒冬来临的正是中介，“气温”少许变化就足以影响它们的生计。

　　在施宏睿脑海里，过去四年，市场风云变幻。因为从2001年至2004年，上海二手房市场每年的交易面积增幅可观，房产市场节节攀高，无论大小中介，都在大把大把地数佣金，门店大扩张、员工大招聘。2004年开始宏观调控后，实质性的政策效应自2005年下半年开始显现。上海的二手房市场迅速降温，“关店、裁员、降薪”的浪潮随即袭来。

　　因此，在上海楼市成交活跃的2005年上半年，上海市场充斥着2万多家中介门店，经过一番市场的洗礼，2005年下半年全行业锐减至7000多家。随后2007年市场回暖，店数又有增加，可惜到了2008年6月开始，持续萎靡的成交量令上海中介行业面临着一场前所未有的“大考”。包括一些知名中介行纷纷裁员关店，市场迅速萎缩至6500家左右，这还不包括大量的“夫妻店”无声无息地蒸发。施宏睿进一步表示，上海中介业的从业人员数量已由高峰期的10万人左右，锐减到去年大约4.5万人的规模。

　　行业集中度低

　　十强份额不足两成

　　从上海市工商行政管理局得到的最新数据显示，截至8月7日，上海登记在册的中介公司及其分支机构为10097家。对于这个数字，施宏睿表示：“事实上，还有大量没有注册的小中介，实际数字肯定能达到15000家。而这个数字又比去年上涨了30%。”数据显示：目前上海共有3000家中介公司、9700家独立法人机构，有上岗资格证书的中介人员为30107人，但实际在岗人数超过10万人。

　　目前，在上海市经纪行业协会注册的会员单位一共有805家左右。但上海的中介行业相对于深圳、北京、广州等城市来说，集中度并不高。来自中原(集团)三级市场发展研究中心的数据显示，从2008年至今，按照成交套数统计，排名前十的中介公司的市场占有率基本保持在18%左右。排名第一的上海中原，其市场占有率也仅仅维持在6%左右，而同属中原集团的深圳中原，规模与上海中原相当，在深圳市场却占据近20%的市场份额。在北京，排名前5的中介公司占据超过40%的市场份额。这也从另一方面反映了上海二手房市场之大，没有一家中介公司能够占据绝对的优势地位。

　　成交出现收缩

　　“小鱼”再度面临考验

　　集中度不高带来的问题就是市场存活着大量的“夫妻店”， 但是其行业内部管理却相当落后，远远赶不上市场发展。排除“管理困难”这一老生常谈的问题，眼下交易收缩则是摆在中小中介面前的隐忧。

　　据笔者了解，中介店铺需要支付租金、装饰装潢、硬件配备、人力成本、后期服务等费用，上海繁华地带的大中介门店月经营成本至少在12万-13万元以上，一般中介门店也基本需要6万-7万元成本，最便宜的中介门店保本也需要月入2万元。按照相关规定，房地产经纪公司除按总房价可向上下家各收取1%的佣金外，其它费用一概不允许收。上海中原研究咨询部经理马冀为笔者算了一笔经济账，“我们就以实现盈亏平衡需要的最低金额2万元为例，小中介做一笔总价在100万元的房屋交易，收取的中介费为2000块，换算下来，一个月需要做到10单买卖房源。加上有的中介为了赢取利润，免收卖家佣金，因此要完成这个任务在当前情况下并不轻松。”

　　“在市场不明朗时期，倒得最快的是三种类型的公司，一是小公司，资金力量太过薄弱，入行资历浅，没有实战经验，大战来临抵御能力不强；二是多元化公司，并不以中介为其主业，大势不好即可调转枪头，关店另求生路；三是中介密集的新楼盘开发地区，成交量骤减，经营业绩和管理理念比较差的公司自然很难生存。”上海中原物业代理有限公司总经理谭百强如是表示。(评论员 房蓉)

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