虽然2007以5.2亿元竞得湖南长沙望城县(挂)2007-012地块已经退地的消息已疯传业界，但包括开发商深圳鸿荣源集团有限公司在内的当事方却三缄其口。

　　8月5日晚，身在深圳的鸿荣源集团负责人王振江在电话中表示，“不清楚，不知道，这是分公司的事情。”而另一方面，对鸿荣源集团极为熟悉的业内人士透露，早在去年年初，鸿荣源集团就已经开始考虑退地事宜。

　　长沙深圳商会某负责人告诉记者，部分深圳开发商已经退出或准备退出长沙市场，深圳开发商在长沙已经陷入进退两难的尴尬境地。

　　■记者 邹颂平 唐琨

　　退地是理性的商业行为

　　2006年，深圳宏发集团下属全资子公司长沙领域房产斥资6.9亿元拍下位于雨花区政府前460亩地。

　　2007年7月，深圳鸿荣源以5.2亿元竞得湖南长沙望城县(挂)2007-012地块。

　　就深圳宏发公司将雨花区政府前460亩地转让给万科一事接受记者采访时，宏发公司长沙总经理田鹏一开始表示“总部是有跟万科在接触，具体计划不清楚”，后又改口称，“我们准备自己做，目前还没有具体的开工计划”。

　　2006、2007年拿地，2008、2009年退地的现象，在长沙绝非仅有这两家。“很多进入长沙市场的非品牌开发商，可能从开始拿地到撤离长沙，整个过程都不会在市场上掀起一丝风浪。”深圳天骜投资策划有限公司总经理彭远才表示。

　　对于开发商而言，2009年的土地市场是几家欢喜几家愁。经过今年上半年的楼盘热销，手上资金充裕的开发商为了继续扩张，会想着在当前土地市场较为平稳的时候，多圈几块地。但是，对于在去年、前年花高价标了地王的开发商而言，更想把手中的“烫手山芋”扔掉。因此，近期土地市场，屡屡传出开发商退地或转让土地的消息。深圳天骜投资策划有限公司总经理彭远才透露，2008年他就成功操作过两个退地的项目。

　　深陷长沙“房价洼地”

　　据记者了解，深圳市宏发房地产开发有限公司在2008年市场低迷的时候，在深圳的项目资金回笼比较快，而且并没有大肆扩张。据熟悉宏发公司的业内人士透露，宏发公司资金应该不存在太大的缺口。

　　所以，实际上对于这一类逆势退地的企业而言，一个是自身经营出了问题；另一个是这家企业对后市——至少是该地块所在的市场不看好，所以退地成为商业理性必然的选择。

　　“长沙的房价难以增长，对未来两年市场预期持平，应该是主要原因。”湖南德思勤公司总经理肖兵认为，这些企业在2007年进入长沙时，当时的房价是突飞猛进的，预期后两年均价能涨到6000元以上。但实际情况，在经历2009年上半年的牛市后，长沙的房价仍停留在4000元水平。

　　土地市场混乱导致供需失衡

　　“最根本的原因还是供需关系的不平衡”，深圳商会某负责人认为，长沙的人口不超过300万，可长沙的推出量是天量。2008年一年，长沙楼盘的开发量接近1300万平方米。相比深圳1200万人口，去年的供应量仅700多万平方米。

　　从大方向看市场是供过于求，而局部市场可能供不应求。过去几年间开发商囤积的土地以及积压下来的存量，业内普遍认为需要至少3年的时间才可以消化；而从局部市场的表象来看，则是当前无论是市区还是郊区新房的成交火爆。

　　而造成每年供应量如此之大的直接原因，是土地供应市场的混乱。长沙当前的土地出让没有一个整体的规划，在整个土地交易中，大量的二手、三手、四手土地通过各种手段在市场上流通，造成了目前长沙土地市场的混乱。

　　投资环境造成隐藏成本较高

　　“项目已经开始运作了，脱不了身，其实根本赚不到钱。我们手上还有一块地，现在也考虑退掉。” 长沙某深圳品牌开发商负责人对记者表示。价格起不来仅是一方面原因，另一方面则是土地开发的隐藏成本太高。当初刚进入长沙的时候，根本没想到会有这么多困难。报建，审批，税费，走一遍程序，各种部门都要抠扣，包括长沙独有的巨额土地保证金。

　　“我们在深圳的时候，整个市场运作很规范，很市场化。来到长沙，跟方方面面的沟通，让我们很头疼。”在这位负责人看来，与深圳相比，内地城市的政府办事效率是很让人抓狂的一个问题，一件很小的事情，经管部门时常推诿扯皮。“我们跟深圳来的同行谈起来，大家都是一个观点，很累，很郁闷。”

　　“无论是沟通成本也好，效率成本也好，都可以算到一个城市房产开发的固定隐藏成本里面。而长沙算是隐藏成本比较高的城市。”深圳天骜投资策划有限公司总经理彭远才表示。从地价来看，长沙跟其他二线城市相比，即使是同类区域相同配套，也要高出10%-15%。

　　市场行为难以适应关系社会

　　一直以来，深圳的市场环境比较好，政府也基本上按市场规律来办事。深商成长于中国市场化最早最快的环境中，在自觉不自觉中接受了市场环境的规范，“最早也是最深地树立了市场化的规则意识，”一位深圳本土地产界人士表示，目前全国的地产企业中，坚持市场化意识和按照市场化方式来运作的并不多。而在深圳地产企业都宁愿市场竞争。

　　“深圳跟内地企业差别很大，很多内地企业家觉得我们愚蠢。” 深圳商会某负责人笑称。这与深圳企业家的成长背景有关，他们大多数来自外地，创业时期没有多少背景，更习惯在市场化环境中成长——这主要体现在不善于跟政府打交道。

　　“内地特别是北京和江浙公司，跑遍千山万水寻找商机找市场，很善于跟当地的政府打交道，深圳企业家确实没有那么灵活。”深圳商会某负责人谈道。

　　这些问题，都在深圳企业到内地开拓市场时得以集中体现，“特别是深圳的民营开发商，对典型的长沙式酒桌、牌桌营销，很不适应”。

　　为什么首先是深圳民营开发商退出长沙市场？除了土地市场，价格因素，投资环境等等方面外，人文环境的不适应更是一个潜移默化的问题。

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