6月成交量环比涨三成，投资者开始从住宅转战商用物业市场

　　姜志强 陈相明

　　从2008年年底一直火热至今的住宅市场，售价已经直追2007年的高峰期。写字楼销售则普遍滞后，租金也因金融危机的影响而下挫，但近期呈现回暖迹象，新盘热销，6月成交量环比上升三成，平均价格有10%到30%不同幅度的上涨。

　　记者调查发现，由于受到通胀预期影响，目前写字楼新盘的买家绝大部分是投资，或者投资与自用兼而有之，业主返价惜售现象频现，整体呈现一手市场火爆，二手市场冷清的局面。由于住宅市场价格反弹过高，一部分实力买家已将资金转向价格尚处于低位的写字楼市场。

　　不过专家认为，深圳写字楼抄底已经有点晚，不过对于有实力的长期投资者来说，目前还有一定的投资机会，特别是好地段的优质物业，租赁需求依然旺盛。未来随着深圳经济的复苏，写字楼市场未来的潜力很大。

　　6月成交创新高

　　深圳市国土资源和房地产管理局的信息显示，6月写字楼的成交量为73091.17平方米，成交套数为604套，环比5月分别增加了28.47%和17.58%。在新盘、次新盘的热销影响下，成交量刷新历史单月最高记录。此前的最高月度销售量是2006年7月创造的72500平方米。

　　福田和宝安是主要成交区域，占全市总成交量的93.24%，其中福田占48.83%，继续保持全市成交量第一的位置，除卓越世纪中心继续热销外，绿景广场的开盘也带来不小成交量，带动中心区、中心西区的整体成交；宝安则由于国际西岸商务大厦整体转让占比大幅增加，占全市的44.42%；其他区域中，南山、罗湖、龙岗的比例分别为5.06%、1.16%、0.53%。

　　在物业类型方面，纯写字楼比例大增，占到总量的70.95%。商务公寓类产品依然走俏，统计的11个项目中，8个项目有公寓类产品。商务公寓的信贷政策与普通住宅相似，且投资灵活，受到投资者追捧。

　　高档新盘受青睐

　　在投资占主流的房地产市场，价值较大的物业相对容易受到市场青睐。目前，写字楼市场以高档新盘为主，这部分物业成交量占总量的绝大多数。卓越世纪中心、绿景NEO企业大道、天利中央广场二期、国际西岸商务大厦等是市场成交主体。中低档写字楼和二手市场较为冷清。

　　据深圳中原深港研究中心分析，影响写字楼成交量大幅上升的因素有以下几个方面。首先，中心区、中心西区和宝安中心区等核心商务区域新盘的热销，带动了成交量的大幅上扬。其次，随着住宅市场持续高位运行，写字楼市场也紧紧跟随。特别是住宅售价反弹过快，投资者重新把眼光投向商用物业市场。另外，深圳市综合配套改革总体方案出台，令写字楼市场长线看多，投资持续活跃。

　　新楼盘价格普涨

　　6月以来，深圳写字楼均价结构性回落，但个盘继续普涨。由于受到宝安国际西岸商务大厦整体转让等因素的影响，6月的均价为23216元／平方米，环比下跌12.13%，令全市均价出现结构性回落。但全市在售楼盘均处在继续上涨状态。个盘物业在市场旺盛需求的推动下，售价继续上涨。其中涨幅最明显的是卓越世纪中心，5月开盘为30000元／平方米，到6月份上升至32000元／平方米，7月份已经涨到36000元／平方米。其他物业的售价上升幅度相对较小，上涨普遍在500元～1000元／平方米之间。

　　租金水平回升

　　据美联物业统计，6月深圳写字楼二手市场的租金平均为102.17元／平方米，环比涨6.12%，同比下跌18.89%。从2月份开始回调后，平均租金就持续上涨，至今已实现近5个月持续回升，尤其是6月的上涨幅度超过6个百分点。同期投资回报率达到5.40%，这一比率是自2008年8月见顶回落9个月后的首次回升。

　　美联物业报告分析，从宝安中心区的国际西岸大厦一个月内全部实现签售或备案，到CBD的卓越世纪中心以及车公庙的NEO企业大道的首推项目开盘不久便几乎售罄，再到6月份一手写字楼市场7万多平方米的成交天量，直至租金水平的大幅上涨及投资回报率的快速回升，不难看出投资客对未来经济的信心有了积极转变。若投资者信心继续坚挺，势必会继续推高写字楼售价。

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