土改如何破题 闲置厂房凸现腾挪空间

　　摘要：备受瞩目的3年实施细则———《深圳市综合配套改革实施方案(2009-2011)》日前正式经深圳市委常委会审议通过。关于特区扩容一事，已几成定局。实施方案释放出明确的信号--年内专项报批。

　　深圳关外厂房出租率出现明显下降。

　　备受瞩目的3年实施细则———《深圳市综合配套改革实施方案(2009-2011)》日前正式经深圳市委常委会审议通过。关于特区扩容一事，已几成定局。实施方案释放出明确的信号--年内专项报批。

　　扩容带给深圳的机遇是明显的。特区内土地供应日趋紧张，深圳下一步大发展，建设重心必然是向关外转移。

　　本月初，深圳市国土局在该局贯彻落实《深圳市综合配套改革总体方案》工作会议上透露，在一个月内，国土部门将拿出具体、可操作性的土地制度改革方案和计划。

　　近年来深圳市提出的不少盘活土地的思路，如探索土地证券化和土地银行等，这次能否有所突破？

　　土地资产证券化时机未到？

　　今年5月《深圳市综合配套改革方案》的出台，成为深圳改革发展史上一个重要的里程碑，也是深圳深化改革扩大开放、进一步提升城市竞争力的难得机遇。为了落实《综配》，深圳国土局表示，将以创新土地节约集约利用模式、土地资源资产资本综合管理模式、土地历史遗留问题的处理模式“三个创新”，并再一次提出，将在适当时候推行土地资产证券化，引发坊间的猜测和期待。

　　知名政经评论员金心异却认为，目前时机远未成熟。他说，“国土局的改革方向是好的，但在实际操作层面上难度很大，比较突出的就是土地产权不明晰的问题。”目前，土地的一级市场有“两个玩家”，一个是政府，一个是原村民或村集体。尤其是第二个，很多时候不是按照法律办事，比如非法建住宅。原村民建了房子以后，又和其他厂家签了合同，政府想拆迁也不容易。整个一级土地市场管理不完善，存在不少灰色地带，在土地权属还不清晰的情况下就开发二级市场，在旧问题上又制造了新问题，最后就成为历史遗留问题。

　　“土地不确权的情况下，怎么可能有交易呢？首先要搞清楚土地是谁的？有时候一块地在法律上是政府的，可是政府实际上又拿不到手上，自然也就无从交易。比如前些年，政府将关外大片土地收为国有，但不少地皮名义上是政府的地，实际上政府却不能控制，规划了也无法有效开发。”金心异说。

　　单靠国土局的力量，可能还无力推动深圳土地制度改革这部大车。“想干什么和能干什么是两回事，政府所能操作只能是那些法律上属于政府又实际被政府掌握的土地。”金心异分析道，“土地产权极其复杂，目前盘活深圳土地的一个根本点在于原住村民“政企社”合一的体制要拆开。”

　　历史遗留问题待解决

　　土地产权不明晰是“深圳速度”遗留下来的问题，30年的时间开发了2万亿的产值，发展得快，遗留的问题也不少。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，“高度城镇化的深圳，其实土地国有化并不完善，大量国有土地被小产权房、旧城村和地面物业所占据。政府处理每一块土地都面临具体的协调工作。”土地政策改革既要推进土地资源市场化，保证整体城市发展的需要，也要兼顾历史遗留的现实问题，而关键则是找到其中的平衡点。

　　6月初，深圳国土局局长张士明也表示，要加快土地历史遗留问题的清理，尽快出台系统的处理办法。国土局还表示，创新土地历史遗留问题的处理模式，会充分考虑原村民和国家利益，对农村城市化土地历史遗留问题，从农用地报批管理、地价管理、出让方式管理、上市流通管理等方面进行探索。同时，探索处理城市化历史遗留违法建筑及房产历史遗留问题的新举措。

　　盘活闲置厂房成关键手段

　　祸兮，福之所依，金融危机的突袭，淘汰了许多落后的产能，却也为深圳“挤出”了最宝贵的资源——— 土地。

　　深圳市出租屋综合管理信息中心发布的2009年一季度深圳出租屋抽样调查报告显示，深圳市厂房的空置率达20%左右；整体工业厂房的租金环比跌幅约 16.5%。上世纪80年代兴建的村办工业区厂房，由于相对破旧、简陋、配套设施不全，空置率近50%，月租金跌破了10元/平方米。一些偏远地区，去年底新建的工业区，空置率达80%。

　　据悉，一般城市的厂房空置率为10%-20%，而深圳的这一数字却达到了30%-40%。

　　关外有着大量的闲置厂房，据广东外语外贸大学国际贸易研究院肖鹞飞教授介绍，截至去年底，深圳共有2500万平方米的闲置厂房。而随着今年一季度经济持续低迷，预计空置厂房面积有增无减。

　　金融危机“挤出”的闲置土地，为珠三角下一步先进制造业的发展腾挪了发展空间，也成为当地政府进行“结构调整”的工具。

　　围绕政府整合盘活土地这一主题，去年通过的《深圳市工业区升级改造总体规划纲要》提出，对于类似关外闲置厂房这样的问题，将由政府投资收购一批厂房，进行统一的设计、建设和改造，提供给企业。

　　据悉，为实现创新空间资源的优化配置，深圳还计划在2010年底建成500万-600万平方米创新型产业用房。土地资源将来自政府收回的闲置用地及旧厂房，以及政府整体租用盘活的工业厂房。

　　不过，在深圳关外的龙岗、宝安两区，厂房没有房产证是一个普遍现象。据一位房地产投资专业人士透露，这些厂房大多是由村集体或个人在未获得政府批准的情况下私自加盖的，没有房产证的比例可能高达80%。这也是不少厂房迟迟租不出去的一个致命的原因。土地确权问题，也成为盘活闲置厂房的绊脚石。

　　宋丁认为，处理好土地确权等错综复杂的利益关系，尤其是在深圳扩关后，包括大面积厂房在内的关外土地资源的合理利用，将对未来深圳产业结构调整起着主导性作用。

　　数字

　　● 特区扩容后面积将等于两个香港

　　深圳目前下辖6个行政区和光明新区，其中罗湖区、福田区、南山区、盐田区位于经济特区范围内，总面积395平方公里；宝安区、龙岗区和光明新区地处经济特区外，总面积1553平方公里。扩容后，总面积由现在的395平方公里扩展至5倍，达1948平方公里，相当于近两个香港。

　　● 深圳厂房空置情况严重

　　深圳市出租屋综合管理信息中心发布的2009年一季度深圳出租屋抽样调查报告显示，春节过后，深圳市各类租赁房屋的空置率持续上升。其中厂房的空置情况最严重，达20%左右;整体工业厂房的租金环比跌幅16.5%。

　　名词

　　土地证券化

　　所谓土地证券化，日本经济学家野口悠纪雄曾言简意赅地指出：“就是把土地(或者对土地的出租)能够得到的收益，作为担保(抵押品)发行证券，然后把这些证券卖掉。”

　　也就是说，在不丧失土地产权的前提下，利用证券市场的功能，将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产，土地证券化吸收了直接融资和间接融资的优点，是一种全新融资方式，可以盘活沉淀在土地上的大量人类财富，使土地资本大众化和经营专业化。

　　这种新兴的金融创新在国外已相对成熟，美国和日本的土地信托及土地债券都在本国的土地银行运作中发挥了重要作用。但在我国由于土地储备制度本身运行时间较短，仍存在诸多不规范之处，加之金融市场发展不完善，导致在现阶段无论运用土地物权证券化方式还是债权证券化方式筹集土地储备资金都存在较多障碍。

　　本报记者 彭涛 实习生 代进 罗威

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