房屋未经规划审批无产权

　　在政府对小产权房的严格管控下，开发商又动起了心思，打起“擦边球”，一种“长租代售”模式的商品“廉租公寓”悄然兴起。“花很少的钱，就能住上一套使用权长达好几十年的房子！”昨天，一名此类房屋的售楼人员向记者推销道。据知情人透露，目前这样的廉租房遍布京城多个地区，不下五六十处，在大兴区西红门镇四村尤为密集。

　　现场探访：廉租小区占据两条街

　　日前，记者走访了大兴区西红门镇，在距离镇政府东侧不远处的四村，这种廉租小区已成规模，“现房公寓，8.8万/套/50年”这样的广告语随处可见。在民生路北区东六条及其相邻的街道上，廉租小区不下10个，几乎占据了两条街。在一处名为“海南公寓”的楼盘前，一名欲转租此处房屋的租户向装成买主的记者兜售，“4栋楼，都是20平方米的小户型。租期10年和20年的价格分别为每套3万至3.8万元和5万至6万元。没产权证，只有一份租赁合同。”他说，此处原是村里的养殖地，被各开发商租用了数十年，并在此盖楼，后再对外长租。

　　这些廉租公寓多为小户型，除了有一个小区是一梯两户的单元房，其余都是外观简陋的筒子楼，大多两三栋楼就围成一个小区，几乎每个小区都住有数百户。小区内绿化等配套设施全无。对外的租期分别为10年、20年、30年乃至更久。当地大产权房的售价约为8000元/平方米。其实与大产权房一样，决定房价的仍然是地段，比如在东五环外的通州，一套20平方米的长租房，房屋均价在2000元以上，而大兴的类似户型均价则为2000至3000元。

　　售楼小姐：建房成本一平方米几百元

　　“买一套大产权房，无非是租国家的地，也只有70年的使用权，还要一次性投入那么多钱。长租我们的房子，和买一套大产权房没有分别。”一廉租小区的售楼人员说。据其介绍，这些廉租公寓的租户主要是一些养老的、给儿女腾房的或投资的城里人，以及一些低收入、无力购置大产权房的年轻人。

　　“我们从村里租了50年的地，对外只租10年至20年，已经把租户的风险降到了最低，并且租期没有违反法律。”当地一廉租小区的售楼人员称，开发商会与租户签订租赁合同，该合同是“受法律保护的”。租期满后可续签，具体价格视届时的市场价格而定。“你放心，小产权房不能买卖，但我们是租赁，涉及不到产权，是合法的。”对于该小区是否取得了规划许可证，其表示：“只有大产权房才有这个证。”

　　“廉租房比小产权房还便宜一倍多，市场需求量大。而开发商从村里租地很便宜，建房成本只要几百元/平方米，可以说是暴利。”一位曾在通州一廉租小区售楼处工作的售楼小姐向记者透露说，由于有赚头，开发商竞相投资廉租房。“几年前，从村里租地一年只要几百元/亩，而今租价已水涨船高，涨了十倍有余。这可比种地值多了。”她还表示，“有些地区乡镇和村委会是直接获利者，也有的村委会将所获利润的一部分分给村民。”

　　村委会：风声紧，地不敢租了

　　前不久，本报曾报道了位于通州区张家湾镇北大化村的一廉租小区“碧水蓝天”被当地镇政府指称属违建，面临强拆。而住在这些“长租房内”的租户似乎对此也有心理准备。 “肯定是有风险的呀！但是合算已经大过风险。”对此，大兴区西红门镇四村廉租公寓的租户们表示，自知购买的并非正规房，但小区里已经住了这么多人，不会轻易强拆。“即使真拆了，村里也肯定会安置吧。开发商承诺过，如有变数，还把钱退给我们。”

　　记者以开发商的身份，致电大兴西红门镇多个村的村委会，询问租地建廉租房事宜。“我们村已经无地可租了，目前只剩下八村、十村和十二村有地，租价少说也要一年4万元/亩。”三村村委会的工作人员表示。而其所说的这三个村的村委会人员却均表示“不敢租了”，理由是“租地建廉租房违法，近两年风声紧，政府已强拆好几处了”。

　　随后记者又以长租户的身份，咨询廉租房密集的四村村委会。一名工作人员证实，当地的廉租房占用的是村里的农用地，“任何手续都没有，只是与村里存在租地合同，但其经营方式是违法的。”对于是否会予以强拆，其表示，上级有关部门正在调查此事。

　　租住违建利益难保障

　　记者咨询北京市国土资源局了解到，租地者不得擅自改变所租土地的用途，“如须改变用途，首先要经过规划委的批准。”北京市建委的客服人员表示，此类没有产权证、未经过规划审批的房屋可划归为“小产权房”，建议不要长租此类房屋，否则对于消费者的权益毫无保障。

　　大兴区规划分局执法队的工作人员表示，此类廉租公寓的性质属于违建，但当地的情况又有些“民不举官不究”的意味，“若有人举报，我们会去查，但无强拆的权利。只有镇里才能决定强拆，但最近对于此类廉租房的查处力度较强。”

　　明知违建仍租也要担责

　　一名法律界人士表示，如果开发商所建的廉租房本身就是违建，那么租户租房之初与开发商签订的租赁合同是不受法律保护的。因此，建议租户在长租此类房屋，与开发商签订租赁合同时，最好到与开发商有租地合约的村委会或乡镇政府处获取相应的文件，以了解清楚村委会或乡镇政府是否批准并对此进行了担保，村委会或乡镇政府与开发商之间的租地合约是如何约定的，以及如遇国家政策发生变化，比如拆迁等，开发商是否在合同中承诺将租金返还给承租人。但即使合同中对于开发商的责任进行了约定，长租此类房屋也很可能出现开发商破产或“失踪”的情况，租户的权益依然面临无法得到保障的风险。而如果租户明知所租房屋系违建，仍冒风险长租，一旦该房屋被强拆，除了开发商担责，租户本身也要承担相应的责任。  

　　晨报记者 董正

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