“退房潮”、“假按揭”传言让楼市回暖的真实性备受质疑。走进小阳春的楼市再陷看不懂的迷雾中。

　　专家呼吁开发商吸取教训不要盲目抬价

　　在经历痛苦观望煎熬之后，蛰伏一年的中国楼市在“金四银五”进入“小阳春”。不过，在交易量放大的同时，“退房潮”、“假按揭”传言让楼市回暖的真实性备受质疑。究竟是楼市出现回暖，还是在下跌过程中的短暂反复？走进小阳春的楼市却再次进入让人看不懂的迷雾之中。而有关专家则告诫相关开发商，楼市积压了半年乃至一年的刚性需求刚刚释放出来，市场回暖的基础还不稳固，开发商一定要吸取前几年盲目提价的教训。

　　国际投行唱多中国楼市

　　“我现在还不便给你数字，不过有一点是肯定的，上月的销售业绩让我们感到惊讶。”北京东四环一热销楼盘的一位销售负责人向北京晨报记者表示。

　　从今年春节开始，楼市成交量回升等指标让去年来陷入 “寒冬”的楼市开始出现回暖信号，不过，今年4月交易量的突然爆发，还是超出许多开发商的意料。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，日均签约446套，签约总面积约为150万平方米，与3月份相比上涨了20%，与2月份比更是猛涨了113%，成为2007年以来销售套数最多的一个月。

　　众多一线城市的楼市交易量大幅攀升，富力、保利地产等龙头上市房企业绩亮丽耀眼。保利地产(600048)日前发布的公告称，4月份签约金额40.31亿元，环比增长30%；而富力地产4月的销售业绩也较去年同期增长80%。

　　随着楼市逐渐回暖，不少国际投行开始公开唱多中国楼市。瑞银证券上周发布的最新报告称，受终端需求的拉动，中国房地产投资市场将在今年下半年实现强势复苏，从而将中国房地产业带入整体复苏的轨道。

　　“小阳春”遇到“退房门”

　　不过，就在不少人还沉浸在楼市“小阳春”时，突然有媒体爆出 “诸多楼盘退房数目大于出售数目”的新闻，直指房地产按揭中的虚假成分，各地“退房潮”事件此起彼伏。

　　据媒体报道，房地产交易管理网的数据显示，部分在售热销项目的退房率高得有点不正常，位于北京西五环沸城的退房率为30.85%，东四环附近的美利山的退房率为11.28%。近日，SOHO中国旗下的三里屯SOHO项目也陷入“退房门”传闻，称“其退房套数比销售套数还多”。SOHO中国董事长潘石屹则立即回应表示，SOHO三里屯退房率为3.55%，“这是最及时和确切的数据”。潘石屹评论说，SOHO中国任何项目、任何时候，从来没有一例假按揭。而通过清退再销售，SOHO中国 “三里屯SOHO”项目多收入6150万元。

　　北京市房地产交易管理网上的统计显示，截至昨天，“期房退房公示”共有118页，多达1759条退房记录，这些楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行统计的。

　　一位业内专家对北京晨报记者表示，不排除部分开发商在资金链陷入困难时，通过 “自买”内部换手做假按揭骗取贷款，在度过危机之后便寻机退房，准备在楼市回暖之际大捞一笔。知名地产评论人牛刀表示，“退房潮”会让楼市“小阳春”无比尴尬，楼市回暖中确实还有虚假泡沫存在。

　　而从5月6日开始，北京市建委启动楼市销售专项执法检查，对北京48家房地产开发企业的销售环节进行实地检查，而因退房、制造虚假销售等被媒体曝光的一些楼盘将成检查的主要对象。

　　高退房楼盘集体涨价

　　相比于潘石屹的高调澄清，其他被点名的开发商却沉默得多，至今鲜有表态。不过，记者调查发现，被点名的几家高退房楼盘从本月开始集体选择了涨价。

　　沸城销售人员向记者表示，从本月开始涨价，在售项目从上月的每平方米8000元上涨到每平方米9500元，而且96平方米以下的中小户型早已售罄，目前只剩下96至132平方米的大户型。

　　在东四环另一家被点名的高退房楼盘，记者也得到了涨价消息，“我们目前均价从上月的12700元每平方米涨到13400元，除了150平方米以上的三居室有8折优惠外，已经没有优惠。”对于涨价原因，销售人员给出的理由大多是 “卖得好！现在已经没几套了，价格调整也很正常，目前的价格还谈不上涨价，只是在前期下跌之后的回调。”

　　在楼市成交量提升的刺激下，5月份开发商加大了推盘的力度，按照目前的统计，5月预计有约50个楼盘入市，多个热点楼盘在本月选择涨价。

　　大多数看房者对于涨价感到惊讶，不少看房者表示，如果涨价幅度超出预期，会继续选择观望。“卖房子就和卖白菜一样，都喜欢吆喝所剩不多，可是你再等下去会发现白菜多得是。”一位有买房经历的许先生向记者表示。

　　五月楼市未见开门红

　　五月一向是楼市的传统销售旺季，但北京等地的楼市却未现开门红。“五一”期间，北京期房住宅成交1274套，成交面积13.4万平方米，相比清明假期分别下降23%和21%。同时，商品住宅日均成交量与4月相比也出现回落，成交套数、面积双双下滑29%。

　　上海、深圳等地楼市也出现了回落的迹象。相关统计显示，上海在“五一”假期期间，全市成交面积100374平方米，与清明假期相比下跌41.9%；深圳楼市在“五一”假期的总签约量为623套，日均约208套，比“五一”前一周下降38.3%。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，从其他指标分析，诸如房地产企业投资意愿、房地产开工数等指标都仍处于负增长，消费依然处于低迷期，“第二季度房地产价格仍将处于调整之中，楼市调整尚未结束。”

　　中国房地产协会副会长顾云昌希望开发商吸取教训，不要盲目抬价。他认为，楼市积压了半年乃至一年的刚性需求刚刚释放出来，市场回暖的基础还不稳固，开发商一定要吸取前几年盲目提价的教训。

　　“股市特别是房地产股出现了较大的上涨行情，这与信贷的大规模投放，特别是短期信贷和票据贴现资金进入股市、并短期看好房地产业密切相关。”中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海表示，尽管房价在资金注入之后，可能出现反弹甚至上涨的行情，但房地产过剩状况、居民收入水平和经济增长形势等因素，均不支持房价上涨。 晨报记者 邢飞

　　记者手记 别迷信楼市“小阳春”回暖必是一场“持久战”

　　邢飞

　　“一会儿是楼盘热销提价，一会儿又是‘退房潮’，现在楼市信息太混乱了，信息非常不对称，我也不知道该听谁的？”上周六，在北京东四环某热销楼盘现场，面对过去一个月的楼市变化，一位看房者一脸迷茫。

　　当全世界的房地产市场还处在低迷之中，中国楼市似乎已经率先苏醒。虽然有开发商花钱雇人排队制造热销氛围，不过，楼市在春节过后确实出现了和去年不一样的变化，不仅成交量创新高，就连一度热情的让人不好意思的售楼小姐，态度也发生了一百八十度的改变，开始变得傲慢起来。

　　促成楼市小阳春的原因很多：房地产救市和信贷政策推动楼市成交量回升、政府降低购房首付比例、4万亿投资计划、住房转让环节营业税暂定一年实行减免等利好，再加上年底开发商资金链紧张，为回款做出的降价促销，这些都刺激了住宅销量的增长。

　　房价一年来的持续回落吸引了大量买家的进入，不过，真正促成本次楼市短暂回暖的仍是信贷政策。统计显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源为10070亿元，较去年大幅增长近一成。此外，股价上涨也大大缓和了房地产上市公司的资金压力。

　　不过，根据央行的统计，今年一季度人民币贷款增加4.58万亿元，已逼近全年5万亿元的信贷额度，在今年后三个季度，大幅度信贷的持续空间已经有限。此外，尚未卖出去的庞大库存仍然是最急迫的问题。一直坚持看多的华远集团董事长任志强也承认，因为库存过大，导致价格维持不住，将形成价格的拉锯战，而这种局面将持续很长时间。

　　在不少专家看来，对于多数城市来说，楼市回暖将是一场“持久战”，在库存没有被消化之前，房价的反弹应该是暂时的。因此，现在的楼市红火只是暂时现象。只有等到去库存化完成的那天，楼市才能迎来真正的回暖。

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