上海地价高位徘徊  房价左灯右行？

　　21世纪经济报道记者 田新杰

　　上海地市止跌反弹，对房价调整的负面影响不容忽视。

　　记者获得的最新数据显示，2009年第一季度，上海北孚住宅地价指数达1410点，全市住宅地价指数止跌反弹，上涨4.5%；而上海商业地价指数则为1094点，跌幅达8.81%。

　　“现在这个地价，我们还是觉得太高。在楼价难以向上突破甚至继续下调的情况下，需要真正刺激开发商的新一轮投资和降价促销，地价调整在所难免。”一位知名地产商的投资部人士坦言。据记者了解，这代表了大部分开发商对土地的心态。

　　地价高位胶着

　　2009年第一季度，上海市即发布了27个公告，公告出让的97幅地块中，包括住、商、办等商品房地块34幅，占总量的35.05%，比2008年同期的17.78%增长了17.27%。

　　“可见与往年土地供应规律不同，本年度伊始住、商、办地块的供应力度就有所加大，而相应工业地块数量有所减少。这与当前上海市的土地供应政策及宏观经济形势不无关系。”北孚地产的分析师告诉记者，上海市加大保障性住房用地供应，在设定保障性住房的重点建设区域，如浦东、宝山、奉贤等，集中大量上市住宅用地。

　　上述北孚地产分析师表示，仅就目前的成交情况而言，成交的严峻形势确实有所缓和，也可以看到市场信心逐步恢复的迹象。

　　2009年第一季度，上海市共成交地块82幅，其中包括住宅4幅，商办类9幅，工业用地69幅，流标地块仅为1幅，基本实现了完全成交。与上年同期相比，成交地块数量基本持平，但流标情况明显好转。

　　然而，成交总数好转，并不能掩盖住宅、商业办公这两类土地成交的低迷。一季度，上海住宅、商办地块成交的4幅和9幅，与上年同期的18幅和20幅(不含无法查到成交结果的地块)，下降幅度分别达到77.78%和55%。

　　“这种情况主要由于2008年市场的观望与信心不足，政府担心流标情况严重会影响市场的稳定及价格水平，2008年末推出地块主要为工业用地，住商办地块数量极少。”上海市房地部门的一位内部人士透露。

　　据了解，2009年第一季度成交的13幅住商办地块中，有10幅以出让底价成交，占总量的76.92%，另外3幅仅有小幅溢价，而2008年第一季度则有52.63%的地块实现了溢价成交，且部分地块溢价幅度较大。

　　该报告分析，2007-2008年期间市场过热，部分开发企业非理性竞争，过度抬高了地价成交水平，而2009年第一季度由于开发企业的谨慎态度，竞争趋于平和，大部分地块以出让底价成交。

　　“但底价成交不代表低价成交，政府制定的出让底价水平基本变化不大。”上述分析师指出，加上国内外宏观经济环境尚未稳定，走势方向有待进一步确定，上海土地市场未来仍将持续呈现当前的“多云”天气。

　　暂不让步

　　土地掮客张风(化名)今年的日子还是很难过，苦熬了整整一年之后，他并未迎来转机。“现在二手土地市场上，绝对是买方市场，手头已经挂牌很久的地块不少，但是要地的、能够在目前转让价格上愿意接手的买家，太少了。至今能够成交的，大部分是卖家作出了大步降价的地块或项目。”

　　土地二手市场上，以企业为主的卖家举步维艰，若要成交，唯有在价格上作出让步，与之相比，以各级政府部门充当卖家角色的一手土地市场，价格的调整幅度非常有限。

　　统计显示，2009年第一季度，上海地价承接上季度走势继续维持高位。当季上海北孚综合地价指数(含住、商、办三类用地)为1508点，环比下跌6点，微跌0.4%，基本保持平稳；综合用地加权平均楼板价达3181元/平方米。

　　“本季度住宅、商业、办公地价表现反差较大，住宅地价上涨4.5%，而商业、办公地价则分别大幅下跌8.8%、6.8%。但由于住宅的权重影响较大，有力地减缓了因商办类地价大幅下挫对综合地价所带来的下行压力，使得综合地价呈现微幅下调0.4%。”

　　上述上海房地系统的内部人士告诉记者，“各级政府部门的心态也比较明确，受2008年市场景气程度不断下降的影响，为了维持土地市场的稳定，保证完成年内土地供应计划，同时考虑到土地财政的需要，上海在2009年第一季度加大了公告的密度与住商办地块的供应比例。”

　　张风坦言，但按照目前土地主力买方——开发商的投资意愿和资金状况，或许很难与各级政府部门完成土地计划的思路完全配合，各级地方政府要成功卖地，除非价格能够调整到足以激发开发商投资热情的程度。

　　以上海前两年市中心最大的三家国资背景的宅地供应区域——新江湾城、长风生态商务区、外高桥森兰国际社区为例，新江湾城有关负责人日前已明确向本报记者透露，“今年不卖地”，长风和外高桥原先的供地计划已经一拖再拖，但即便如此，今年是否推出土地，依然没有详细计划。

　　而买方这边，观望的气氛也依然强烈。例如，瑞安房地产(0272.HK)在刚刚公布的年报中明确表示，今年不买地。

　　中国指数研究院副院长陈晟指出，以目前买卖双方的胶着心态，土地市场的热情尚未激发，地市今年有所表现的可能性不大，估计地市的低迷胶着要到2010年上半年才可能有实质性启动的机会。“对上海等一线城市来说，苦熬的同时还面临其他的竞争，二三线城市大量涌现的推介土地，无疑将从政府不作出地价让步的一线城市分流大量需求和资金。”

　　在各级政府担忧土地出让收入缩水、开发商担心资金被土地套牢和四处圈钱的同时，并未调整到位的高房价，又将怎么走？

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