策划缘起

　　擦亮寻找高性价比楼盘的慧眼

　　近期，广东楼市暖风频吹，成交趋旺。有关数据显示，2009年1至2月广东商品房屋销售面积超过500万平方米，同比增长逾两成。业界普遍认为，广东楼市当前的暖意是在政策利好效应和房价持续下调一年之后所展示的平衡，能否持续尚有待观察。  

　　今年以来，在政策效应和市场需求作用下，广东1至2月全省商品房屋销售面积534.80万平方米，同比增长21.5%；商品房屋销售额326.87亿元，同比增长27.5%。尤其是进入2月份以后，珠三角主要城市的房地产市场均出现不同程度的“回暖”的迹象。

　　其中，广州市今年第一季度，一手住宅的成交量均明显回升。而佛山主要区域的禅城、桂城2月份成交量均创下近一年来的单月销售最高值，据分析机构监测，其中禅城区成交面积预计达16.32万平方米，环比上升35.3%。

　　业内人士分析，促进珠三角供应量放大的因素有三个。首先，国内经济仍保持健康稳定的发展势头。虽然金融危机在全球蔓延，但我国政府为保持经济平稳较快发展，向国民展示了强大“保增长”的决心，并持续切实地积极做出努力。因此，民众对国内经济发展还是有一定信心的。

　　其次，房地产利好政策的累积效应，直接促进了楼市成交。从2008年第四季度开始，为保持房地产健康稳定发展，政府加强了对房地产的宏观调控，在保障性住房建设、减免购房交易环节税费、减轻房贷负担等方面切实做出惠民举措。居民的购房意愿得到增强，去年压抑已久的刚性需求趁势得到释放。

　　第三，珠三角房价已有一定回归，使市场观望氛围有所减弱。东莞楼市经历自2008年2月底以来约一年的下行调整，房价目前相对稳定。随着房价的持续稳定，楼市观望氛围逐渐减淡。

　　从这第一季度放大的成交量可以判断出，楼市潜在市场仍然巨大，只是处于观望状态，并期待开发商推出更有诚意的促销活动和合理价格。

　　2、3月以来，广州、东莞、惠州、中山等越来越多的品质大盘活跃在市场上，这些楼盘相对于早期降价促销产品，质素普遍较高。在价格基本不变情况下，产品性价比更加值得期待。

　　经过2008年，珠三角的开发商更加理性了。在掌握当前的市场需求之后，目前以及即将入市的开发商很多都以理性的心态和定价来迎接市场的检验，不仅是针对当地市场，不少品质大盘还针对深圳等城市的优质客户量身定做产品和营销策略，可以说，现在的珠三角楼市，不缺好产品，缺的可能就是发现这些优质大盘的慧眼了。(陈 聪)

　　把脉楼市

　　广州

　　处于下行周期中的稳定阶段

　　2009年1月，广州一手住宅的交易量基本保持平稳。全市一手住宅交易面积为46.18万平方米，同比上升32.1%，环比下降4.9%。其中，中心六区交易面积为23.56万平方米，同比上升12.9%，环比下降7.4%。数据显示，与去年同期相比，今年首月，一手住宅的成交量明显回升。1月，广州市十区一手住宅交易均价为8014元／平方米，与2008年12月持平。2009年1月成交均价环比下降和上升的区域各有5个；其中成交面积靠前的番禺、花都、白云、海珠、天河等区均价各有升降。

　　2月，一手住宅的交易量基本保持平稳。全市一手住宅交易面积为47.36万平方米，同比上升104.8%，环比上升2.6%。其中，中心六区交易面积为19.99万平方米，同比上升7.4%，环比下降15.2%。2月，广州市十区一手住宅交易均价为8011元／平方米，同比下降13.9%，环比持平。2009年2月成交均价环比下降和上升的区域各有5个；其中成交面积靠前的番禺、花都、白云、海珠、天河等区均价各有升降。

　　3月，广州十区二市新建商品住宅签约9971套，签约面积为101.75万平方米，环比增长约50%。从区域结构来看，增城、白云、番禺、花都的签约量占全市六成以上，其中增城市最多，签约1778套，占全市的五分之一。涨价声喊得最响的市中心盘中，海珠区签约面积仅占9.25%，荔湾区仅占2.29%，天河区为11.15%，越秀区为4.22%，四区总共不到27%。

　　3月广州十区签约套数前50名楼盘的成交均价为8220元／平方米，相比2月份8334元／平方米，下降1.37%。

　　业内人士分析，广州楼市正处于下行周期中的稳定阶段。

　　东莞

　　供求矛盾已有明显缓解

　　2009年1月，东莞市商品房累积成交面积为27.10万平方米，环比下降43.00%，同比下降1.45%；共成交2639套，环比下降43.24%，同比下降13.81%。其中住宅成交25.56万平方米，环比下降41.51%，同比上升3.48%；合共2262套，环比下降44.18%，同比下降15.53%；而非住宅成交1.54万平方米，共377套。1月份商品房均价为6346元／平方米，同比下降8.95%，但环比有1.57%的上升。

　　2月，东莞市全市新增商品房供应面积为38.13万平方米，成交面积为35.10万平方米。市场已经连续4个月实现供需平衡。价格方面，2月商品房成交均价出现二次探底。2月份全市商品房总供应量为38.13万平方米，较去年同期上升74.91%，而环比09年1月份上升37.36%。其中住宅供应量为32.53万平方米，同比上升58.07%；住宅供应套数为2855套，同比上升46.86%；住宅供应占到总供应的85.31%，较上月上升8.18个百分点。

　　2009年2月商品房累积成交面积为35.76万平方米，环比上升31.96%，同比上升270.19%；共成交3465套，环比上升31.30%，同比上升218.18%。其中住宅成交32.96万平方米，合共2262套，环比上升约3成，同比上升达250%，而非住宅成交2.80万平方米，共325套。交投明显比前几个月活跃。2月份商品房均价为5636元／平方米，同比08年下降10.01%，环比有11.19%的降幅。

　　3月，东莞市场交易明显上升，周平均交易面积维持在13万平米左右。3月前三周，东莞商品房共成交4041套，成交面积达410948平方米。其中，住宅成交3687套，住宅成交总面积384685平方米。非住宅成交354套，成交面积约为26263平方米。3月前三周市场交易上升，致使其商品房均价也稳中有升。第一周，东莞住宅均价维持在5200元／平米左右，进入第二周，由于中高端项目成交量逐步放大，均价抬升至5419元／平米。第三周，均价维持在5406元／平米，市场维持稳定。从销售区域来看，3月上旬东莞四大城区共成交1262套，占东莞总成交量的近51%。其中南城区为成交426套；东城成交402套；万江成交402套；莞城成交32套。

　　专业机构分析，从一季度东莞的市场表现来看，东莞市场成交放大的趋势仍将延续一段时间，在国家宏观调控，市场观望的各种因素作用下，东莞市场有望维持目前的平稳交易态势。

　　惠州

　　楼市成交放大回暖迹象明显

　　2009年1月，惠州新房供求比有所上升，根据网上登记情况，中等户型较受市场欢迎，120－140平米户型登记套数占总量的23%。90－120平米和60－90平米户型均占总量的21%。其中惠城区存量房共23999套，总面积约282万平米，存量规模较去年12月有所下降。惠城区未新增写字楼供应，网上登记写字楼成交套数为8套，面积1649平米，环比减少86.44%，同比增加33%。2009年1月，惠城区新批预售项目5个，向市场提供商品房760套，总面积约11万平米，环比增加61.36%，同比增加9.3%。1月，市场成交商品房650套，总面积约7。5万平米，成交均价4180元／平米，环比下降4.2%，同比下降11.02%。

　　2月，惠城区新增供应项目一个，向市场供应商品房6套，约合1428平米，环比减少99%，供应户型多以188平米以上的大户型为主；2月成交商品房907套，约合10。3万平米，环比增加39.55%，同比更是暴增3.8倍，成交均价4209元／平米，环比上涨2.46%。2月登记成交商品住宅以中小户型为主，60－90平米和120－140平米户型分别占总量的22%，90－120平米户型占19%，140－180平米和188以上户型分别占11%和7%。

　　3月，惠州新房交易出现反弹迹象，前往现场看房人数增多，网上登记更为踊跃，根据珠三角地产网研究发展中心的不完全统计，惠州惠城区半月的新房交易量已达553套，成交面积愈66364万平米，日均成交量维持在38套左右。

　　同样，惠阳区的交易也出现了明显好转，3月上旬，惠阳共成交147套，住宅成交面积18122平方米。

　　有关分析认为，惠州市场的回暖迹象明显，由于惠城区内源性市场的特点，导致其成交量放大不够，另外，市场的观望气氛虽有所消减，但整体对未来的预判仍过于谨慎，从而影响了惠州市场的强劲反弹。

　　大珠三角都市圈交通网络简介

　　1、广东在珠三角规划线路20条，总长度接近2000公里，完成后珠三角的轨道交通网络密度将达到每百平方公里12.2公里，接近巴黎都市圈和东京都市圈的水平，预计2015年可完成。

　　2、珠三角与内地交通联络将更加快捷，武广铁路(武汉－广州客运专线)预计2010年建成通车。厦深(厦门－深圳)铁路，全长502.4公里，预计2011年底建成通车。

　　3、2020年，珠三角都会区五大机场跑道总共将达到11－13条。

　　4、2010年香港、深圳、广州三大港的集装箱吞吐能力将达到7000万标箱，其中香港将2800万标箱 ，深圳2800万标箱，广州1500万标箱。

　　什么是“三环八射”轨道交通网络？

　　《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》出台，勾勒出珠三角“一小时生活圈”的出行远景。根据规划方案，在珠三角地区将形成“三环八射”的轨道交通网络构架，基本覆盖珠三角所有县级以上城市，线网密度达到4.8公里／百平方公里，加上城市轨道交通、普通铁路等，珠三角的轨道交通网络密度将达到12.2公里／百平方公里，接近巴黎都市圈和东京都市圈的水平。按照规划方案的初步构想，珠三角轨道交通远期还将向粤东、粤西、粤北延伸。

　　在“三环八射”规划构想中，第一环就是：广佛环线，将扩大广州白云机场、新广州站等重要客流集散点辐射范围，将以广州为中心的放射形线路紧密地组合在一起。第二环由穗莞深、中山－南沙－虎门、广佛珠三条城际线组成环珠江口的中环线。第三环由穗莞深、深圳－珠海、广佛珠三条城际线组成环珠江口的大环线。而八条“放射线”分别是：广佛肇、广州－清远、广州－惠州、东莞－惠州、深圳－惠州、珠海－斗山、江门－恩平、肇庆－高明－南沙。

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