大多数业内人士认为，今年深圳房价下调空间不大

　　本报记者 李晶川 文

　　专家认为，在目前的经济形势下，深圳房地产市场尚未形成规模化的投资性和升级性需求。

　　连续阴跌了一年多的深圳楼市，似乎终于迎来了“扬眉吐气”之日。

　　“关内很多楼盘都已经开始涨价了，关外的一些楼盘也出现了久违的价量双升局面。我们二手房的业务量也比年前提高了很多。”在南山学府路附近的一家中介公司，一位业务经理告诉记者说。

　　与开发商和中介公司相比，绝大部分置业者对眼下的这份热闹景象显得有些无所适从。在南山区的一个楼盘，前来看楼的市民钟小姐在接受记者采访时说：“我只是先来看看，买不买一时还很难确定。”

　　深圳房地产市场在连续两个月“小阳春”的暖阳下，开发商逐渐从降价的惯性中回过神来，涨价成为他们热议的话题，试探性调价有愈演愈烈之势。房地产市场的这种“暖春”能够持续多久？持币观望还是不是目前最好的策略？带着这些问题，记者对近期的深圳楼市进行了调查。不过，大多数业内人士认为，今年深圳房价下调的空间已经不大。

　　新楼盘：

　　或明或暗地涨价

　　记者在采访中发现，深圳楼市涨价有从“试水”到全面铺开的趋势。据某网站的抽样调查统计显示，“粤15条”出台一周后，深圳58%主流楼盘都在涨价。

　　“不是我们一家在涨价，大家都在涨价。”一位在某房地产公司从事销售工作多年的业务人员告诉记者说。尽管开发商嘴上不说，但是涨价动作确实已经暗暗展开。

　　万科的动作很有代表意义。或许是因为王石已经在香港业绩会上预言“珠三角楼市已基本触底”，于是万科也采取了实际行动来支持这一预言。记者在采访中获悉，位于宝安区龙华新城金龙路与新区大道交会处的深圳金域华府目前售价是1.3万元／平方米(带精装修)，这比该盘年前首次开盘1万～1.2万元／平方米的报价已经高出1000多元。而周边楼盘顺势跟风，多有800元／平方米以上的涨幅。

　　“不管开发商如何解释，这些行为无疑都是明显的硬性涨价。”一位不愿透露姓名的地产界人士在接受记者采访时说。他进一步解释说，目前采取硬性涨价策略的开发商多是前期销售不错，又有大量储客存在的情况下，推高后期楼盘售价，实现房价的“低开高走”。

　　隐性涨价则成为另一种被开发商广泛采取的策略。一方面，开发商收回持续已久的折扣促销，“实价”卖楼。另一方面，开发商或推出“楼王”单位，或加码装修标准，趁机提价。在位于龙岗区布吉镇水径村的华浩源四期(景园)，售楼处的工作人员告诉记者，目前该楼盘整体已售出接近七成。当记者问到价格和优惠的时候，售楼人员答道：“我们这里没有像其他楼盘那样涨价啊，相对而言这就已经是给业主优惠了。”

　　二手房：

　　成交总量已回高位

　　而在二手房的买卖方面，深圳已经实现连续六周高速增长，并且成交总量也已回到高位。

　　“业主提价的现象更多了。”近来，很多中介的工作人员在回答记者关于二手房市场是否发生变化的问题时，都采取了相同的回答。据了解，被业内称为“粤15条”的广东楼市新政15条公布以来，有房屋出售的业主心态发生了微妙变化，纷纷加入了提价的行列。

　　中原、美联等地产中介工作人员告诉记者，业主最近加价的幅度其实都不太大，基本上在5%～10%之间，普遍也就加价两三万元。有的业主既想加价，又怕吓走买家，仍在思想斗争当中。也有中介反映，虽然有的业主加价，但是相比该房子2007年买入时的高价，业主仍然是处在亏本状态，最多只是回调到去年年底的价位。

　　相关统计信息显示，目前全市二手房成交量已经实现连续六周增长，单周涨幅最低为6%，增长势头迅猛异常。到3月15日，全市二手房成交量已经达到4345套，如果下半月成交量与上半月持平，全月成交量突破8000套没有任何悬念，甚至有可能突破1万套关口。

　　“我这里有一个数据，今年3月上半月深圳一、二手房成交套数总和已经达到8490套。按照现在这种势头估计，全月一二手成交总套数将会达到17000套甚至更高。这是一个不得了的数字，因为这一成交量已经完全回到2006、2007年成交高峰时期的水平。而从以往的成交记录看，即便在成交最旺的2006和2007年，单月成交量破万套也并不多见。”中原地产的一位营销人员告诉记者说。

　　开发商：

　　终于得到喘息之机

　　尽管开发商的涨价有些遮遮掩掩，然而与2008年苦着脸降价相比，如今至少有了喊价的底气。

　　首先在于楼市基本面有所变化。业内人士普遍认为，深圳楼市前期价格调整到位，目前已处于阶段性底部。而政策上的减税、降息、降首付，开发商主推中小户型降低总价，一定程度降低了购房门槛，这些都为目前楼市的热销势头奠定了基础。

　　开发商们担心的销售量也有了明显的提升。据深圳市国土局数据显示，今年前两个月，深圳市新房销售面积为97.76万平方米，同比大增174.46%，二手房的销量也出现了翻倍增长。

　　记者与多家房地产企业接触时发现，经过去年年底和今年年初的降价抛盘，开发商的资金压力有所缓解，应结账的账款基本理清，开发商们的资金压力和心理压力也都随之大减。

　　专家观点：

　　今年房价趋于稳定

　　“目前深圳的楼市，已经不再是‘暖春’的概念了，从近期的发展态势和气氛上看，我觉得用‘趋热’这个词更能说名问题。”综合开发研究院(中国·深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时说。

　　“‘日光盘’的出现在眼下不是什么好事，炒作这种概念只能吓跑潜在的置业者。有些开发商过于急功近利，市场刚有些好转就迫不及待地涨价，把以前泡沫时期的那一套又搬了回来。”针对日前深圳个别楼盘开盘出现“抢房”的情形，宋丁评价说。

　　那么，深圳3月新房成交量持续高位，究竟是不是拜广东楼市新政15条所赐呢？深圳社科院房地产与城市运营中心主任高海燕认为，其实“粤15条”的影响仍有待观察，因为15条其中很多政策，例如减少契税到1%等都是沿袭了国家的政策，并没有太多新意。所以，15条对开发商和购房者的影响，可能更多是心理层面上的，即对楼市更有信心。而去年“9·16”以来的金融政策，如降息、降低银行准备金率等增加市场流动性的措施才是楼市回暖的支撑点。

　　高海燕认为，目前楼市的“暖春”现象，主要是因为政策效应、前期开发商的降价策略和刚性需求的释放共同起了作用。谈起今年深圳楼市走势，高海燕认为将会呈现波浪型走势，价格出现急涨急跌的可能性不大。

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