楼市量价旺局打破开发商“沉默”等待，“五一”前预计有17个新盘入市，后市走向业界预判不一

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　　新盘主打中小户型，“紧咬”刚性需求

　　开春以来深圳楼市供应持续紧缩，甚至出现了连续几周的“零供应”局面，市场可售一路“跑低”。而在被寄予厚望的3月，前半程表现也是平平，3月第一周(3.2－3.8)全市没有新开盘项目，只有宝安区的碧水龙庭、富通城、深业新岸线和桃源居等4个项目加推产品。第二周除宝安的万科金域华府加推外，新开盘项目仅罗湖鸿翠苑一个。

　　不过这一局面有望在较短的时间内被打破，3月下旬有招商澜园、万科兰乔圣菲、振业城二期3个新盘入市，而在4月，14新盘1219733平方米总量的“加盟”将为楼市带来新风。其中，大部分项目已把开盘时间定在月初，包括福田的宏安苑，南山的泛海拉菲花园一期、华侨城四海公寓、十五峰花园、恒立心海湾花园，龙岗的振业荷园、奥林华府二期、万科第五园四期。月中则只有一个新盘上市，为龙岗的承翰南联公馆。月末将再度开闸放量，共有罗湖的峰度天下，南山的德意名居、颐安阅海，龙岗的家和盛世花园和绿景城市立方5盘上市。(以上数据由易居监测所得，仅供参考，实际情况以开发商发布为准。)

　　针对即将到来的新盘入市潮，世联地产代理事业部总经理朱敏分析：“这一阵子的市场热销在不断给予开发商信心，不少项目趁机出货。而且许多楼盘调整销售时间是完全来得及的，这包括预先推盘较慢的项目加快了节奏，而不少原本因为淡市氛围而推迟入市的项目也在积极将销售时点前移。”

　　但朱敏并不认为供应量会在短期出现较“刚性”的逆转，他表示：“考虑到项目的建设周期，未来几个月供应量还是可以预计的。”

　　另一方面，从4月即将上市的项目类型看，粗略估计有六成以上楼盘为中小户型，在一定层面上显示出当前楼市消费群体结构和主流风向。大户型或豪宅主要集中在南山(单套130平方米以上)，如十五峰花园、颐安阅海等。分析人士预计，该片区的高端地位将被进一步强化，成楼市改善性需求的主要聚集地。

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　　整体价格上扬将有限

　　购房仍要考虑抗跌性

　　“开发商目前最为关注的还是销售速度，新盘即便提价，也是建立在确保销售的前提下。”深圳全策行地产有限公司董事长李虎毅认为即将入市的新盘对提价是非常谨慎的。事实上，从近期市场的特征看，购房者对价格保持高度敏感，市场价格波动幅度十分有限，与周边同质楼盘不会相差太大。

　　就将上市的新盘而言，本月下旬开盘的振业城将推多层洋房，价格尚未确定；宝安中心区的万科兰乔圣菲适合高端需求。4月入市的项目中，华福板块的宏安苑和黄贝板块的峰度天下目前周边同类楼盘价格分别在1.3－1.5万元／平方米和0.9－1万元／平方米，有“老区情结”的置业者可重点关注。

　　宝安短期只有加推单位，无新盘上市，关外龙岗区域供应丰富，龙城板块的绿景城市立方周边楼盘价格在0.7－0.75万元／平方米，这与龙岗板块的振业荷园周边价位相同，而与振业荷园处于同一板块的承翰南联公馆周边价格更低，只有0.6－0.7万元／平方米，上述楼盘片区价格优势明显，适合选择关外并且经济实力有限的置业群体。同在龙城板块的家和盛世花园、奥林华府二期定位相对高端，但周边行价有所差异，后者为0.8－0.9万元／平方米，后者单价要高出一千。在龙岗新盘中，离福田最近的是万科第五园四期，位于坂田，周边同类楼盘均价在1－1.1万元／平方米，工作地点在关内的消费者如果综合考虑价格和交通，仍然是优选。

　　而对于那些意愿在关内的刚性需求，南山新盘的选择面最广。首次置业者可关注桃源板块的德意名居、南山板块的恒立心海湾花园、蛇口板块的华侨城四海公寓，三个楼盘所在片区均价都不高，前面两个为0.9－1万元／平方米，华侨城四海公寓周边1.2万元／平方米的楼盘最为常见。改善性需求或高端需求可考虑招商板块的颐安阅海、南山板块的泛海拉菲花园一期，目前周边同类项目价格分别在2.2－2.5万元／平方米、1.8－2万元／平方米。桃源板块的十五峰花园周边定位较为“中性”，为1.1－1.5万元／平方米。(数据由易居监测和记者踩盘所得，仅供参考。)

　　“目前深圳轨道交通建设正如火如荼，置业者可选择片区的面应该更宽，地产格局将进一步＇舒张＇” 李虎毅提醒置业者入市时注意轨道交通带来的变化。

　　他进一步建言：“置业时要还重点考虑楼盘品质、附近学校优劣等综合素质，因为这牵涉到项目的抗跌性。”

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　　提防楼市下降第二波，寻找“安全”片区

　　易居(中国)的数据显示，福田、罗湖、南山、龙岗四区4月新盘供应面积分别为0.34万平方米、4.8万平方米、44.85万平方米、72万平方米。龙岗占据总供应的六成；南山占据36.77%，其中又有33.12%分布在前海和西丽两片区；宝安和盐田零供应。另一方面，截至上月末，若按楼市存量大小排序，龙岗也是排在前列，分别为龙岗144.29万平方米、宝安120.55万平方米、南山108.17万平方米、福田34.88万平方米、罗湖25.65万平方米。

　　如果从消化速度来看，这一序列可能就被完全被打乱，自去年11月份回暖至2月底(1月数据已经过剔除春节影响的修正。)，六区消化面积分别是宝安25.56万平方米、龙岗15.72万平方米、南山10.7万平方米、福田2.47万平方米、罗湖1.8万平方米、盐田1.49万平方米。

　　易居(中国)研究人员指出，单纯从存量数据看，福田、罗湖、盐田区域存量消化周期最长，均超过一年；宝安、龙岗消化周期最短，在9个月以内，尤其是宝安片区消化周期仅4个月。但是考虑未来的市场供应情况，福田、罗湖、盐田由于区域存量总额较少，未来供应有限，因此实际消化压力并不大；宝安未来供应逐渐转移到龙华片区，但总量也不是很大，并且该片区消化情况良好，压力不大；而龙岗和南山是未来供应的重点，消化速度也相对较慢，其中南山区未来供应主要以豪宅为主，仍具有较大吸引力，虽然有一定压力，但不至于严重；龙岗未来供应仍是以普通住宅为主，供应量巨大，仅4月份新推出的楼盘总量就达到70万平米，形势严峻。综而观之，2009年深圳住宅市场，龙岗区域消化压力最大，其次是南山，再次是罗湖、福田、盐田区域，宝安区域是最为安全的区域。

　　朱敏对此持大致相同观点：“宝安因为之前供应集中而率先降价，目前供需比已经到达相对＇安全区域＇，它可能会成为全市最先＇抬头＇的片区，这种苗头已经出现；而龙岗压力就大了，总体消化速度缓慢。”她特别指出，南山去年并没有过大跌幅，即便楼市整体向上，其平均价格增幅也会低很多。

　　“除考虑上述片区的市场新趋势和蕴藏潜力外，置业者也不要一味倚重价格这个成本因素，择房要多考虑自己工作、家人生活等长期成本，自己需要的才是最好的。”在片区走势分化的背景下，朱敏对置业者的建议是多考虑综合成本。

　　而对于所有片区的整体走势，她认为，第一季度的经济数据并不理想，几乎所有业内人士对楼市都很悲观，在她看来，深圳第二波下滑阶段可能来临。(洪 罡)

　　牛盘近期优惠

　　沙河世纪假日广场：推出特惠单位，78平方米的两房，带精装修。

　　佳兆业香瑞园：3月1日至4月30日举行春季购房节，购房3重礼：到访有礼、购房抽奖、老带新奖励。

　　中海大山地：北区新品山地联排别墅又名“半山道”，目前正在进行白金VIP购房优惠券限量升级：客户交纳20万元，可享受房款减免50万元的优惠。北区高层预计明日发售，目前正进行购房优惠券升级发放：客户交纳5000元，可领取价值5万元的购房优惠券。

　　东部山海家园：3月13日推最后一套一口价特惠楼王127平方米单位，比之前总价297万劲减42万，并限量推出4套山景复式“一口价”特惠。

　　澳城花园：A－B栋3月7日推10余套特色单位。

　　新世界四季山水：二批新品150－158平方米“倚山阁”现正接受优惠申请。

　　深业东城上邸：位于龙岗坪山的深业东城上邸将于3月28日开盘推出两栋高层，开盘前每提前一天登记即可在总房价中减去1000元。据介绍，开盘当天还会有特价房推出，并有比亚迪汽车的抽奖活动。

　　深业新岸线：深业新岸线三期二区开盘当天加推50多套纯复式大宅珍藏单位，剩余4－5房折后均价不高。

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