房价困惑在楼市春光灿烂时

　　陈 聪

　　话题缘起

　　一边是全球性的金融危机愈演愈烈不少企业紧衣缩食，裁员减薪；一边却是房地产市场的热闹红火，成交量持续攀升。都说房地产市场是受宏观经济环境影响最大的行业之一，为何在如此的经济环境下，还会出现如此的热度？

　　这样的热度让开发商们有些茫然了。有的暗自窃喜，赶紧小幅提价；有的惴惴不安，先观而后动。而对置业者而言，尽管大家都带着疑问和茫然，但仍然有一波接着一波的各类人群加入到这个火热的置业大军中。

　　成交活跃就可以涨价？

　　一边是全球性的金融危机愈演愈烈不少企业紧衣缩食，裁员减薪；一边却是房地产市场的热闹红火，成交量持续攀升。都说房地产市场是受宏观经济环境影响最大的行业之一，为何在如此的经济环境下，还会出现如此的热度？

　　这样的热度让开发商们有些茫然了。有的暗自窃喜，赶紧小幅提价；有的惴惴不安，先观而后动。而对置业者而言，尽管大家都带着疑问和茫然，但仍然有一波接着一波的各类人群加入到这个火热的置业大军中。

　　根据记者的采访了解，上周，不少片区的标志性楼盘都有着不俗的销售成绩。如位于深圳湾片区的高端项目浪琴半岛，上周在无任何优惠活动的情况下，高层仍然热销10余套；澳城目前全盘仅剩30余套，而上周末就售出10多套。梅林大盘四季山水上周成交20套；位于华侨城片区的沙河世纪上上周销售近50套，周日一天就销售10余套。和黄上周销售30多套。

　　回暖势头不仅增加了置业者的信心也给了开发商底气。有消息称深圳有不少楼盘开始试探性涨价，看市场是否接受；有的则是因为产品结构发生变化，把原有的优惠取消，价格也有小幅上扬。

　　成交活跃是否就意味着可以酝酿涨价呢？记者采访的多位专家都表示，实际上这些项目提价的理由也很简单大多是对 市场预期看好而且对项目品质和区域价值充满信心。目前涨价依然是个体现象，不是普遍现象，但是要警惕这种现象的蔓延。

　　猜想一：乍暖还寒

　　代表观点：“价跌量升才是真实的回暖。”

　　——星彦地产董事总经理路莹

　　“我认为回暖不是说价格涨上去，恰恰相反，价跌量升才是真实的回暖。”星彦地产董事总经理路莹表示，开发商应该更清晰得看待当前的局面，尽可能地采用多种营销手法来应对困难。楼市恢复信心最重要的标志不是价格，而是成交量。如果成交量锐减，说明没有需求，也说明房价供需双方没有达成一致。在营销策略上，不同的开发商可能面临不同的课题。对于那些调价还未到位的，或者还在抱着高价不放手，今年面临的关卡仍然是价格，这个问题解决不了，销售势必会受到影响，唯一的方法就是尽快调整价格，快速出货。

　　DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼分析，次贷危机让全世界领教了“金融杠杆”的杀伤力，维持金融体系良性发展是维护经济稳定的首要选择。正如金融体系的“高杠杆”孕育出的“高风险”一样，住宅市场在过去几年里积累的“高库存”也同样会对未来的良性发展产生羁绊。

　　鉴于住宅产业对于银行体系的高依存度及其对宏观经济增长的可观贡献，预计2009年中国楼市必将面临“去库存化”的转折，深圳楼市目前的热销局面很大程度上是表现在消化前期积累的库存量上，这一方面是一个健康的信号，说明楼市是在稳步推进；另一方面我们也不能盲目乐观，过分高估目前的回暖势头。

　　猜想二：稳中有升

　　代表观点：今年年后房价上涨5%－10%。

　　——深圳中原地产总经理李耀智

　　李耀智表示，2008年，有很多人选择了观望，从而也造成了当下这一拨人的需求集体释放。他认为去年年底预测过楼价将在今年年后上涨5%－10%，现在基本变现，已有相当一部分楼盘售价相比去年年底售价有5%－6%的涨幅。

　　针对这一波回暖行情，业界普遍认为这是因为深圳置业者的承受能力较强，刚性需求较大。但由于现在还未出现投资客大规模入市，这就决定了房价不会再像2007年那样被疯狂炒高，如果房价上升速度过快，将令大部分置业者又转变成守望者。因此，今年的房价将是一个稳中有升的上涨趋势。

　　深圳世博海滨实业公司总经理谢永忠对稳中有升的观点表示赞同，他认为深圳楼市经过近两年的调整，已经基本探底。而近期国家采取的一系列刺激宏观经济、拉动内需的政策，都将给楼市带来诸多利好。“房地产市场的消费是拉动内需市场最重要的力量，楼市的逐步回暖将对国家经济产生巨大贡献。2005年以来国家在房地产领域的宏观调控措施基本全面解封，由以前的抑制需求转变为恢复和激活全方面的置业需求，鼓励住房消费。新政策对恢复市场信心，促进一手楼交易会有明显的提升作用。”

　　猜想三：继续回调

　　代表观点：“涨价不合逻辑。”

　　——深圳社会科学院城市运营中心主任 高海燕

　　“最近有地产项目开始提价，也有开发商正在酝酿上涨，这实在不是一个好消息。”

　　高海燕认为，当前的深圳房地产市场仍然呈现出不确定的情势。尽管从去年11月1日开始，市场交易量一直表现出了比较活跃的局面，但存量仍然庞大，改善性需求、升级性需求和投资性需求目前还没有被规模化激活。

　　宏观经济环境所导致的消费力萎缩和消费信心下降是包括房地产在内的所有产品同样面对的问题。通货紧缩条件下，资产价格下降应该是个基本道理，不适合逆市、逆周期操作。

　　从行业角度看，相当多的开发商仍在为消化存量、走出困境“备战”，从整体上希望建立一种更为积极的消费者持久、重返市场的格局，部分项目涨价的信息将再次令市场呈现模糊状态而影响公众对整体市场的判断，从而导致观望局面的发生，涨价的项目拖累降价的项目自是必然。对公众而言，消费不振的阶段，价格才是最好的诱因。因此，今天的涨价，显然是不符合逻辑的。

　　深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平表示，没有调整到位是不可能支持下一轮的上升的。

　　尤其是指标性的区域，如福田、罗湖，房价在去年的调整期内就没有大幅度调整过。尽管这两个区域现在新增供应这么少，可房价目前也很难涨上去，这说明当前的房价就是高了。即便现在新政策出来，但继续调整的格局仍不会改变。

    相关专题：

    全面拯救楼市方案出台

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。