■新快报记者 林驰胜 实习生 张弘 李思锫

　　楼市观察

　　案例一一买一卖倒亏60万

　　一位来自湖北的深圳投资客，因早些年经济形势比较好的时候，曾在深圳投资过房地产，也因此尝到了不少甜头。随着“莞深同城生活”概念的提出，这位投资客在看过东莞“X花苑”的楼盘后，于2007年3月买入一套“X花苑”的房子作为自住和投资用。另一位与他随行的投资客更是一次性买入了六套。这位深圳投资者选中的是一套跃式住宅楼，住房面积在250平方米左右，当时每平方单价约为7100元。包括购房手续费和一些其它的费用，总费用将近193万。他选择的是银行按揭付款，每月月供达到1.1万元。

　　进入2008年后，受多方因素影响，不少投资者在经济上都感到了不同程度的压力，当然也包括这位深圳投资客在内。当时，这位投资客包括深圳的地产在内，每月的月供达到了3万，经济每况愈下，压力也就随之而来了。所以，不得已以每平方6300元的价格，托中介公司将御花苑的楼盘卖出。

　　2008年9月，一位东莞本地人将其买入，共付费用136万左右。这位深圳投资客在此次的交易中，亏损近60万。

　　案例二迫于政策将房卖出

　　据中介介绍，一位经济实力比较雄厚的香港业主，看中了东莞南城区“景湖××”的房子。于2007年5月份左右签署了购房合同，同样采用银行按揭的办法来供房。

　　这套商品房在当时的成交价是每平方7000多元，总面积约160平方米，所有的购房费用加在一起约86万。2008年政府出台了一些关于信贷方面的政策，因此不少投资客不得不把手中现有的部分资产转换为现金。

　　农历春节前夕，这位香港业主，为了处理财产将“景湖××”的楼盘以低于买进价1000元左右每平方的价格卖出，这套商品房的总售价在65万元左右，共亏损21万左右。

　　据悉，这位业主在将“景湖××”的楼盘卖出后，还倒贴2万元用于银行的还贷。

　　案例三宁亏14万将房卖出

　　据记者了解，位于东城区四环路的“阳光澳园”中有这么一位业主。他是一位台商，在内地投资做生意，2007年在东莞“阳光澳园”买下一套三房的住宅，用于自住，面积超过130平方米，总价79万元。当时，他仅首付了30万元，剩余的全部按揭，每平方单价在6077元左右。？

　　2008年末，在这位台商开出卖价后，闲置了3个月才有人来接手，经过中介公司4次谈判后，最终的成交价格在65万元。据了解，卖出时成交价为5000元/平方米，每平方亏了1000多元。

　　现状

　　二手房价走势平稳

　　近日，记者在走访了几家中介公司后了解到，东莞二手房市场虽然出现一定的好转，但是由于大经济环境影响和购买者持币观望气氛浓厚，二手房报价较去年有所下滑，不少业主急于将手中的二手房出售。

　　据有关机构统计数据显示，2009年1-3月东莞二手房交易量量“V”字线，出现低谷的原因是受春节影响，2月二手房交易均价为约4196元/平方米，较上月略有小幅度下调。3月份月前半月市场成交量有明显回升，但交易价无太大变化。

　　“虽然现在的成交量不大，但和上个月相比，2月份二手房的成交量已经有所回升。”伟业地产相关人员介绍，之所以有所增长，主要是受去年年底国家出台的利好措施影响，特别在“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策”的作用下，购房者积极性明显增加。

　　抛售现象减少

　　2008年，受一手楼市持续低迷的影响，二手楼市也受到了极大的冲击。再加上受金融危机影响，一些手中有物业的投资客由于供楼压力加大，急着周转资金，不得已选择把持有的物业低价抛售。

　　记者从金信联行了解到，去年的抛售现象的确比较明显。如位于景湖春晓一套118平方米的三房，放盘价为85万元，最后以54万元成交；中信凯旋城一套160平方米的房屋，因业主投资失利，导致资金链断裂，无奈之下以65万元抛售；景湖春天一业主因工作调动，须回老家发展，以60万元出售一套面积128平方米带精装修的单位等等。

　　今年以来，随着东莞房价的逐步趋稳，抛售的业主则有所减少。“去年不少都隐约表示愿意便宜一点出售手中的物业，而今他们多数都不愿意了，个别调低售价的业主甚至因看客多了而反价。”金信联行南城区域经理谢本宁介绍，有些业主还选择了重新翻新物业，然后再拿出来放盘。与业主年前恐慌地急于找人卖的心态相比，现在的期望值有所回升。

　　多数房源已调低售价

　　据了解，虽然抛售的现象有所减少，但二手房源的报价确实出现不同程度的调整。就片区而言，雍华庭周边的二手房均价在4000-5500元/平方米，比最高峰的5500-7000元/平方米的均价回落了超过1000元/平方米；东泰作为城区最成熟的二手房片区之一，售价普遍在4000-5500元/平方米，比起07年的5500-7500元也有较大的回落。

　　从记者近日调查的结果来看，明华苑的一套2房住宅在2007年的时候卖到36万-38万元，而现在的价格在30万元左右。格林小城面积60多平方的2房2007年卖40多万元，3房的价格在65万元左右，现在的报价分别是48万元和55万元左右，这些二手房价在不同程度上都有所下滑。

　　金信联行的林清平经理认为，由于一手楼价的下滑，直接影响到二手楼的出价也跟着下降。受大经济环境的影响，以前一些带投资性质的人陆续将手中房产以低价抛出，这个对整个市场的影响还是比较大的。还有之前在这边开工厂、公司的，现在没有继续在这边做，所以选择抛楼，这都导致房价更低。

　　部分报价高于新房

　　记者在走访中了解到，位于东莞市南城区的中信新天地二手房平均报价在每平方4800-5300元左右，同样是位于南城区的石竹新花园二手房平均报价在每平方4000-4800左右，处于这块的还有米兰雅居的二手房，这里二手房的报价也达到了每平方4300左右。对比房价，都不比周围新房如城市风景、晶城、名门世家的价低。金地格林小城二手房比金色华庭、景湖春晓的部分新房房价还要高。

　　由于部分业主买房是作为一种投资行为，在2007年以较高的价钱买进后，希望卖出时能从中赚得一笔。近期受一些外部因素的影响，房价走势处于下坡状态，以现在的价格出手，业主获利不大甚至亏本，所以一些业主不愿下降房价，造成部分二手房报价比新房还高。

　　“虽然现在的楼市比较低迷，但是随着一些利好政策的出台，和国家对房地产行业的重视，相信房价日后肯定会升，楼盘升值的空间还是存在的。”一位二手房业主如是说。

　　看房者增多有业主返价

　　据了解，2月中旬以后，前往中介看房的人比以往有所增多，个别房源出现“惜售”现象。金信联行的工作人员向记者介绍说，前段时间格林小城有一套二手房，放盘的价格比较低，一天之内有十多批客户来看房，因为看房的人增多，业主最后提高了放盘价格。

　　从看房者的需求情况来看，咨询50平方米的小户型和100平方米以上户型的人数最多。客户对价格在5000元/平方以下，并有配套设施的物业期望度最高。

　　金信联行的林清平经理告诉记者，这段时间来看楼的人比较多，从成交数据来看，客户的需求量还是比较大。这个时候达成交易的客户，一般选价钱比较低的房子，大概在30万-45万左右，其成交量占有率也比较高。

　　自住客为主炒家少

　　记者在调查中采访了一些看房者，部分消费者的早有购房计划，甚至已经认定只看哪一个楼盘的房源，所以报价、政策、税费以及房贷首付、利率等都十分关注。

　　从消费者所透露的相关信息来看，绝大部分需求者是自住群体，而投资或炒楼的消费者几乎没有。

　　谢本宁介绍，现在的成交价比年前的价格基本上都有降，年前40万元以上的两房，现在卖到38万元左右，而且春节过后，看楼的人也增多了，大部分都是自住客，投资客比较少。

　　合富置业相关工作人员介绍，在调控之下，市场上的短线炒家基本销声匿迹，即使以往投资者比较关注的成熟片区也少有投资客问津。如今业主报价比较实在，所以自住型消费者的入市信心开始回升。在首次置业人士当中，以新婚、改善型消费人士居多，他们的家庭收入大多处于消费中层，购房预算多数是选择中小户型的二三手，这使得100平方米以下的物业成交活跃，成交份额占到四成左右。

　　探因

　　利政助二手楼市渡难关？

　　房地产市场走向一直受政策影响较大，其中二手房市场更是最为敏感的部分，这次经过2008年9-12月的贷款利率大幅下调、二套贷放松、2009年1月房屋交易营业税减免、限外政策的松绑等一系列复合药方的作用下，一方面使大量免税房源得以释放，另一方面也使买家的成本大大降低，东莞楼市消费者的信心渐渐恢复，二手房交易有趋于活跃的苗头。

　　另外，2008年供应结构受“70/90”政策影响，中小户型推量相应增多，并流入二手市场，增加二手市场户型选择的空间，供需结构矛盾得到缓解，有助于中低收入人群住房问题的解决。满堂红东莞分公司雍华庭分店杨源经理表示，目前的契税等方面都有所下调，至少减了二分之一到三分之二左右。很多业主看重这个优惠，增加不少信心，买房的意愿也变得比较强烈，3、4月份会掀起二手房买卖的小高峰。

　　刚性需求逐步释放

　　房价下滑使得消费者看不清市场走势，对房价是否合理感到犹豫，主要表现为购房者持币观望。

　　“从近几个月的市场行情看，房价相对平稳，没有大降价行为，加之利率的下调，营业税一年的减免，国家对于房地产市场的关注，使购房者恢复了信心。”业内人士认为，去年12月份或者1月份积累 步入3月，受利政频频出台的作用，看房者的确有所增多，成交量也有明显的上升，但二手房价与成交量的博弈仍将继续，成交房源多为降价房源。

　　一些业内人士认为，东莞楼市在经历了数波降价潮后，市场可谓疲软不堪。尤其受金融危机的影响，业主抛售物业和中介收缩门店的事件屡见不鲜。在短期之内，市场能否真正回暖尚难预料。

　　那么，目前东莞二手楼市现状如何？抛售与降价现象是否依旧？东莞二手房是否已经逐渐走出逆境？记者带着种种疑虑对二手市场进行深入探访。

　　刚性需要，甚至压抑了更久的需求，在时候已经逐步释放。

　　今年是数量庞大的刚性需求人群决定是否下单买房的重要时间段。婚房、首次购房、家庭人口增加的改善性住房消费等这种刚性需求是目前二手房成交的绝对主力。在经过一年多的宏观调控和刚需一年隐忍的蓄积后，置业成本的明显下降使他们得到了实实在在的优惠，促使许多购买中小户型的客户集中出手。

　　股市回暖带动房市

　　股市和房市，是现阶段拉动消费的两大引擎，股市是经济的睛雨表，对政策的反映是最直接的。

　　作为消费主力军的中等收入阶层，大多将资金投向股市和房市，金融危机的影响使股市低迷，本来很多想买房的人都是想着先炒股赚一把再买房，现在被股市深度套牢，因此买房也就无从谈起，就会导致房地产市场出现低迷状况。

　　节后股市受到巨量新增贷款的刺激，从1600点到2300点的强势反弹给了投资者信心，股市信心的重建直接的作用将会提升楼市信心。一些中等收入阶层的资金解套，收入出现恢复性增长后，才有支付房款的能力，房市才可能真正回暖。

　　议价空间依旧较大

　　一些二手中介工作人员透露，由于楼市不景气，业主的心里承受价有所下滑，在交易过程中往往会做出一些让步。

　　据了解，近半年来大部分成功交易的房源都存在实际成交价低于报价的现象，少则一两万，多则三至五万，个别没有降低报价的业主会选择承担部分交易费用，整体表现为议价空间大。如位于东城区的一位黄姓业主，于年前在东城某楼盘买了一套2房的二手房，最初这套二手房的报价达到了34万左右，经过与业主一番博弈后，终于用31万元买下了这套房子。

　　造成这种议价空间大的原因是什么呢？合富置业某负责人认为，在二手房交易市场持续冷淡半年多后，房东的心态有些出现变化，逐渐趋于理性，一部分急于套现的房东愿意在保价的基础上大幅降价出售。

　　观点

　　[商家]

　　房源报价更理性

　　满堂红置业有限公司高级营业经理杨源表示，从抛售的角度来看，业主放盘显得更为理性。从今年1月1日起，二手房交易营业税减免新政实施，这让二手房购买者充满期待，充分刺激了买房者的购房欲望，同时一些业主也比较需要资金，在房屋的报价上普遍下调了10%-20%。

　　当前各区域房主在报价上，普遍有所让步，说明二手房逐渐回归理性，挤掉了虚高部分的水分，这对二手楼市的健康发展颇有益处。

　　《2009年1月份东莞二手房价格指数报告》中指出，1月城区价格指数：除了万江片区和莞城片区价格指数有小幅上扬，东城、南城片区价格指数都保持下跌的态势；镇区中除大朗镇、塘厦镇和大岭山镇价格指数有小幅度的上涨之外，其它镇区均出现出不同程度下降。

　　放盘集中年前

　　"由于今年金融危机的影响，不少企业运作不畅导致资金短缺，为了还债或者给员工发工资，企业老板只好在年前选择将楼盘低价卖出，暂时缓解经济压力。"林清平经理如是说。

　　"特别是在2008年10、11月的时候，金融危机对各行业造成的影响还不能预计，造成了一些业主的恐慌，急着想把手中的楼盘处理掉。那段时间是卖得人多，看得人少，成交量很小。"广东金信联行置业有限公司谢本宁经理向记者介绍说。

　　初次置业首选二手房

　　谢本宁经理表示："对于初次置业的人来说，二手房是个不错的选择。在大部分情况下，买家能以相同的价格买到性价比更好的二手房。无论是从小区的居住环境，还是交通状况上来说，二手房的优势都是非常明显的。

　　从费用上说，买一套次新房，所花的价钱包括了装潢费等所有的费用，如果用这些钱去买一手房的话，往往只能买到毛坯房。"

　　作为初次置业的购房者来说，二手房确实可以省去不少开支，是中等至中高收入人士过渡买房的选择之一。

　　[业主]

　　后悔，该放手时没放手

　　一位不愿透露姓名的业主对记者说：“我是2005年买的房子，那时大概花了18万左右，包括装修等等差不多将近23、4万了吧。”

　　据业主介绍，这套房子大概50多个平方，在房地产高峰期的时候，有人愿出29万买入，但这个价钱与业主的定价不一样，业主认为可以卖30万，所以一直没卖。2008年初又有人愿以25万的价格买下，可业主还是没卖。此后，来咨询买房的人就越来越少了。现在，业主已经把价格降至了23万，仍然无人问津。这位业主说“这些年房子一直空着，物业管理费等等却一直要交，总的算起来，以现在的价格卖掉，我还搭进去了不少钱。”

　　没时间管理，转租为售

　　“前几年市场环境还不错的时候，经济上也比较宽裕，所以就选择了小户型的房子来投资。”业主王先生如是说。

　　王先生于2006年的时候，在东莞南城区某楼盘买了一套单身公寓作为投资，主要方式就是出租。但是由于租客的不固定性，对房屋设施设备的损坏，房屋租金一降再降等原因，王先生表示：

　　“现在的经济环境不好，租房的人也少了，而且租金又那么便宜，加之我没有多余的时间对它进行管理，只好转租为售。”

　　股票被套，望套现应急

　　由于金融危机在全球范围内的席卷，对我国的经济也造成了不小的影响，股市上的表现显得尤为明显。

　　一位准业主向记者透露：“因为工作之余的时间比较多，所以就把这些时间花在了炒股上。前几年牛市的时候，买的几只股票都赚了，就加大了投资的力度。本想着能赚一笔的，谁知道会遇上熊市，买的几只股票都被深度套牢了。没办法，只有把以前作为投资的房子卖掉，先应应急咯。”说着，这位准业主的脸上显露出了些许无奈。

　　[购房者声音]

　　租房不是长久之计

　　记者在走访过程中遇到了一位许小姐，她向记者介绍说，来东莞也有2年了，一直和丈夫、母亲在南城某楼盘租房子住，每个月的租金大概在1200元左右，加上水电费和一些日常的开销，每个月的开支都达到几千块。

　　“每个月都花这么多钱在房子上，到头来，却还是没有一套属于自己的房子，租房毕竟不是长久之计。”经过一些朋友的劝说，许小姐心中渐渐酝酿出在东莞买房的想法。在看过一些一手楼盘，经过详细比较和对比后，全家决定先买一套二手房作为过渡。

　　说着许小姐给记者算起了帐，每月的房租加一起和供一套房子的压力差不多。经中介公司多方介绍，春节后许小姐终于和家人一起住进了“新房”。“现在在东莞，我也有一套属于自己的房子了。”许小姐开心地说。

　　继续观望，不急于入市

　　“从去年到今年，二手房的价格一直处于下滑的状态，大家都有这样的心态，希望能够抄底，所以我并不急着入市，再观望一段时间吧。”一位购房者如是说。

　　“儿女们现在都大了，我们的压力没有以前那么大。就寻思着用手中的钱做一些投资。虽然说现在的房地产市场比较低迷，但是我相信未来几年，房子还是会有升值的空间的。最近也比较留心这方面的报道，我们不急着用房，所以观望一段时间再说，遇上满意的房源和适当的时机再入市也不迟。”

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。