房贷市场再出新花样

　　朱丽华

　　【本报讯】(记者 朱丽华) 随着近期深圳房地产市场交易量的放大，许久没有创新的银行房贷市场又开始玩起花样了。昨日记者获悉，深圳发展银行推出“点按揭”业务，新办理房贷按揭客户在提前支付费用购买“点”数后，就可将贷款利率最低降低至3.78%，即现行三年期贷款利率再下浮30%。不过，值得提醒，点按揭产品实际上是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间越长，节约的利息越多。如打算四五年内就要出售房产或者还清贷款的市民就不应该选择这一产品。

　　据介绍，所谓“点按揭”，就是深发展为个人提供的一款通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。1个“点”即是贷款金额的1%，例如50万元的贷款，1个点的“点费”为5000元。市民可通过支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款利率降低。但贷款利率只能降低到3.78%(即现行三年期贷款利率下浮30%)，而不能降低到更低或者为“零”。对此深发展相关人士解释称：“目前央行已经规定了办理按揭贷款的最低年限是3年，贷款1到3年的贷款是不能办理按揭月供业务的。此外，因办理住房抵押贷款或者因购买多套住房，而不能享受贷款利率打7折的客户，购买点数也是有限制的。这类客户购买的点数将由银行方面评估，但不会降低至最低即3.78%。”

　　不过，记者了解到，央行对商业银行贷款利率有着“下限管理”原则，如5年期以上住房贷款，央行就明确要求贷款利率下浮下限为30%。按照现行利率计算，也就是4.158%即是下限。而深发展推出的“点按揭”利率下浮最低却为3.78%，远低于4.15%。这是否符合监管要求？对此，深发展相关人士称，其实“点按揭”是该行“气球贷”的“升级版”。也就是说，客户支付“点费”后，可申请3年期的贷款，享受3年期贷款的7折优惠利率。3年贷款期限到期后，银行无条件再继续办理3年期贷款，如此循环数次。“这样操作，可保证客户长时间享受短期贷款的利率优惠，同时也符合监管机构的监管要求。”该人士称。

　　据悉，贷款人买“点”付出的费用，需要依靠贷款在后面各年累计的利息节省“赚”回来，因此这款产品对长期贷款人比较划算。该行相关人士举例称，如张小姐申请一笔30年期50万元的贷款，在正常情况下，可享受7折的房贷优惠利率，实际利率为4.158%，那么，每月的月供为2433元，30年利息总额372854元；但如果张小姐申请“点”按揭，支付1.5个“点”的费用后，即7500元，其房贷的利率可按3.78%来执行，每月月供为2324元，10年可节省利息18095元，30年可省利息39149元。但如果办理该业务时，四五年后就准备提前还贷，那就非常不划算。“因为办理点按揭业务，前四年所支付的利息只比普通按揭的利息少了7466元，这钱还不够买点钱的。一般来说贷款满4～5年，节省的利息与买点费用基本相当。如果客户的贷款寿命超过4～5年，节省的利息超过了买点费用，客户就真正实现了省息；如果贷款在2～3年内就结清了，客户可能就不划算了。”深发展相关人士称。

　　不过，记者还是提醒市民，目前没有存在绝对“划算”的房贷产品，市民办理房贷业务时需要综合考虑自己的还款计划、收入预期等因素，选择最适合自己的房贷产品。

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