徐广蓉

　　3月8日，在全国“两会”现场，深圳市长许宗衡被记者追问房价情况时透露，1~2月深圳一级房地产市场的交易量达到89万平方米，同比上涨了175%，二级市场的成交量为78万平方米，同比增长106%。

　　深圳房地产市场不仅延续了去年底以来的小阳春，成交量逐步改善，而且出现了反弹的迹象，一些楼盘小幅涨价。

　　涨价到底是个别现象，还是市场反转信号？

　　涨价重现深圳楼市

　　“涨价”这个词在阔别深圳一年半以后，又开始崭露头角，虽然仅仅是个别楼盘。

　　2月21日，万科金域华府推出1、2栋、合计233套单位，当天销售了近八成。一个多月前，1月1日主推的384套高层户型，一个月左右也已售完。

　　金域华府600多套单位分两期开盘，相隔一个月，价格也上升了1000元。根据万科销售人员介绍，一期单位均价在11500元-12000元之间。而加推的二期单位，在12500元左右。销售人员称，两者之间的价格区别在于第二期的位置和质素比第一期更好。

　　“深圳市场基本是见底了，加上这两个月关外供应量不大，供求关系的变化使楼盘销售更好，”销售人员接收采访时介绍。

　　根据深圳市国土局以及世联地产整理的数据显示，深圳出现了短期的供求逆转。2009年2月，深圳商品房批售面积28.73万平米，环比上升133.29%，同比下降3.04%；而2009年2月，深圳商品房销售面积为48.84万平米，环比上升24.51%，同比上升580.24%。当月，深圳商品房供销比为0.59：1 。这一供求关系的扭转，也成为楼盘出现热销局面的原因之一。

　　不仅仅是万科， 2月23日—3月1日，深圳市场新推盘为“溪山美地园”和“中信湾上六座”，均位于宝安区，均价分别为10700元/平方米和8500元/平方米，开盘当天销售率分别为82.6%和96.5%。

　　深圳金光华实业有限公司和深圳兆科房地产有限公司联合开发的溪山项目，也在涨价，对外宣布的均价从9300元调整到9500元，而实际上销售价格上万。富通城五期的大户型产品价格也在开盘时比之前的对外公布价格上升将近1000元。

　　世联地产将2月的价格走势用“四起两落”形容，即深圳六区中龙岗、罗湖略有回落，其余四区均呈上升态势。成交量则“四起两落”，即除罗湖、南山两区略有回落外，其余四区均呈上升态势。

　　涨价的动力

　　深圳楼市整体价格走势仍在下行，为何部分楼盘涨价？

　　联合证券分析认为，房价大幅下调，释放出一部分对价格敏感但在去年采取观望策略的自住性购房需求。深圳今年2月份的成交均价已降到1.1万元/平米，比去年同期下降了25%，比2007年最高点则下降了40%。按国际通行的房价收入比6来计算，对于家庭年收入20万左右的白领家庭，可负担起的房价水平也在120万元左右。对应一套100平米的户型，也就是1.2万元/平米的销售单价。

　　投资客也回来了。世联地产研究人员还表示，“近期，深圳楼市看房人气骤升，成交量持续放大，回暖迹象明显，投资客对楼市的信心也有所恢复。目前一、二手楼市均有不少投资客活跃其中，同时有投资客一次性豪购十几套。”实证研究表明，当房价下跌到可以租抵供的时候，投资性需求入市，楼市的供需关系才可改善，房价的底部才算形成。目前最新的按揭贷款基准利率已降到5.94%，如果再打7 折，只有4.16%。从月供和租金的关系，深圳平均房价已基本达到以租养供。投资性购房需求的释放已具备逻辑上的支持。再加上商业银行对二套房贷审查标准的放松，使得非炒房行为的投资性需求，也享受到了优惠的按揭利率，客观上为部分改善性需求和投资性需求开始释放提供了条件。

　　联合证券分析，深圳一些小型企业主，由于自身企业受经济下滑影响不再盈利，实体经济缺乏投资机会，加上对下半年将出现通账的担忧和预期，转而将资金投向了房地产市场。从这个角度看，目前房地产市场交易量放量，具有某些非可持续性的因素。

　　涨价是否可持续？

　　深圳目前上调房价现象，涨价幅度大约在5%到10%之间。联合证券认为，涨价的性质仍然属于个别开发商试探市场的一个行为，同时，这些开始涨价的楼盘，大多数原来定价过低，现在开发商把价格调回到和周边其他楼盘价格大致相同的范围。很难肯定目前的涨价现象将成为2009年的主流。2008年处于历史高峰的开发项目施工面积，2009年后将形成庞大的供应压力。“去库存仍将是房地产行业2009年的一个艰巨任务。”

　　“目前整体经济环境不存在市场翻转的基础，珠三角地区由于调整时间长，幅度大，有一定的回暖的可能，仍然需要一段时间，但不会很快。”金地集团总裁张华纲认为。

　　万科金域华府销售人员也持同样的观点，“无法预知小阳春能够持续多久，即使是出现价格上调，幅度也不会太大。”

　　“成交活跃的项目涨价，但是龙岗这样供应量大的区域，不好卖的项目仍然是不好卖。”一位业内人士也认为。

　　“政策调整令一些开发商资金链有所宽裕，部分开发商开始提价，这是不对的。”世联地产董事长陈劲松指出，“今年的不确定因素仍然较多，总体上看大部分开发商的资产负债结构仍然需要进一步改善，调整价格只会令市场延长调整时间。”

　　从深圳市国土与房产管理局透露的数据来看，虽然个别楼盘涨价，但深圳整体市场维持着去年价跌量升的格局，且价格已跌至两年来最低。

　　2月份新房成交5275套，为48.8万平方米，较1月份分别增加18.7%和24.6%，成交均价微跌0.5%，报10988元/平方米，是2007年2月份以来首次跌破11000元/平方米。

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