专家称有望提振楼市成交量，但难以改变房价调整态势

　　最近的房地产绝对是关注度最高的一个行业。先是前段时间房地产业“几进几出”“第十大产业振兴规划”，连德高望重的成思危也给媒体摆了个“乌龙阵”。在前段时间的广东省政府工作报告中，删除了“发挥房地产的支柱产业作用”的表述，让舆论纷纷猜测政府用意何在。出其不意的，3月3日，广东省人民政府在政府网站上发布了针对房地产市场的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。这是自2007年10月开始的本轮房地产市场大调整以来，广东省政府的首次明确出手，系统救市。

　　点中“资金链”命门

　　刚刚过去的2月份，广州房地产市场交易量较春节前有所回暖，广州楼市迎来了“小阳春”。根据焦点网对阳光家缘网签数据的跟踪，2月份广州楼市网签总数为7579套，相比1月份上涨了31%。楼市“回暖”的言论乍起，对于此时省政府推出维稳楼市的“粤十五条”，不少开发商表示对政策出台有点“意外”，但是绝对欢迎，不少开发商直言，在缓解资金压力方面刀刀见血，“对开发商而言，确是好事”。

　　在“支持房地产开发企业积极应对市场变化”中的三条意见，金沙洲某别墅盘的营销负责人认为，地价、资金流、税收这三条是开发商目前资金困境“核心中的核心”，全部的目标都指向缓解资金压力，“说到底，就是在资金链上救开发商，让开发商喘口气”。“对在2008年签订土地出让合同，适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。该条政策甚至可能会救一些遭遇资金困境却要被逼交土地出让金的开发商的命。”

　　发展商或暂停降价思路

　　近日盛传的“碧桂园亏本卖房”让房地产业界冷风阵阵，造成不少恐慌情绪。泰盈置业集团总裁黎振伟认为，融资环境的放松会使房地产行业松一口气。海珠区某开发商则直言，一旦资金压力减少，开发商将更加从容，不会拼命“卖楼求存”，即不会以“成本价”倾销回笼资金。暂停降价思路，广州楼价可能趋稳。

　　杰伟置业营销总监刘琼坦言，目前市场重建，最需要的提振消费者的信心，不会因为有政策暖市而盲目乐观。商品房价格是一个市场博弈的过程，价格的走势要市场说了算，买家有信心能够出手的时候，才是市场回暖的信号。但是，有政策的护航，开发商心里就“更有底”一些。而金沙洲某盘的营销负责人则直言，会对价格策略做出调整，“虽然不会立马升价，但应该会停住降价的步伐”。

　　力挽楼市走出谷底？

　　广东省政府全力救市，能否换来楼市回暖？记者留意到，在“粤十五条”意见中决定，第(八)、(九)、(十)、(十二)项暂定执行至2009年12月31日。业内纷纷猜测，2009年底是否是政府给予广州楼市止跌维稳的时限空间？开发商会否因‘缓了一口气’就坚守高房价？“粤十五条”出台会否“托市”导致房价反弹？对此疑问，广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，虽然近期广东省内部分城市出现“回暖”的声音，但目前说楼市回暖还稍早了些。因为去年进入周期性调整的房地产业，从萧条到复苏是需要一个过程的，不会这么快就结束。

　　蔡穗声表示，并不担心房价因此会掉头狂升，但认为也不要指望政策能立马见效，楼市的回暖调整仍需要一个过程。政策不会扭转经济运行的大方向，但好的政策是可以使衰退的经济得到缓和，最终实现“软着陆”。本报记者关丽

　　新政解读

　　二套房贷放开？

　　此次新颁布的“省十五条”中的第四、五条再度明确了对改善型置业的支持，对二套房贷有所放松。在相干内容上实际上只是重申了去年末央行和银监会出台的相关规定，没有太多新亮点。而其中对于“人均住房面积低于当地平均水平”的条件限定，以及如何开具符合条件的证明文件，则增加了操作上的难度。

　　根据广州市统计局去年发布的《2007年广州市国民经济和社会发展统计公报》，2007年年末广州城镇居民人均居住面积为19.9平方米，目前广州市多家银行都以这个标准来处理二套房贷的申请。如深圳发展银行的定义是，第一套房的人均住房面积低于广州地区人均住房面积19.9平方米，再买第二套房的，房利率最多下浮30%，首付2成，除此情况外，贷款买第二套房仍执行首付4成，利率上浮10%的规定。但另一方面，此前不少银行仍利用改善型住房定义的模糊之处，打擦边球对二套房贷政策进行了放宽。

　　即使符合该政策条件，由于要提供首套住房人均面积低于当地平均水平的证明，业内人士也表示，操作起来比较困难。由于目前相关数据库不完善，且所需证明涉及房管、户政等多个部门，目前几乎没有一个部门能够提供“首套住房人均面积低于当地平均水平”的证明。李广军

　　公积金贷款利率7折？

　　将住房公积金贷款的发放条件向商业银行房贷的优惠条件看齐，是“省十五条”的新亮点。此前国家出台的房贷7折优惠政策只针对商业性个人住房贷款，公积金贷款不可享受优惠。此次调整后，将增加公积金贷款的吸引力，提高对广州住房公积金的有效利用。

　　去年12月起，广州便调高公积金贷款上限，个人最高额度从40万元调高至50万元，夫妻双方最高额度从65万元调高至80万元。而此次公积金贷款利率优惠向商业贷款优惠看齐，显然将进一步大大增加公积金贷款的利用率。按照目前银行利率基准，五年以上最新商业贷款基准利率为5.94%，7折优惠的利率为4.158%。而公积金贷款五年以上利率为3.87%，如果按7折优惠利率计算，则为2.709%，对比商业贷款十分有吸引力。

　　李广军

　　土地出让金延长2年的宽限，如何把控？

　　“粤十五条”提出，对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。

　　左右地产机构董事长周帆表示，出台这一规定，是为了缓解目前房地产企业的资金压力，为部分在2008年拿地却拿不出土地出让金的企业提供时间上的宽限。但合富辉煌首席分析师黎文江则认为，2008年广东土地市场并不热闹，极少有企业出手拿地，土地流拍情况甚多，仅广州的国有土地使用权出让金就减收近百亿。

　　周帆表示，按规定尽管土地出让金宽限期限于2008年，但实际上不排除2007年拿地的一些项目也可能“打擦边球”。黎文江也认为，实际上广州2007年出让的部分项目一直因种种原因处于停滞状态，对于这部分受金融危机和楼市调整影响的项目应该有个说法。王昊

　　各地救市PK

　　自去年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(“国十三条”)出台以来，全国各大城市先后出台各地房地产新政。就内容来看，包括“粤十五条”在内的各地新政与中央统一政策一脉相承，但各地政策也体现出了一定的差异性。

　　二套房贷：

　　在“二套房贷”的界定方面，“粤十五条”完全沿用了“国十三条”意见“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这一说法同样出现在江苏等省的新政意见当中。

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