广东昨出台稳定房地产市场“十五条”，深圳专家市民有弹有赞——

　　□ 本报记者 丁荡新／文

　　目前深圳的楼市开始步入一个比较稳定的发展时期。

　　“ 限外令”取消，部分情况买二套房也优惠，购房两年后卖出免征营业税，开发商拿地可推迟两年付款……昨天，广东省公布《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，涉及老百姓购房优惠、扶持开发商等各个方面。部分专家、市民均认为新政策对于稳定楼市有一定促进作用，但也缓解了开发商降价卖房的压力，房价有可能不降反升。

　　港澳台同胞买房从今无限制

　　新政：《意见》明确，港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。

　　分析：2006年，国家出台限制境外人士内地购房投资的政策。2007年5月，“限外令”在深圳执行，到去年底港人来深置业的数量较“限外令”执行前减少了五成以上，由往年的10%左右下降到5%。

　　《意见》取消了2006年的规定，港澳台居民在广东不再限购一套自住房。有专业人士指出，取消“限外令”表明了政府对房地产的一种态度，虽然大经济环境下不会对楼市有根本性变化，但是可以提升市场的信心。同时，由于深港一体化进程的加快，广深港客运专线等的建设，港人来深置业的数量将恢复，有望为深圳楼市增长贡献5个百分点以上。

　　深圳房地产研究中心副主任王锋认为，之前对港澳同胞来深置业加以限制本身就不很合理，现在购房政策等同于内地居民，可以享受税费优惠，无论从理念上还是实际行动上都把稳定市场落到了实处。

　　144平方米住房同享契税1%优惠

　　新政：《意见》第十条，个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。

　　分析：根据国家财政部的救市措施，个人首次购买90平方米以下住房的，可以享受契税优惠政策，即契税税率从房价的1.5%降至房价的1%。而《意见》据此规定，把90平方米以下住房改为普通住房，显然其条件有所放宽。在深圳，普通住房的定义是建筑面积144平方米以下、容积率1以上的住房。这就意味着，以后深圳市民首次购买144平方米以下的房子，都能享受契税从1.5%降至1%的优惠。以一套总价200万元的房子进行计算，可以少付契税1万元。

　　购房两年转卖个税可免四成

　　新政：《意见》第九条，个人转让自用2年(含2年)以上、并且是家庭唯一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。

　　分析：据了解，此前的国家救市措施中并没有对卖房个人所得税进行减免，这次《意见》有了新规定。目前深圳规定卖房的个人所得税为房价的1%，而个人转让自用达5年以上并且是唯一家庭生活用房才可以免缴个人所得税。《意见》把减免个税的年限从5年缩短至2年。但当中仅是减了地方税收的部分，而个税上缴给国家和地方的比例是6∶4，使原本需缴纳1%的个税降低到0.6%。

　　同时，《意见》第八条，个人出售购买不足2年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过2年(含2年)的普通住房的，免征营业税。此条沿袭了国家政策。

　　按照新政策，出售购买2年以上的普通住房免征营业税的5%，使得减免的税费超过了5.4%。这大大鼓励了改善型的住房消费。

　　存量房贷享利率优惠

　　新政：《意见》第五条，2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户，原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。

　　分析：这一条实际指的就是存量房贷。其实，从去年10月底以来，深圳各大商业银行就已陆续对这部分存量房贷实行利率优惠了，只不过有的银行优惠幅度大一些、有的小一些，有的则通过附加条件对客户给予限制。如招商银行、兴业银行要求客户签署3年内不许提前还贷的协议，工行规定只有在申请日前、贷款余额仍在20万元以上才有资格申请，农业银行则要求总的贷款额在30万元以上，深圳发展银行则要求必须是拿到房产证的客户才有资格申请办理房贷优惠。

　　业内人士指出，这一条只不过让深圳市民可以名正言顺地享受利率优惠，实际意义并不大。

　　加大保障性住房建设力度

　　新政：《意见》第一、二、三条指出各地要加大保障性住房的建设力度。尤其第三条指出，各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题。

　　分析：与国家政策一样，《意见》也将住房保障问题放在首位。以往住房保障体系易产生两类“夹心层”，一类是不满足廉租房条件，但又买不起经适房的住房困难家庭；另一类就是不满足住房保障条件，而又买不起商品住房的群体，这类人主要集中在刚刚毕业的大学生和年轻白领等。这次使这两类“夹心层”能够享受到政策覆盖。

　　据市国土房产局有关人士指出，我市近年来一直重视包括经济适用房、公共租赁房和廉租房在内的保障性住房建设，2007年解决了6006套，2008的2000多套正在进行终审公示；2009年度的30万平方米保障性住房建设用地正加紧落实，并加快分解落实2.57万套保障性住房建设任务。同时，正积极筹集房源，全部解决2005年底前户籍入深圳低收入家庭住房困难。

　　开发商买地缴款可延长两年

　　新政：《意见》对于开发商有利的条款共3条，包括可延长2年交土地出让金、可获银行信贷支持及土地增值税清算政策解禁。

　　分析：近一年多来，很多开发商由于购置土地太多导致资金链紧张。按正常程序，在拍卖土地之后，需在半年内缴清土地出让金，否则不但定金要被没收，土地还将收回。而在实际操作中，出于保护性考虑，有半年的缓冲期。不过，按规定，缓冲期一天便要缴纳1%。的滞纳金。本次出台的政策直接把交款的期限延长为2年，并将审批权下放到当地市、县人民政府，可为开发商们赢取不少周转时间。此举对中小房企的帮助更大。

　　部分开发商认为，《意见》放宽了融资环境，会使整个房地产行业松一口气。一旦资金压力减少，开发商将更加从容，不会拼命“卖楼求存”即不会以“成本价”倾销回笼资金。暂停降价思路，深圳楼价可能趋稳。

　　专家：

　　有利楼市稳定发展

　　王锋认为，广东省的新政策对于稳定房地产市场有一定促进作用，进一步促进了居民购房消费，激活市场。在国家政策之后，广东更进一步放松对房地产市场的限制，对企业给予了较大的支持，有利于市场的回暖和宏观经济的稳定。

　　他表示，目前深圳的楼市有明显回暖的迹象，量升价跌，开始步入一个比较稳定发展的时期。但地方政府还要制定更加长远的规划和措施，一方面保持房地产市场的供求平衡，不要在楼市较快回暖的时候出现房价的突然上涨；另一方面要继续关注市场运行中扰乱房价的因素，如投资过度、短期投机上升等，才能使房地产市场保持一个长期的稳定发展。

　　中原地产深港研究中心总监张伟也认为，广东省出台的政策对楼市有一定的促进作用，可以激活区域市场，使东莞、惠州等地的楼市有机会复苏。但这个政策对深圳的作用不是太大，因为新政里的很多措施深圳其实早就实施了。不过，这个政策给消费者一个比较正面的信号，可能国家或省还有更进一步的刺激楼市的措施出台。

　　市民：

　　担心楼价止跌回升

　　深圳市民对于广东省出台“十五条 ”楼市新政，大多数持怀疑的态度，甚至不少人担心楼价可能会因此而回升。据某网站一项针对“十五条”的调查结果显示，约65%的人认为新政策效应肯定要滞后一段时间，35%的人认为没有效果，更有超过50%的人认为，“十五条”对于购房者的优惠并不比国家的政策有更多的新内容，反而对于开发商的帮助较大，有可能导致房价不跌反升。

　　在某大公司上班的李先生说，自己仔细研读了“十五条”，发现里面对购房者的优惠政策很少，减免的几条税费，涉及金额很小，很失望，反而打击了自己买房的信心。他希望政府能够出台一些实质性的补贴或者帮助措施，否则这么高的楼价之下，自己不能也不会因为政策的出台而抓紧买房。

　　黄女士则认为，《意见》其实对开发商支持得更多，如延长了开发商缴交地价的时间、放宽了他们融资的渠道，从而使得他们可以不需要降价回笼资金、从容不迫地卖楼，深圳房价可能从此止跌反升了。另外，其中对于用公积金买房的优惠，深圳人只能“望梅止渴”，因为深圳根本就没有实行公积金制度。尽管早就听说会出台这项措施，但一直是“雷声大雨点小”，到现在也没等到。

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